Egy adag Amazon, némi Emag, meg az Extreme Digitalos tapasztalat, a jól bevált hibrid modell kiterjesztése a piactérre: online biznisz boltokkal. Mindenből a legjobbat összegyúrva várja a nagy játékosok érkezését a szinte törvényszerűen egymás karjaiba omló Emag–Extreme Digital-duó a vezérállásban Várkonyi Balázzsal, aki hét év után másodszor szerepel a Forbes címlapján. A járvány felrobbantotta az e-kereskedelmet, a vásárlók a régi, stabil nevek felé mozdultak, de mégse fenékig tejfel a frissen fuzionált piacvezető cég helyzete. A „mindent azonnal és kényelmesen” ügyféligény kielégítéséhez hatalmas logisztikai feladatoknak kell megfelelniük a következő években.
Van némi perverzió abban, hogy a covid alatt az online céget offline bővíted – állapítja meg üzleti modelljéről nagy mosollyal az arcán Várkonyi Balázs, miközben már vagy egy órája, hogy az Emag–Extreme Digital elmúlt időszakáról és jelenlegi terveiről beszélgetünk. Az biztos, hogy a járvány által kiváltott félelem és bezárkózás világszerte adott egy lórúgást az online értékesítéseknek, és inkább az jellemző, hogy az offline cégek is apait-anyait beleadnak az online lábuk erősítésébe.
Amit azonban Várkonyi Balázs a cégében látott, amit az Extreme Digitallal közel húsz év alatt megtapasztalt, más irányt jelöl ki, és ezen a pandémia sem változtat. A milliódolláros kérdés az, hogy sikeres lehet-e a hibrid modell az Emaggal egyesült cégnél is, miközben a régiós és globális versenytársak bármikor bezúdulhatnak a magyar e-kereskedelmi piacra.
A legnagyobb forgalmú online kereskedők rangsora 2020-ban: 1. Emag–Extreme Digital 2. MediaMarkt 3. Alza.hu 4. Tesco 5. Telekom 6. Euronics 7. 220Volt 8. Aqua 9. Ipon 10. Libri-Bookline
Forrás: GKI Digital
A magyar Forbes első száma 2013 novemberében jelent meg, Váradi József (Wizz Air), Csányi Sándor és Wáberer György után a 30 sikeres fiatal 30 alatt összeállításunk került a címlapra, majd jött Várkonyi Balázs 2014 márciusában. Akkor az Extreme Digital felemelkedésének történetén volt a hangsúly: hogyan tűnt ki a tömegből, az Akácfa utca kis számítástechnikai üzleteinek sorából, hogyan lett a cég a legnagyobb hazai e-kereskedők egyike? A legjobb termék, a digitális fényképezőgép megtalálása a legjobb pillanatban, a költségek agresszív letörése, az online értékesítési láb korai elindítása mind fontos része annak, hogy az Extreme Digital gyorsan nőtt nagyra.
Finanszírozási oldalról igen fontos része a történetnek, hogy a termékek forgási sebességének növelésével a szállítók pénzén tudtak növekedni, ami pedig az árversenyt illeti, a legjobb, ha magát Várkonyi Balázst idézzük a cikkből. „Direkt törtük le az árakat, fogtuk a piacot, nem engedtük, hogy más is pénzt keressen. Az árletörés azonban nem azt jelenti, hogy ész nélkül mindent leviszel. Csak a státuszterméket kell megmozgatni, hogy felhívd magadra a figyelmet.”
2014-re az Extreme Digital számára egyértelművé vált, hogy a hibrid modell a nyerő. A magyar vevőnek kell a bolt, ahol nézelődhet, ahol megtapizhatja a terméket, kérdezhet, érdeklődhet, vagy épp reklamálhat, garanciát érvényesíthet függetlenül attól, hogy online vásárol-e. Vagyis szükség van a boltokra is, nem elég kizárólag online értékesíteni. De hat és fél évvel ezelőtti címlapsztorink úgy ér véget, hogy Várkonyi Balázs elmondja, stratégiai partnert keresnek a további növekedéshez, a „következő dimenzióugráshoz”. „Olyasvalakit keresünk, akitől tanulhatunk is.”
Kéz a kézben húzta magával a raktárpiacot a tavaly többévnyi fejlődést lesprintelő e-kereskedelem. Sosem voltak még ilyen derűsek a lassan kiskereskedelmi ingatlanokat is leköröző logisztikai kilátások, már ha a fejlesztői oldalt nézzük – a bérlőknek továbbra is sorba kell állniuk egy-egy kedvező helyért, de a soha nem látott tempóban készülő beruházások könnyíthetnek a kereskedők szorult helyzetén.
