Azt szokták mondani, azért jobb a Tátra szlovákiai oldalát választani, mert a lengyeleknél, aki csak teheti, egyszer egy évben elvonul a hegyekbe. Valójában talán a szlovákok sincsenek ezzel másképp, csak hát a lengyelek negyvenmillióan vannak, a szlovákok meg csak ötmillióan. Ráadásul több és magasabb hegycsúcs van a szlovák oldalon, és még a turistaútvonalak is hosszabbak. Ennek megfelelően Szlovákia felé vettük az irányt, hogy megnézzük, mire jutott egy szlovák házaspár és a világ legnagyobb német szállodalánca egy-egy századfordulós tátrai grand hotellel, alig pár hegycsúcsra egymástól.
Írta: Cseke Eszter és S. Takács András
Az elmúlt években ezeken a hasábokon is jó néhányszor áradoztunk türkiz hegyi tavakról, gőzölgő gejzírekről és alvó vulkánokról Patagóniától a Dolomitokon át Brit-Kolumbiáig. Aztán bő egy évvel ezelőtt arról írtunk, hogyan tértünk haza az iskolák és óvodák bezárásának napján Afrikából, egy éve pedig arról tudósítottunk, mely covidbiztos magánszigeteken nyaralnak a Forbes-listák szereplői, ahol az Indiai-óceán közepén érkezéskor és induláskor is PCR-tesztet végeznek a vendégeken… Hála az átoltottságnak, mára kevés biztonságosabb és hívogatóbb hely van a világon, mint Közép-Európa, így nyár végére most a Magas-Tátrát ajánlanánk egy vírusbiztos kirándulásra: lenyűgöző látvány, kelet-európai vendégszeretet és gyerekkorunk ízei.
Királyok, Bryan Adams, kilós aranylánc – Grand Hotel Kempinski Se repülőre, se vonatra, se hajóra nem kell szállni, csupán néhány óra az út autóval. Ráadásul egyre szebb és drámaibb tájakon kanyargunk, mire megérkezünk a Csorba-tóhoz. Alighogy begurulunk a szecessziós épületegyüttes főbejárata elé, már nyitja is a kaput egy öltönyös ajtónálló. Mire a londiner kipakolja a bőröndöket, egy harmadik fiatalember megkaparintja a slusszkulcsot, hogy leparkolja a kocsit.
Kéz a kézben húzta magával a raktárpiacot a tavaly többévnyi fejlődést lesprintelő e-kereskedelem. Sosem voltak még ilyen derűsek a lassan kiskereskedelmi ingatlanokat is leköröző logisztikai kilátások, már ha a fejlesztői oldalt nézzük – a bérlőknek továbbra is sorba kell állniuk egy-egy kedvező helyért, de a soha nem látott tempóban készülő beruházások könnyíthetnek a kereskedők szorult helyzetén.
Már bevett frázis, hogy a járványhelyzet jelentősen az online rendelések felé tolta a vásárlási idősávok és a korlátozások között navigáló magyarokat. 2020-ban egy év alatt negyven százalékkal növekedett az internetes kiskereskedelem forgalmának értéke, idén pedig már a teljes 2019-es forgalom négyötödét levásároltuk az első félévben. A kereskedelem fizikai igénye azonban nem veszett el, csak máshol csapódik le: az online rendelések kiszolgálása a logisztika kihívása lett, és míg a sorok eltűntek a boltokból, egyre nagyobb lett a torlódás a raktárak piacán.
A holtponton lendített Nem mondhatjuk, hogy nem jött jókor a robbanásszerű keresletbővülés a raktárosoknak: az elmúlt évtizedben felívelő piac megtorpanni készült, a gondok azonban inkább a kínálati oldalon jelentkeztek. Ugyan a működőtőke-befektetések pörgették az ipari ingatlanfejlesztéseket, elsősorban vidéki – kecskeméti, debreceni, komáromi és tatabányai – beruházások bővítették a kapacitásokat, az úthálózat kiépítettsége miatt a logisztikai feladatok azonban hagyományosan elsősorban Budapesten és agglomerációjában koncentrálódtak.
2020 elején a főváros környéke vészesen közelített ahhoz, hogy egy üres dobozt se lehessen elejteni a jobb lokációkon, a kihasználatlanság két százalék alá csökkent, a bérlők a meglévő és fejlesztés alatt álló szabad területek hiányában sehova se tudtak költözni. Így kényelmes dolga volt annak a pár tulajdonosnak, akinél a raktárportfólió nagy része összpontosult, ők a bérlők kényszerhelyzete miatt elegánsan tudtak árazni. A szűkös kínálati oldal diktálta piac regionális viszonylatban is túlárazódott, ami a nemzetközi versenyt figyelve okozhat gondot: a külföldi érdeklődők Csehország és Lengyelország felé tolódnak, ha igényeiket itthon nem tudják jó ár-érték aránnyal teljesíteni.
Erre moccanhat a piac is: az Amazon gigacsarnokmodelljét egyre többen követnék.
A járvány által átrajzolt raktárpiacra azonban új fejlesztők is érkeztek. Felismerték, hogy a kevés építkezés és a költözések alacsony száma burkolt, meg nem valósuló keresletet takar, amit bőven ki lehet aknázni új logisztikai parkok átadásával. Az intenzív fejlesztési szakasz gombamód gyarapította az új raktárakat, így az elmúlt évek jellemző, pár tízezer négyzetméteres átadásait többszörösen felülmúlja a már 350–400 ezer négyzetmétert is megközelítő várható idei éves fejlesztési volumen. Emiatt fel is ugrott négy százalékra a kihasználatlanság, de a raktárak még mindig tele vannak, és a bérlői kereslet hamarosan az új épületeket is megtölti.
