Várkonyi Balázs, a menedzser. Aki mostanában ismeri meg Balázst, nem lepődik meg a tituluson, de amikor nekem összeállt a kép, elismerően hümmögtem. Az egészen a nulláról építkező vállalkozókból ritkán lesz vállalati menedzser, még úgy sem, hogy közben maguk is kisebbségi tulajdonosok maradnak. Balázs ezt az utat járta be, 2014-ben az ötödik magyar Forbes címlapján írtuk róla, hogy „az utcán tanulta a kapitalizmust”, amikor az Extreme Digitalt felépítette.
Sok türelem kell egy ilyen jin-jang menedzsmenthez, de van is eredménye.
Más személyiség, más hozzáállás kell a dzsungelharcos vállalkozásépítéshez és a nagyvállalati politikában lavírozó menedzserkedéshez. Az Extreme Digital alapítója mindkét iskolát kijárta (kijárja), olyannyira, hogy egy zsákutcássá váló felvásárlásból is ki tudott tolatni. Az ott megszerzett tanulságok biztosan kellettek ahhoz, hogy a következő összeolvadásba a román alapítású, már a dél-afrikai óriás, a Naspers tulajdonában lévő Emaggal okosabban vágjon bele. Az eredmény egy sajátos, helyi, magyar modell az online kereskedésre. Van utcai (bevásárlóközpont-beli) boltjuk is, online piactérként is működnek, és a kiszállítást is egyre inkább maguk végzik. Úgy, mint a nagy Amazon, némi magyar korrekcióval.
Várkonyi Balázs nem egyedül építkezik, kezdettől van egy partnere, Kelemen Gyula. Ahogy mondják, Várkonyi mer nagyobbakat gondolni, és ő képviseli kifelé a céget, Gyula pedig a számok embere, és a legritkább eset, hogy egyetértenek. Sok türelem kell egy ilyen jin-jang menedzsmenthez, de van is eredményük a szüntelen egyensúlykeresésben meghozott döntéseknek.
Ez a kisévkezdő szeptemberi szám különösen gazdag lett, valahogy úgy, ahogy a gazdaság is pörög, habzsolja az életet a 2020-as év lefojtottsága után. Kisebb portrétűzijátékunk van Lovász László matematikussal, Korányi G. Tamás befektetővel és műgyűjtővel, Walter Katalin McKinsey-veteránnal, aki most a BKK vezérigazgatója, Szécsi Noémi íróval és egy Mérő Lászlóval és Mérő Verával készült páros interjúval.
Mindezek mellett még pár cégsztori is elfért a lapban, sőt itt van 2021-es listánk a legnagyobb magyar családi vállalkozásokról. Az aprólékos munkával, Forbes-sztenderdek szerint összeállított lista mindenkinek csemege, akit a gazdaság szövete úgy érdekel, hogy szívesen nézi jó közelről a szálakat. Nem kell feltétlenül egyben végigolvasni ezt a listát, de lehet. Aki így tesz, észreveszi majd, hogy milyen sok cég kapott állami támogatást, vagy vett részt valamelyik növekedéstámogató jegybanki programban. Ezek a cégek a legtöbb esetben valódi vállalkozások, sokszor exportpiacokon elért jó pozíciókkal, nem állami megrendeléseken felnőtt vállalatok, de a beruházásaikhoz erős hátszelet kapnak.
Kéz a kézben húzta magával a raktárpiacot a tavaly többévnyi fejlődést lesprintelő e-kereskedelem. Sosem voltak még ilyen derűsek a lassan kiskereskedelmi ingatlanokat is leköröző logisztikai kilátások, már ha a fejlesztői oldalt nézzük – a bérlőknek továbbra is sorba kell állniuk egy-egy kedvező helyért, de a soha nem látott tempóban készülő beruházások könnyíthetnek a kereskedők szorult helyzetén.
Már bevett frázis, hogy a járványhelyzet jelentősen az online rendelések felé tolta a vásárlási idősávok és a korlátozások között navigáló magyarokat. 2020-ban egy év alatt negyven százalékkal növekedett az internetes kiskereskedelem forgalmának értéke, idén pedig már a teljes 2019-es forgalom négyötödét levásároltuk az első félévben. A kereskedelem fizikai igénye azonban nem veszett el, csak máshol csapódik le: az online rendelések kiszolgálása a logisztika kihívása lett, és míg a sorok eltűntek a boltokból, egyre nagyobb lett a torlódás a raktárak piacán.
