Óriási strukturális átalakulás zajlott le az irodapiacon az elmúlt tizenöt évben. A 2000-es évek elején még jelentős szerepet betöltő külföldi nagypályások kétszer is riadót fújva húzódtak vissza a Budapestre koncentrálódó piacról. Előbb a gazdasági világválság, utóbb a koronavírus miatt. A dupla szélcsend jó környezetet teremtett a hazai tőkének. Átíródott az összetétel, a túlnyomórészt már a lakossági befektetésekből megindított, milliárdosok által is tüzelt piacon domináns lett a magyar jelenlét.

A kedvező, inflációvédett hozamok által pörgetett befektetőréteg pedig a koronavírus tételeire – köztük a „new normal”, azaz új norma szerinti hibrid munkavégzésre – rácáfolva köszöni szépen, jól van. Sőt soha jobban. Pedig ha a finanszírozási és kínálati oldalnál nincs is gond, erősen ráfékez a lendületre a munkaerő- és alapanyaghiány.

Légüres térben nőhettek fel
A magyar irodapiac a válság előtt hagyományosan a külföldi nagybefektetők játszótere volt. A német, osztrák, amerikai befektetési alapok a 2000-es évek elején számukra egyenként már-már marginális összegekkel kockáztak főként Budapest-centrikus ingatlanportfóliójukkal. Ez azonban nem azt jelenti, hogy az éves vásárlások forgalma elenyésző lett volna, a válság előtti csúcson, 2007-ben nagyjából kétmilliárd eurónyi ingatlaneszközt vásároltak a nagybefektetők.
Nem kell gazdaságtörténésznek lenni, hogy tudjuk, mi következett utána. A globális pénzügyi válság egy csapásra átírta a külföldi tőkéből virágzó forgalmat, a befektetők visszavonulásával az irodaingatlanok piacán beállt a szélcsend.
Érdekes módon pont ez a hűs, lassú állapot tett jót az irodapiacnak – már ha a magyar befektetői réteg érdekeit nézzük. A nagybefektetők meghátrálása ugyan légüres teret teremtett, de pont ez tette lehetővé, hogy a hazai tőke lassacskán, de szépen belenőjjön a szerepkörébe. A 2010-es évek elején az ingatlanalapok is felfuttatták az ipart, amibe főként a lakossági befektetések áramlottak, ezek a befektetések aztán az évtized közepére megtalálták céljukat, és beindították a válság utáni években 200–400 millió eurós forgalmú piacot.

Óriásit fordult ez alatt a nyolc–tíz év alatt az intézményi befektetők összetétele. 2007-ben a hazai tőke aránya öt százalék alatt mozgott. A válság után ez szépen növekedett, az évtized közepére már a negyven–hatvan százalékos sávban mozgott, tavaly a befektetői volumen körülbelül hetven százaléka magyar volt. „A magyar befektetők hamarabb megértették, hogy van itt egy nagyon komoly reálgazdasági fordulat, aminek lesz egy ingatlanpiaci lecsapódása, és ezért érdemes ingatlanba befektetni. Ezt a sztorit akkor nehezebb volt még eladni Frankfurtban vagy Londonban, mint itthon” – mondja Borbély Gábor, a CBRE ingatlantanácsadó vezető elemzője.

Az akár magánszemélyekhez vagy zárt tőkealapokhoz köthető fejlesztések és befektetések megjelenésével és erősödésével egyre nőtt a hazai szereplők jelentősége. A fejlesztésekből megtermelt profit visszaforgatásával vagy az ingatlanpiacon kívül keletkezett vagyon beforgatásával egyre inkább nagypályásként tudtak, tudnak játszani az irodák színterén, ami sokszor a külföldi befektetői réteg figyelmét is felkeltette. A néhai Demján Sándor jelentős irodai portfólióval rendelkező egykori sikercége, a Trigranit az elmúlt években például kétszer is kezet cserélt.