Kedvezőbben fog a toll Az új tranzakciókkal az árnövekedés is lassul, de egy jól felszerelt, központi hely akár már – a koronavírus által a raktárakhoz képest ellentétes irányba kimozdított – irodapiaci bérletek alsó határát is elérheti. A 2014 óta nagyjából 35 százalékot ugró, öt és fél, hateurós négyzetméterár Budapesten átlagosnak mondható, míg a nagyobb, agglomerációban és vidéken levő „szendvicspaneles big bokszok” már inkább öt euró alatt mozognak.
Ennél lejjebb már nem igazán lehet menni, legalábbis az egy–kétezer négyzetméteres bérleti szerződéseknél. Az új fejlesztésekre ugyanis itt is – akárcsak bármilyen más építkezésnél – érvényesek a megnövekedett telekárak és alapanyagköltségek, és kemény árazási padlót szabnak a fejlesztőknek.
Jóval kedvezőbb dolguk van azoknak az óriás bérlőknek, akik hosszabb távra raknának tele nagyobb területeket is. A több tízezer négyzetméteres tranzakcióknál már nem fog olyan erősen a toll, a fejlesztők szívesen adnak a biztos pénzáramlásért cserébe olcsóbban – akár három–négy euróért – bérbe raktárakat. Úgy tűnik, erre moccanhat a piac is: az Amazon gigacsarnokmodelljét egyre többen követnék, a több százezres parkok és az „XXL” raktárak alacsonyabb fajlagos költséggel készülnek Magyarországon is a nagyobb szereplőknek.
Köszönöm, inkább építek magamnak Az ipari ingatlanok az intézményi befektetők szemében is felértékelődtek. Sokkal erősebbek lettek a makrogazdasági fundamentumok: az alacsonyabb kockázat miatt kisebb a hozamelvárás, így a befektetési érték emelkedni tud. Az elvárt hozam csökkenése pedig lehetővé teszi a kedvezőbb bérleti díjat. A befektetés értékét tovább növeli, hogy a raktárakat könnyen és jó áron adhatják el a tulajdonosok.
Ráadásul megjelent a vállalati befektetői kör is a logisztikai ingatlanok piacán. Egyre gyakoribb, hogy a raktárakat megtöltő kereskedők saját tulajdonú logisztikai központokat létesítenek a budapesti agglomeráció délkeleti szektorában, a reptérfolyosó gigaberuházásaihoz csatlakozva. A Pepco Gyálon épített 27,2 milliárd forintból százezer négyzetméteres raktárbázist, a Jysk pedig Vecsésen készül regionális raktárának kétkörös – 143 ezer és 115 ezer négyzetméteres – átadására.
Ez még azonban inkább a járványhelyzet előtti, gyengécske fejlesztői akaratból adódik: egyszerűen nem volt a piacon olyan beruházó, aki kielégítette volna a nagyobb helyért udvarló szereplők igényeit. Az agilisabb fejlesztői környezetben viszont már át lehet gondolni, érdemes-e kisebb igényű kereskedőknek saját raktárépületbe fektetni.
A modern bérraktárállomány volumene (m ) és kihasználatlansági rátája (%) megyénként. Az adatokat és a szakmai közreműködést köszönjük Borbély Gábornak, a CBRE ingatlantanácsadó vezető elemzőjének.
Az alapító, Ferenc és felesége, Katalin számára a 30 éve történt indulás óta a vagyon magát a BioTechUSA céget jelenti. Mindig a cég egészsége volt az elsődleges, a nyereség is a cég fejlesztését szolgálta, azt az elmúlt évekig visszaforgatták a vállalatba. Ferenc vagyonhoz való hozzáállását is ez határozza meg, nincsenek nagy autók és yachtok – szemlélete a mai hivalkodó világban már-már puritán. Jól példázzák ezt 60 éves születésnapi rendezvényének résztvevői, akik szinte kizárólag a család, valamint gyerekkori, egyetemen és katonaságnál szerzett barátok, nem a sikeres üzlet hozta friss ismeretségek.
A zene alkotó ereje segített Miklósi Ákoséknak megtalálni a közös hangot a gyerekekkel – a Common Vibe Egyesület azért alakult meg öt éve Hangonyban, hogy alternatívát mutasson az Ózd környéki fiataloknak. Ma már két zenekar, a Várkonyi Csibészek és a Kifia beindítása fűződik a nevükhöz, és szeptembertől szeretnének egy harmadikat is. A cél az, hogy előbb-utóbb a korábbi diákok egyengessék a tehetséges gyerekek útját.
Negyed évszázada élvezi az ügyfelek töretlen bizalmát a Friedrich Wilhelm Raiffeisen. A Raiffeisen Bank privátbanki üzletága a mai napig meghatározó szerepet játszik a piac fejlődésében, alapvető sztenderdeket fektettek le, komplex termékpalettát építettek, mindenki előtt jártak. 1996 ótarengeteg tapasztalat gyűlt össze, erről Bálint Attila üzletágvezetővel beszélgettünk.