Csaba, az asztalos kíméletlenül vágta az arcomba az igazságot áprilisban, a konyhám közepén állva: „A munkadíjban megegyezhetünk, de az alapanyagok árára nem tudok mit mondani. Lehet, hogy októberben kétszer annyiba kerül a bútorlap, mint most.” Épp az új konyhabútoromat tervezgettük, korábban, még december körül számoltam át a várható költségeket, majd elemi erővel jött szembe a valóság: olyan brutális ütemben drágulnak az építőipari alapanyagok és termékek, hogy a végösszeg legalább másfélszer annyi lesz, mint korábban gondoltam.

A probléma persze nemcsak az én konyhámat érinti, hanem a teljes hazai, sőt a globális építőipar jelentős részét is. Majdnem mindegyik nyersanyag, a fa- és fémáruk, a műanyagok, a cement, a beton vagy a szigetelőanyagok is drasztikusan, húsz és száz százalék közti mértékben drágultak az elmúlt egy évben főleg a járvány után csak lassan magára találó termelés, az építőipar felpattanása, a nemzetközi kereskedelmi feszültségek miatt.

Több helyen alakult ki akut nyersanyaghiány, ami már nemcsak fékezi, de lassan leállítja a beruházásokat. Csaba azt mondja: a megrendelőknek is nagyon kellemetlen, hogy legfeljebb egy hétre tudnak árajánlatot adni, mert utána úgyis nő az anyag ára. „De van olyan fával és fémmel foglalkozó hely, ahol legfeljebb napi árat tudnak megadni.” Az ellátási lánc minden részére kiterjed a hiány és a késedelem. „A lapszabászat régebben egy-két hétre vállalta a munkát, most nyolcra vállalja.”

Az állam is rászáll
Ugyan a teljes hazai ingatlanpiac rendkívül túlfűtötté vált az elmúlt két évben, az idei tavasz és nyár az egekbe szökő anyagköltségekről és az átárazott szerződésekről szól. Az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) már májusban a kormányhoz fordult segítségért, és az nem is késlekedett: az állam a rendszerváltozás óta szinte példátlan módon nyúlt bele a piac működésébe.

Egyes termékek exportjára regisztrációs kötelezettséget írtak elő, októbertől korlátozhatják több termék kivitelét (ha az Európai Unió is jóváhagyja), több alapanyag esetében extraprofit-adót vet ki az állam, ha a cégek egy központilag meghatározott ár felett értékesítik azokat, valamint kormánybiztost is kapott a terület. És még a verseny- (GVH) és adóhivatalt (NAV) is ráeresztik az ágazatra.

A lapszabászat régebben egy-két hétre vállalta a munkát, most nyolcra vállalja.

Ez nem véletlen. Jövőre választás van, a családoknak juttatott állami források jó része, a csok, az otthonfelújítási támogatás és a babaváró hitelek hetven százaléka is az ingatlanpiacra megy. Ha a kormány nem tud gátat szabni a drágulásnak, az a fogyasztói árakba átgyűrűzve felfalhatja a támogatásokat. Egyrészt nem lenne mit mutogatni a kampányban, másrészt irtó nagy öngól, ha nem a jó zsebekbe kerül a számolatlanul elköltött központi forrás. Ugyanakkor a lépések egyelőre csak az anyaghiányt igyekeznek csillapítani, árcsökkenést ne is várjunk tőlük. Sőt már önmagában annak hosszú távú következményei lehetnek, hogy bő félévnyi intenzív drágulás után születnek meg az intézkedések. „Vadnyugati viszonyok uralkodnak az alapanyagok piacán. Az a ház vagy lakás, amit most negyven százalékkal drágábban építenek meg, tíz év múlva a használt ingatlanok piacán ugyanennyivel fog többe kerülni” – magyarázta a Forbesnak Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Tagadhatatlan, hogy a hazai költségek felverésében közrejátszott jó pár cég tisztességtelen árképzése, így az exporttilalom és GVH-eljárások réme eredményes lehet. Erre utalhat, hogy többen maguktól jelentették be: azonnal csökkentik exportjukat, több bánya esetében azonban még nem látni a hatósági árak alkalmazását. Ám mivel a hazai építőipar a nyersanyagszükségletének 48 százalékát importból fedezi, és a világon mindenhol hasonlóan drágulnak az alapanyagok, minimum kétséges, hogy a kormányzati erőfeszítések sikerrel járnak-e, vagy még drákóibb lépések kellenek. Főleg úgy, hogy több bánya esetében még nem látni a hatósági árak alkalmazását.

A helyzet egyre fokozódik
Ha esetleg az alapanyagárak csökkennének is, a piac aligha fog lohadni. Minden jel arra mutat, hogy az elmúlt években látott drágulás, ha nem is olyan mértékben, mint 2017 és 2019 között, de folytatódik. A miértre – hogy mitől emelkedik egy éve az ingatlanok ára, ha elvileg válság
van – a válasz összetett, de nem bonyolult: a globális pénzügyi környezet, a befektetők inflációtól való félelme felértékelte a reáleszközöket, egész Európában a házak és lakások felé tereli a tőkét.

Itthon a kormányzati támogatások élénkítik a keresletet, alacsonyak a kamatok, olcsón lehet lakáshitelt felvenni, a járvány pedig felgyorsította a mobilitási folyamatokat. És persze hiába kerültek a járvány alatt ezrek az utcára, és jutott csődközelbe számos hazai vállalkozás, nem alakult ki a járvány miatt válság Magyarországon. Legalábbis nem olyan, ami átgyűrűzött volna az ingatlanpiacra.