A holtponton lendített Nem mondhatjuk, hogy nem jött jókor a robbanásszerű keresletbővülés a raktárosoknak: az elmúlt évtizedben felívelő piac megtorpanni készült, a gondok azonban inkább a kínálati oldalon jelentkeztek. Ugyan a működőtőke-befektetések pörgették az ipari ingatlanfejlesztéseket, elsősorban vidéki – kecskeméti, debreceni, komáromi és tatabányai – beruházások bővítették a kapacitásokat, az úthálózat kiépítettsége miatt a logisztikai feladatok azonban hagyományosan elsősorban Budapesten és agglomerációjában koncentrálódtak.
2020 elején a főváros környéke vészesen közelített ahhoz, hogy egy üres dobozt se lehessen elejteni a jobb lokációkon, a kihasználatlanság két százalék alá csökkent, a bérlők a meglévő és fejlesztés alatt álló szabad területek hiányában sehova se tudtak költözni. Így kényelmes dolga volt annak a pár tulajdonosnak, akinél a raktárportfólió nagy része összpontosult, ők a bérlők kényszerhelyzete miatt elegánsan tudtak árazni. A szűkös kínálati oldal diktálta piac regionális viszonylatban is túlárazódott, ami a nemzetközi versenyt figyelve okozhat gondot: a külföldi érdeklődők Csehország és Lengyelország felé tolódnak, ha igényeiket itthon nem tudják jó ár-érték aránnyal teljesíteni.
Erre moccanhat a piac is: az Amazon gigacsarnokmodelljét egyre többen követnék.
A járvány által átrajzolt raktárpiacra azonban új fejlesztők is érkeztek. Felismerték, hogy a kevés építkezés és a költözések alacsony száma burkolt, meg nem valósuló keresletet takar, amit bőven ki lehet aknázni új logisztikai parkok átadásával. Az intenzív fejlesztési szakasz gombamód gyarapította az új raktárakat, így az elmúlt évek jellemző, pár tízezer négyzetméteres átadásait többszörösen felülmúlja a már 350–400 ezer négyzetmétert is megközelítő várható idei éves fejlesztési volumen. Emiatt fel is ugrott négy százalékra a kihasználatlanság, de a raktárak még mindig tele vannak, és a bérlői kereslet hamarosan az új épületeket is megtölti.
Kedvezőbben fog a toll Az új tranzakciókkal az árnövekedés is lassul, de egy jól felszerelt, központi hely akár már – a koronavírus által a raktárakhoz képest ellentétes irányba kimozdított – irodapiaci bérletek alsó határát is elérheti. A 2014 óta nagyjából 35 százalékot ugró, öt és fél, hateurós négyzetméterár Budapesten átlagosnak mondható, míg a nagyobb, agglomerációban és vidéken levő „szendvicspaneles big bokszok” már inkább öt euró alatt mozognak.
Ennél lejjebb már nem igazán lehet menni, legalábbis az egy–kétezer négyzetméteres bérleti szerződéseknél. Az új fejlesztésekre ugyanis itt is – akárcsak bármilyen más építkezésnél – érvényesek a megnövekedett telekárak és alapanyagköltségek, és kemény árazási padlót szabnak a fejlesztőknek.
Jóval kedvezőbb dolguk van azoknak az óriás bérlőknek, akik hosszabb távra raknának tele nagyobb területeket is. A több tízezer négyzetméteres tranzakcióknál már nem fog olyan erősen a toll, a fejlesztők szívesen adnak a biztos pénzáramlásért cserébe olcsóbban – akár három–négy euróért – bérbe raktárakat. Úgy tűnik, erre moccanhat a piac is: az Amazon gigacsarnokmodelljét egyre többen követnék, a több százezres parkok és az „XXL” raktárak alacsonyabb fajlagos költséggel készülnek Magyarországon is a nagyobb szereplőknek.