Már bevett frázis, hogy a járványhelyzet jelentősen az online rendelések felé tolta a vásárlási idősávok és a korlátozások között navigáló magyarokat. 2020-ban egy év alatt negyven százalékkal növekedett az internetes kiskereskedelem forgalmának értéke, idén pedig már a teljes 2019-es forgalom négyötödét levásároltuk az első félévben. A kereskedelem fizikai igénye azonban nem veszett el, csak máshol csapódik le: az online rendelések kiszolgálása a logisztika kihívása lett, és míg a sorok eltűntek a boltokból, egyre nagyobb lett a torlódás a raktárak piacán.
A holtponton lendített Nem mondhatjuk, hogy nem jött jókor a robbanásszerű keresletbővülés a raktárosoknak: az elmúlt évtizedben felívelő piac megtorpanni készült, a gondok azonban inkább a kínálati oldalon jelentkeztek. Ugyan a működőtőke-befektetések pörgették az ipari ingatlanfejlesztéseket, elsősorban vidéki – kecskeméti, debreceni, komáromi és tatabányai – beruházások bővítették a kapacitásokat, az úthálózat kiépítettsége miatt a logisztikai feladatok azonban hagyományosan elsősorban Budapesten és agglomerációjában koncentrálódtak.
2020 elején a főváros környéke vészesen közelített ahhoz, hogy egy üres dobozt se lehessen elejteni a jobb lokációkon, a kihasználatlanság két százalék alá csökkent, a bérlők a meglévő és fejlesztés alatt álló szabad területek hiányában sehova se tudtak költözni. Így kényelmes dolga volt annak a pár tulajdonosnak, akinél a raktárportfólió nagy része összpontosult, ők a bérlők kényszerhelyzete miatt elegánsan tudtak árazni. A szűkös kínálati oldal diktálta piac regionális viszonylatban is túlárazódott, ami a nemzetközi versenyt figyelve okozhat gondot: a külföldi érdeklődők Csehország és Lengyelország felé tolódnak, ha igényeiket itthon nem tudják jó ár-érték aránnyal teljesíteni.
Erre moccanhat a piac is: az Amazon gigacsarnokmodelljét egyre többen követnék.
A járvány által átrajzolt raktárpiacra azonban új fejlesztők is érkeztek. Felismerték, hogy a kevés építkezés és a költözések alacsony száma burkolt, meg nem valósuló keresletet takar, amit bőven ki lehet aknázni új logisztikai parkok átadásával. Az intenzív fejlesztési szakasz gombamód gyarapította az új raktárakat, így az elmúlt évek jellemző, pár tízezer négyzetméteres átadásait többszörösen felülmúlja a már 350–400 ezer négyzetmétert is megközelítő várható idei éves fejlesztési volumen. Emiatt fel is ugrott négy százalékra a kihasználatlanság, de a raktárak még mindig tele vannak, és a bérlői kereslet hamarosan az új épületeket is megtölti.
Kedvezőbben fog a toll Az új tranzakciókkal az árnövekedés is lassul, de egy jól felszerelt, központi hely akár már – a koronavírus által a raktárakhoz képest ellentétes irányba kimozdított – irodapiaci bérletek alsó határát is elérheti. A 2014 óta nagyjából 35 százalékot ugró, öt és fél, hateurós négyzetméterár Budapesten átlagosnak mondható, míg a nagyobb, agglomerációban és vidéken levő „szendvicspaneles big bokszok” már inkább öt euró alatt mozognak.
Ennél lejjebb már nem igazán lehet menni, legalábbis az egy–kétezer négyzetméteres bérleti szerződéseknél. Az új fejlesztésekre ugyanis itt is – akárcsak bármilyen más építkezésnél – érvényesek a megnövekedett telekárak és alapanyagköltségek, és kemény árazási padlót szabnak a fejlesztőknek.
Jóval kedvezőbb dolguk van azoknak az óriás bérlőknek, akik hosszabb távra raknának tele nagyobb területeket is. A több tízezer négyzetméteres tranzakcióknál már nem fog olyan erősen a toll, a fejlesztők szívesen adnak a biztos pénzáramlásért cserébe olcsóbban – akár három–négy euróért – bérbe raktárakat. Úgy tűnik, erre moccanhat a piac is: az Amazon gigacsarnokmodelljét egyre többen követnék, a több százezres parkok és az „XXL” raktárak alacsonyabb fajlagos költséggel készülnek Magyarországon is a nagyobb szereplőknek.