És ez nem is fog megváltozni. Hacsak nem jön egy, az eddigieknél is sokkal durvább negyedik járványhullám, tovább drágulnak az ingatlanok. Ugyan tavaly tavasszal, amikor beütött az első hullám, megtorpantak a vásárlások, de utána olyan erővel tértek vissza a vevők, hogy hiába dübörgött a harmadik hullám novemberben, a havi tranzakciók száma meghaladta az egy évvel korábbit. „Az idei első félévben a becslésünk szerint több mint nyolcvanezer tranzakció volt a piacon, ami éves viszonylatban a 2018-as szintet jelenti” – mondja Benedikt Károly, a Duna House (DH) elemzési vezetője.

A piacon most is annyira nagy a kereslet, hogy megint az eladók kerültek jobb alkupozícióba. Az egyes adásvételeknél az alku mértéke az a százalék, amennyivel a meghirdetett árhoz képest olcsóbban megy el az ingatlan – a Magyar Nemzeti Bank (MNB) adatai szerint ez 2019 elejétől 2020 derekáig nőtt, vidéken átlagosan öt százalék fölé, míg a fővárosban 4,5 százalék közelébe, tehát akkor a vevők voltak jobb tárgyalási pozícióban. Azóta viszont megint csökken az alku mértéke, az idei első negyedév végén vidéken alig négy százalék volt, Budapesten pedig három, így megint az eladóknak kedvez a piac.

Bőven lehet még hitelezni
A vásárlások nagyjából felét továbbra is hitelből intézik a vevők, ez egészségesnek tekinthető arány. És még bőven van tér a növekedésre: a jegybanki adatok szerint a hazai lakossági lakáshitel-állomány nem éri el a GDP tíz százalékát, míg az uniós átlag negyven százalék fölött van, és a visegrádi országokban is mindenhol húsz százalék fölötti. Igaz, a jegybank épp júniusban kezdett kamatemelési ciklusba, és a következő időszakban havonta várható monetáris szigorítás emeli a kereskedelmi bankok hitelkamatait. Ám a hazai lakáshitelek közel száz százaléka fix kamatozású, idő még, mire a monetáris szigor beépül a banki hitelezésbe, addig továbbra is áll, hogy könnyű olcsó finanszírozáshoz jutni. Aki pedig eddig nem vett fel hitelt lakásra, lehet, hogy most még gyorsan megteszi arra számítva, hogy hamarosan többet kellene fizetnie érte.

Az állami programok is jelentős felhajtóerőt képeznek, itt sem várható, hogy lassulás lenne. Az idei felpattanásban a januári intézkedések további lökést adtak, a kormányzat valószínűleg legalább a jövő évi választásokig – de valószínűleg még tovább is – pörgetni fogja a pénzt. Igaz, hogy a 2016-ban bevezetett csok keretösszegét nem ártana hozzáigazítani az azóta lényegesen magasabb piaci árakhoz, de tagadhatatlan, hogy a támogatás komoly tehertől szabadítja meg a lakást vásárló családokat. A hitelmoratórium vége sem valószínű, hogy a szektorra kiterjedő változást hoz – könnyen lehet, hogy egyes családokat nagyon nehéz helyzetbe sodor, de rendszerszintű problémát nem okoz.

Amit most negyven százalékkal drágábban építenek meg, tíz év múlva a használt ingatlanok piacán ugyanennyivel fog többe kerülni.

A befektetők pedig köszönik szépen, jól vannak, rendületlenül zsákolják az ingatlanokat. Nincsenek pontos adatok, hogy a vásárlások hány százalékát bonyolítják befektetési célzattal, de a megkérdezett elemzők egymástól függetlenül is nagyjából 30–35 százalékra teszik a befektetők arányát. Nyilván nekik is fontos az árképzés, de a bérleti díjak nagyon gyorsan tudják követni az adásvételi árakat. Ha egy befektető a negyvenmillió forintos lakásból ki tudja hozni az évi négy–öt százalékos hozamot, biztos és jól jövedelmező eszközhöz jut.

Mégis meddig?
Az áremelkedés tehát szinte biztosan folytatódik, nagy kérdés azonban, meddig. Meddig drágulhatnak még az ingatlanok, mi az az árszint, ami fölött már hitelből sem vesznek lakást, és a befektetők is inkább más eszközosztályok felé fordulnak? Pontos négyzetméterárat egyik elemző sem akart, és nem is tudott mondani, de azért utaltak rá: több hely és ingatlantípus árai már a plafon közelében vannak. Erre a tankönyvi példa Pest belvárosa, ahol annyira elszaladtak árak, hogy a járvány alatt még korrigáltak is.

A pesti buborék olyan súlyos volt, hogy már az MNB-t is aggasztotta, de legfrissebb jelentésében már azt írta, hogy már kisebb a kockázata a budapesti lakások túlértékeltté válásának. Vidéken viszont épphogy nagyobb lett, bár az semmiképp sem várható, hogy a vidéki árak – a Balaton és egy-két népszerű üdülőhely kivételével – akárcsak megközelítsék a fővárosi szintet. Az új építésű ingatlanok ára az alapanyagok és a munkaerő további drágulása miatt szinte biztosan nőni fog, a pénz egy része így a használt lakások felé vándorolhat, és ott is jókora áremelkedést hozhat.

Viszont ez legalább jó jelzés: valószínűleg a pesti belváros ingatlanárai képezik a plafont, legalábbis egy ahhoz közeli szintet. De lehet, hogy aztán a valóság ránk cáfol, és lesz még a legdrágább kategóriában is további emelkedés. Az ingatlanpiacon amúgy is nehéz előre látni bármit, klisé, de igaz, hogy minden mindennel összefügg. Jó példa erre az alapanyagok helyzete: az Egyesült Államok és Kanada birkózni kezdtek a faanyagok fölött, és rögtön többe kerül faházat építeni a Balaton mellett.