Köszönöm, inkább építek magamnak Az ipari ingatlanok az intézményi befektetők szemében is felértékelődtek. Sokkal erősebbek lettek a makrogazdasági fundamentumok: az alacsonyabb kockázat miatt kisebb a hozamelvárás, így a befektetési érték emelkedni tud. Az elvárt hozam csökkenése pedig lehetővé teszi a kedvezőbb bérleti díjat. A befektetés értékét tovább növeli, hogy a raktárakat könnyen és jó áron adhatják el a tulajdonosok.
Ráadásul megjelent a vállalati befektetői kör is a logisztikai ingatlanok piacán. Egyre gyakoribb, hogy a raktárakat megtöltő kereskedők saját tulajdonú logisztikai központokat létesítenek a budapesti agglomeráció délkeleti szektorában, a reptérfolyosó gigaberuházásaihoz csatlakozva. A Pepco Gyálon épített 27,2 milliárd forintból százezer négyzetméteres raktárbázist, a Jysk pedig Vecsésen készül regionális raktárának kétkörös – 143 ezer és 115 ezer négyzetméteres – átadására.
Ez még azonban inkább a járványhelyzet előtti, gyengécske fejlesztői akaratból adódik: egyszerűen nem volt a piacon olyan beruházó, aki kielégítette volna a nagyobb helyért udvarló szereplők igényeit. Az agilisabb fejlesztői környezetben viszont már át lehet gondolni, érdemes-e kisebb igényű kereskedőknek saját raktárépületbe fektetni.
A modern bérraktárállomány volumene (m ) és kihasználatlansági rátája (%) megyénként. Az adatokat és a szakmai közreműködést köszönjük Borbély Gábornak, a CBRE ingatlantanácsadó vezető elemzőjének.
Ossza meg ismerőseivel:
Magyar Részvénykereskedelmi Zrt.
2021 Augusztus Támogatói tartalom Magyar Részvénykereskedelmi Zrt.
Több mint 15 éve segíti ügyfeleit a Magyar Takarékszövetkezeti Bank partnereként, a Magyar Részvénykereskedelmi Zrt., hogy a befektetett pénzükből minél magasabb profitszázalékot tudjanak kihozni. A magyarok befektetési hajlandóságáról, online befektetési lehetőségekről, kockázatvállalásról és a pandémia hatásairól beszélgettünk Angyal Krisztiánnal, a Magyar Részvénykereskedelmi Zrt. okleveles közgazdász végzettségű kiemelt ügyfél menedzserével.
Világszerte elismert matematikus, a Yale-en vagy a Princetonon is tárt karokkal várnák, mégis főként Budapesten kutat és tanít. A Magyar Tudományos Akadémia (MTA) elnöki székét is megjáró Lovász László már kamaszkorában csodagyereknek számított, pályafutása során pedig az összes rangos díjat megkapta, nemrég például a matematikai Nobel-díjnak tekintett Abel-díjat. A 73 éves kutató a számítógép-tudománnyal összekapcsolva a „futottak még” matematikai irányzatok közül a fősodorba emelte a gráfelméletet.
Az Egyenlítő Alapítvány nemrég javaslatcsomagot állított össze, hogy a fejvadászcégek és a vállalatok kiválasztási eljárásaikban el tudják engedni rossz gyakorlataikat, és színesebb menedzsmentet alakíthassanak ki. Heal Edina alapítványi vezetővel és a szervezet néhány tagjával sorra vettük a még ma is a nők és karrierjük között álló akadályokat és a lehetőségeket a megugrásukra.
29 évesen már McKinsey-partner volt, majd a globális tanácsadócég budapesti vezetője. 2013-2014-ben Bajnai Gordon kabinetfőnöke lett, levezényelte az Erste citibankos akvizícióját, segítette a CEU kényszerű Bécsbe költözését, aztán a Budapesti Városüzemeltetési Holdingot (BVH) is elindította a reformok útján, amikor tavaly év végén a főváros legnagyobb cége, a számos nagy problémával küzdő BKK élére került. Mi köti össze Walter Katalin, az ország egyik legbefolyásosabb asszonyának karrierpontjait? Ahogy ő mondja: „Az ember személyes változása, igénye a teljesítményre, a minőségre és a csapatjátékra, és arra, hogy nyomot hagyjon.”