Segített a határzár
Az újbóli fellendülésbe persze a nyugati tőke is szívesen újra beszállt, a visszatérő külföldi befektetőket azonban ismét megriasztotta a koronavírus. Az egyre dráguló cseh és lengyel piacokról kiszoruló, Magyarország felé kacsingató nagypályások másodszor is kénytelenek voltak visszavonulót fújni, és 2020-ban úgy tűnt, megtorpan a piac, akárcsak bő tíz éve.

A struktúrát váltó, főként hazai befektetőréteg – köztük fejlesztői oldalról például a Wing, a Futureal, a Propertymarket; az alapok oldaláról az Optima, a Diófa, az Erste, az OTP, az Adventum és az Indotek – erősebb lábain állva a szektor ezt szerencsésen kivédte. A határon túli üzletek leállásával tavalyelőtt visszaestek a volumenek, 2021-ben azonban egyértelmű visszapattanást látni nemcsak a magyar, hanem a globális piacon is, mindenhol a lokális tőke hajtja előre a befektetéseket. A magyar irodabefektetések nagyságrendje is csúcsot ért el, nagyjából egymilliárd eurós forgalmat bonyolítottak a pandémia második évében.

A hozamelvárásokat, megtérülési időt komolyan befolyásoló keresleti oldal sem íródott át annyira, hogy a befektetői réteg megriadhasson. Habár az üresedési ráta 2020 eleje óta felívelt, a területi igények a nagyvállalati bővülésekkel maradni látszanak. A hibrid munkavégzést előnyben részesítő, beharangozott „new normal” is valószínűleg csak egy-egy iroda berendezését és nem a méretét szabja át. A hatékonyságnövekedéssel, a gazdasági fejlődéssel az egy főre jutó irodaterület is nő.

Az egyelőre tétován mozgó, a koronavírust kiváró felhasználói oldal átmeneti időszakát pedig kedvezően tudja árazni a befektetői piac. Az egy-két éven belüli, spekulatív gyors eladások ritkák, az intézményi alapok legalább öt–tíz éves időtávval számolnak, amit persze befolyásolhat az irodák állapota, a műszaki felújítások szükségessége is. Az elvárt hozamok 5,5–6 százalék körül mozognak (tehát a befektetések 16,5–18 év alatt térülnek meg). „A hozamok ráadásul inflációvédettek, az intézményi, bérbeadott ingatlanokban a bérleti szerződések indexáltak. Az ötszázalékos hozam, az tényleg öt százalék, mert a bérleti díjbevétel folyamatosan az adott devizában mért inflációval emelkedik” – mondja Borbély Gábor.

Az inflációs környezet épp ezért nagyon kívánatos tőkebefektetési opciónak mutatja az ingatlanokat, köztük az irodapiacot is, így a bővülés a következő években is meghatározó lehet.

Más oldalról jönnek a fékek
A piaci várakozásoktól jogosan optimista fejlesztési és befektetési oldalt így sem a tőkeerő hiánya, sem a kínálat eltűnése nem hátráltatja. Máshonnan viszont belefékez a makrogazdaság: hatalmas a munkaerő- és az alapanyaghiány is, ami egyértelműen lassítja a beruházásokat.

A részben az állami nagy projektek által elszívott munkaerő hiánya már régóta gúzsba köti a fejlesztőket. Ebben a helyzetben átmeneti könnyebbséget jelenthet, hogy a kormány – pótlólagos költségvetési tartalékképzés céljából, és mert az állam nem kapta meg az uniós helyreállítási program pénzeit – tavaly decemberben elhalasztott 350 milliárd forintnyi beruházást, ám ez csak tüneti kezelés. A mélyebb problémát – a globális ellátási láncok akadozását – aligha oldja meg.

Az alapanyagok hirtelen elfogyása pedig hosszú időre meg tudja akasztani az építkezéseket, kivitelezéseket. Ez a probléma elsősorban az irodapiacnál érződik: sok fejlesztés emiatt csúszott a tavalyi évben, de a túlbecsült kapacitás terhét a piac már az elmúlt évtized második fele – a magyar befektetők fellendülése – óta hordozza. A kiszámíthatatlanság, a hat–kilenc hónapos csúszások tömkelege pedig még sokáig velünk maradhat. Inkább ez az igazi „new normal”.