Bátran kijelenthetjük: a legnagyobb családi cégek egytől egyig 2020 nyertesei. Idei listánk összeállításakor nem az volt a fő kérdés, hogy tudtak-e növekedni a covidijedtség közepette, hanem az, hogy ki mennyivel. Szinte mindegyikük üzemi eredménye nőtt, közel felüknek az ötvenszázalékos ugrás sem jelentett gondot – a rég nem látott virágzásnak köszönhetően a top 25 családi cég összértéke több mint ezermilliárddal emelkedett egy év alatt. Volt, akinek egy régebbi beruházása érett be, másnál az új piacok adtak mentőövet, akadt, aki árat emelt, és olyan is, akinek az jött kapóra, hogy egészségtudatosabbak vagyunk, mint valaha. Az eltérő mértékű ugrásoknak, valamint egy új érkezőnek köszönhetően soha nem látott kavarodás lett az élbolyban, két év után már nem Mészáros Lőrinc családjáé a legértékesebb cég. A külföldi jelenlét továbbra is szinte alapkövetelmény, a generációváltás problémája viszont még sokáig velük marad: a járvány alatt nem volt olyan családi vállalkozás, ami újabb generációt vont volna be a cégvezetésbe.
Vezető szerkesztő: Bánáti Anna, Felelős szerkesztő: Zsiborás Gergő Számolta és írta: Bánáti Anna, Gólya Ági, Melis Dóra, Váradi Ibolya
Módszertan Hogyan számoltunk? A Forbes hetedik alkalommal állítja össze a családi kézben lévő legértékesebb cégek listáját. Családinak vettük azokat a cégeket, ahol a tulajdonosi körben, illetve a vezető menedzsmenttagok között vérségi rokonság van (tehát a házastársak által tulajdonolt cégeket, ha más rokon nem tagja a menedzsmentnek, nem vettük számításba). A tulajdonviszonyokat tekintve legalább ötven százaléknak kell egy család kezében lennie.
A társaságokat az amerikai Forbes módszertanát alapul véve értékeltük. Ahol lehetett, EBITDA alapján számoltunk – leginkább ez alkalmas arra, hogy megmutassa a cégek pénztermelő képességét. A nemzetközi vállalatértékelési gyakorlat alapján az EBITDA-t felszoroztuk egy iparági szorzóval, majd az így kapott értékből levontuk a vállalat hosszú lejáratú kötelezettségeit, és hozzáadtuk a készpénzállományát. Nem termelőcégeknél (azaz például pénzügyi szolgáltatóknál, ingatlanfejlesztőknél) szintén az amerikai anyalap útmutatása alapján járunk el, itt a vállalkozásban felhalmozott értékből – leginkább az eszközökből – indulunk ki, és levonjuk az összes kötelezettséget.
Szintén az amerikai Forbes módszertanát követve, valamint egyeztetve magyar M&A tanácsadókkal az idei évtől egységesen tízszázalékos likviditási diszkontot alkalmazunk a privát cégekre (ennek az az oka, hogy ezek a társaságok kevésbé likvidek, mint a tőzsdei cégek, eladásuk az egyre inkább jellemző hatósági engedélyeztetési eljárások miatt költségesebb is). A munkánkat a Bisnode Partnercontrol adatai segítették, a cégértékelésben a Concorde MB Partners munkatársai adtak tanácsot. Jogi ügyekben a Társaság a Szabadságjogokért (TASZ) segíti a munkánkat.
Milyen adatokat használtunk fel? Mindig publikusan elérhető információkból dolgoztunk. Ahol lehetett, konszolidált adatokat használtunk, ahol ilyen nem állt rendelkezésre, magunk konszolidáltuk az eredményeket az elérhető információk alapján.