Köszönöm, inkább építek magamnak Az ipari ingatlanok az intézményi befektetők szemében is felértékelődtek. Sokkal erősebbek lettek a makrogazdasági fundamentumok: az alacsonyabb kockázat miatt kisebb a hozamelvárás, így a befektetési érték emelkedni tud. Az elvárt hozam csökkenése pedig lehetővé teszi a kedvezőbb bérleti díjat. A befektetés értékét tovább növeli, hogy a raktárakat könnyen és jó áron adhatják el a tulajdonosok.
Ráadásul megjelent a vállalati befektetői kör is a logisztikai ingatlanok piacán. Egyre gyakoribb, hogy a raktárakat megtöltő kereskedők saját tulajdonú logisztikai központokat létesítenek a budapesti agglomeráció délkeleti szektorában, a reptérfolyosó gigaberuházásaihoz csatlakozva. A Pepco Gyálon épített 27,2 milliárd forintból százezer négyzetméteres raktárbázist, a Jysk pedig Vecsésen készül regionális raktárának kétkörös – 143 ezer és 115 ezer négyzetméteres – átadására.
Ez még azonban inkább a járványhelyzet előtti, gyengécske fejlesztői akaratból adódik: egyszerűen nem volt a piacon olyan beruházó, aki kielégítette volna a nagyobb helyért udvarló szereplők igényeit. Az agilisabb fejlesztői környezetben viszont már át lehet gondolni, érdemes-e kisebb igényű kereskedőknek saját raktárépületbe fektetni.
A modern bérraktárállomány volumene (m ) és kihasználatlansági rátája (%) megyénként. Az adatokat és a szakmai közreműködést köszönjük Borbély Gábornak, a CBRE ingatlantanácsadó vezető elemzőjének.
Pál mindig vállalkozó volt, kerülte a kötöttségeket. Gyakorlott üzletember, és sokáig nem szerette, hogy munkája és felesége miatt sok rajta a reflektorfény. Nóra kezdettől alkalmazott volt, de korábban is kikacsintott a vállalkozói létbe, és a jövőre nézve is ilyen tervei vannak. Tizenkilenc éves kora óta rutinosan mozog a nyilvánosság előtt, itthon az ő arcával adják el a legtöbb terméket. Közös márkájuknál most összeadódik az eddigi tudás.
Schumicky Balázzsal egy gyönyörűen felújított kétszintes lakásban beszélgetünk a Szerb utcában. Két éve ilyenkor aligha lett volna üres, az akkor elérhető durván 16 ezer kiadó budapesti apartmant mindig megtöltötték a turisták – mára a piac majdnem kétharmada eltűnt. A több lakást is üzemeltető Balázs biznisze túlélte a covidjárvány hozta tisztítótüzet, de mint a Magyar Apartmankiadók Egyesületének elnöke azzal is meg kell küzdenie, hogy havonta szigorodnak a rövid távú lakáskiadásra vonatkozó kerületi szabályok. Szerinte most ott tartunk, hogy Pest belső kerületeiben már szinte esélytelen belépni a piacra.
Mindent egybevetve létezik itthon náluk nagyobb papír-írószeres cég, de évente közel ötmilliárdos forgalmukkal a klasszikus kiskereskedelmi bolthálózatok között ők a piacvezetők. Bukor Ferenc régi vágású kereskedő, a következő generáció viszont már hőtérképekkel innoválná a Pirex üzleteit.
Az Egyenlítő Alapítvány nemrég javaslatcsomagot állított össze, hogy a fejvadászcégek és a vállalatok kiválasztási eljárásaikban el tudják engedni rossz gyakorlataikat, és színesebb menedzsmentet alakíthassanak ki. Heal Edina alapítványi vezetővel és a szervezet néhány tagjával sorra vettük a még ma is a nők és karrierjük között álló akadályokat és a lehetőségeket a megugrásukra.
Jóllehet Magyarország nem számít hajóépítő-nagyhatalomnak, sportos hajók terén mégis az élvonalba tartozik. Az egyik legelismertebb gyártó a Déry Attila és Mezey Zoltán által alapított etyeki–paloznaki Flaar. Az űrtechnológiát is felhasználó, áramvonalas karbonhajóik szépek, gyorsak, és tele vannak innovációkkal – nem véletlenül úsznak már német, svéd vagy épp olasz vizeken is. A legjobban persze a Balatonon érzik magukat, ott több rekordot is tartanak.