Kéz a kézben húzta magával a raktárpiacot a tavaly többévnyi fejlődést lesprintelő e-kereskedelem. Sosem voltak még ilyen derűsek a lassan kiskereskedelmi ingatlanokat is leköröző logisztikai kilátások, már ha a fejlesztői oldalt nézzük – a bérlőknek továbbra is sorba kell állniuk egy-egy kedvező helyért, de a soha nem látott tempóban készülő beruházások könnyíthetnek a kereskedők szorult helyzetén.
Már bevett frázis, hogy a járványhelyzet jelentősen az online rendelések felé tolta a vásárlási idősávok és a korlátozások között navigáló magyarokat. 2020-ban egy év alatt negyven százalékkal növekedett az internetes kiskereskedelem forgalmának értéke, idén pedig már a teljes 2019-es forgalom négyötödét levásároltuk az első félévben. A kereskedelem fizikai igénye azonban nem veszett el, csak máshol csapódik le: az online rendelések kiszolgálása a logisztika kihívása lett, és míg a sorok eltűntek a boltokból, egyre nagyobb lett a torlódás a raktárak piacán.
A holtponton lendített Nem mondhatjuk, hogy nem jött jókor a robbanásszerű keresletbővülés a raktárosoknak: az elmúlt évtizedben felívelő piac megtorpanni készült, a gondok azonban inkább a kínálati oldalon jelentkeztek. Ugyan a működőtőke-befektetések pörgették az ipari ingatlanfejlesztéseket, elsősorban vidéki – kecskeméti, debreceni, komáromi és tatabányai – beruházások bővítették a kapacitásokat, az úthálózat kiépítettsége miatt a logisztikai feladatok azonban hagyományosan elsősorban Budapesten és agglomerációjában koncentrálódtak.
2020 elején a főváros környéke vészesen közelített ahhoz, hogy egy üres dobozt se lehessen elejteni a jobb lokációkon, a kihasználatlanság két százalék alá csökkent, a bérlők a meglévő és fejlesztés alatt álló szabad területek hiányában sehova se tudtak költözni. Így kényelmes dolga volt annak a pár tulajdonosnak, akinél a raktárportfólió nagy része összpontosult, ők a bérlők kényszerhelyzete miatt elegánsan tudtak árazni. A szűkös kínálati oldal diktálta piac regionális viszonylatban is túlárazódott, ami a nemzetközi versenyt figyelve okozhat gondot: a külföldi érdeklődők Csehország és Lengyelország felé tolódnak, ha igényeiket itthon nem tudják jó ár-érték aránnyal teljesíteni.
Erre moccanhat a piac is: az Amazon gigacsarnokmodelljét egyre többen követnék.
A járvány által átrajzolt raktárpiacra azonban új fejlesztők is érkeztek. Felismerték, hogy a kevés építkezés és a költözések alacsony száma burkolt, meg nem valósuló keresletet takar, amit bőven ki lehet aknázni új logisztikai parkok átadásával. Az intenzív fejlesztési szakasz gombamód gyarapította az új raktárakat, így az elmúlt évek jellemző, pár tízezer négyzetméteres átadásait többszörösen felülmúlja a már 350–400 ezer négyzetmétert is megközelítő várható idei éves fejlesztési volumen. Emiatt fel is ugrott négy százalékra a kihasználatlanság, de a raktárak még mindig tele vannak, és a bérlői kereslet hamarosan az új épületeket is megtölti.
Kedvezőbben fog a toll Az új tranzakciókkal az árnövekedés is lassul, de egy jól felszerelt, központi hely akár már – a koronavírus által a raktárakhoz képest ellentétes irányba kimozdított – irodapiaci bérletek alsó határát is elérheti. A 2014 óta nagyjából 35 százalékot ugró, öt és fél, hateurós négyzetméterár Budapesten átlagosnak mondható, míg a nagyobb, agglomerációban és vidéken levő „szendvicspaneles big bokszok” már inkább öt euró alatt mozognak.
Ennél lejjebb már nem igazán lehet menni, legalábbis az egy–kétezer négyzetméteres bérleti szerződéseknél. Az új fejlesztésekre ugyanis itt is – akárcsak bármilyen más építkezésnél – érvényesek a megnövekedett telekárak és alapanyagköltségek, és kemény árazási padlót szabnak a fejlesztőknek.
Jóval kedvezőbb dolguk van azoknak az óriás bérlőknek, akik hosszabb távra raknának tele nagyobb területeket is. A több tízezer négyzetméteres tranzakcióknál már nem fog olyan erősen a toll, a fejlesztők szívesen adnak a biztos pénzáramlásért cserébe olcsóbban – akár három–négy euróért – bérbe raktárakat. Úgy tűnik, erre moccanhat a piac is: az Amazon gigacsarnokmodelljét egyre többen követnék, a több százezres parkok és az „XXL” raktárak alacsonyabb fajlagos költséggel készülnek Magyarországon is a nagyobb szereplőknek.
Köszönöm, inkább építek magamnak Az ipari ingatlanok az intézményi befektetők szemében is felértékelődtek. Sokkal erősebbek lettek a makrogazdasági fundamentumok: az alacsonyabb kockázat miatt kisebb a hozamelvárás, így a befektetési érték emelkedni tud. Az elvárt hozam csökkenése pedig lehetővé teszi a kedvezőbb bérleti díjat. A befektetés értékét tovább növeli, hogy a raktárakat könnyen és jó áron adhatják el a tulajdonosok.
Ráadásul megjelent a vállalati befektetői kör is a logisztikai ingatlanok piacán. Egyre gyakoribb, hogy a raktárakat megtöltő kereskedők saját tulajdonú logisztikai központokat létesítenek a budapesti agglomeráció délkeleti szektorában, a reptérfolyosó gigaberuházásaihoz csatlakozva. A Pepco Gyálon épített 27,2 milliárd forintból százezer négyzetméteres raktárbázist, a Jysk pedig Vecsésen készül regionális raktárának kétkörös – 143 ezer és 115 ezer négyzetméteres – átadására.
Ez még azonban inkább a járványhelyzet előtti, gyengécske fejlesztői akaratból adódik: egyszerűen nem volt a piacon olyan beruházó, aki kielégítette volna a nagyobb helyért udvarló szereplők igényeit. Az agilisabb fejlesztői környezetben viszont már át lehet gondolni, érdemes-e kisebb igényű kereskedőknek saját raktárépületbe fektetni.
A modern bérraktárállomány volumene (m ) és kihasználatlansági rátája (%) megyénként. Az adatokat és a szakmai közreműködést köszönjük Borbély Gábornak, a CBRE ingatlantanácsadó vezető elemzőjének.
Pencz Máté, a magyar társalapítású brazil ingatlanportál, a több mint hárommilliárd dollárra értékelt Loft vezetője. Vagyona becslése szerint nagyjából 250 milliárd forint, az egyik leggazdagabb magyar a világon. Júliusban Magyarországon puhatolózott munkaerőügyben, és európai terjeszkedés esetén egy budapesti Loft-iroda létrehozását sem zárta ki. Háromnapos itt tartózkodása alatt ültünk le vele beszélgetni arról, mit láttak egykori lakóhelyén, a Havanna-lakótelepen a gyerekeivel, illetve, hogy mi a véleménye a magyar startup-ökoszisztémáról és a leggazdagabb magyarokról. Most hét ütős gondolatát idézzük kockázatvállalásról, üzleti döntésekről, ambícióról és világsikerről, amit szerinte nem lehet elérni úgy, hogy valami nem stimmel.
Már illatgyertyából is választhatunk ökotudatosan, hogy az üvegtől a kanócig minden fenntartható forrásból származzon. Tokaji Márti és German Juraj az Andyourstories szójagyertyákkal a valóságukból akart kiszakadni – mára alig tudják tartani a lépést vegán gyertyát követelő követőtáborukkal.
