A Diófa Alapkezelővel kapcsolatban finom kritikát fogalmazott meg két hónapja a vele készült címlapinterjúnkban az új tulajdonosként belépő Jellinek Dániel. Nyilván nem csak kifelé nyilatkozott erről. Jogosnak tartod?
Én nagyon büszke vagyok a Diófa-sztorira. Amikor tíz éve odamentem, öten voltunk, tavaly év végén kilencvenen, nagy mértékben bővülő ügyfélkör mellett a kezelt vagyon húszszorosára nőtt. Valódi komplex alapkezelőt sikerült felépíteni, ahol a lakossági, az intézményi és a privátbanki ügyfelek is megkapták a megfelelő termékeket, és szervesen integráltuk a magas szintű értékpapíros és ingatlanos szaktudást.

A bent töltött idő a kreatív meetingekről, a csapat karbantartásáról, egyfajta csapatépítésről szól majd.

Jellinek azt mondta, vele nagyobb hozamot tud az alapkezelő elérni.
A hozam ezen a piacon is a felvállalt kockázati szinttől függ. A Diófa azonnali visszaváltású, ezért magas likviditásigényű, lakossági befektetőket célzó alapja tavaly 5,4 százalékot ért el. Az intézményi befektetőknek létrehozott, kizárólag alacsony kockázatú, A kategóriás irodaházakat tartó alap 13,4 százalékos hozammal zárta az évet. Szerintem ezek a hozamok ilyen kockázati profilokkal elég jók, az ezeket szakmai szemmel megítélő intézményi ügyfelek is meglehetősen elégedettek voltak vele. Természetesen a kockázati szint emelésével lehet magasabb hozamokat is elérni, de az ilyen termékek célközönsége elsősorban a tudatosan magas kockázatot viselő intézményi ügyfelek és külföldi szereplők lehetnek.

Te döntöttél úgy, hogy ideje váltani?
Igen, az én döntésem volt, hogy eljövök.

Végül miért?
Úgy éreztem, nekem így volt kerek a történet. Ez alatt a tíz év alatt négy különböző tulajdonossal dolgoztam, ami nem kevés, és tényleg azt gondolom, hogy van egy pont, amikor váltani kell. Sokat gondolkodtam ezen, és amikor kaptam ezt a kiváló ajánlatot, akkor döntöttem úgy, hogy ideje új kihívások után nézni.

Pihenőidőben nem gondolkodtál? Középkorú menedzserek gyakran elvonulnak néhány hónapra vagy évre feltöltődni a sok év hajtás után.
Gondolkoztam rajta, de nem voltam annyira bátor, hogy otthon maradjak mondjuk egy évet. Volt néhány barátom, ismerősöm, akik úgy tervezték, hogy pihennek egy évet, aztán három-négy lett belőle. Ez a megkeresés most jött az OTP-től, nagyon vonzó volt, mert nagyon izgalmas a feladat, és nem gondolom, hogy vártak volna rám egy évet. Ez eldöntötte a kérdést.

Mi vonzott leginkább?
Kívülről láttam ezt az alapkezelőt, részben ugyanazon a pályán fociztunk, részben nem, és azt gondoltam, hogy nagyon sok új ötletet meg lehet valósítani ezzel a nagyon erős banki és értékesítői háttérrel. Az OTP Ingatlan Alapkezelő nagy lendülettel indult a versenytársai után néhány évvel ezelőtt, számos meghatározó tranzakciót bonyolított le a MOM Parktól a Roosevelt irodaházon át a Corvin negyed nagy részének megvásárlásáig, de azt gondolom, hogy ennek a nagy és kiterjedt portfóliónak a konszolidációja még előttünk álló feladat. Közben a koronavírus-járvány és a változó felügyeleti elvárások is új kihívások elé állítják az ingatlanalapokat kezelő társaságokat.

Miért vannak ekkora különbségek az ingatlanalap-kezelők teljesítményében? Az OTP nem a legjobbak között van.
Az OTP Ingatlan Alapkezelőről még nem tudok nyilatkozni, de az igaz, hogy az alapkezelők különböző stratégiákat választottak. A Diófa például nagyon hamar reagált arra, hogy az ingatlanpiac elkezdett magához térni, 2015-ben kezdte a portfóliót összevásárolni, talán volt egy-két év előnye ebben a hozamcsökkenős időszakban. A tavalyi hozamokat nézve pedig az is jól látszik, hogy a koronavírus is eltérően érintette az egyes ingatlanpiaci szektorokat. Itt az OTP-nél a MOM Park most nyilván nem javítja a hozamot, míg másoknál jobban produkáltak például a vidéki strip mall hálózatok (amikor egy nagy szabadtéri parkoló körül sorakoznak az üzletek, külön bejárattal).

Érdekes, hogy mennyire szétvált a retail piac, a korábban kisebb kockázatúnak tekintett plázák átmenetileg alulteljesítettek a strip mallokhoz képest. A járvány idején az udvarokban szinte nem volt visszaesés, az emberek ugyanúgy elmentek bevásárolni a külön-külön megközelíthető, de kényelmesen egymás mellett levő üzletekbe. Féltek belépni viszont a nagy plázákba, ott komoly volt a visszaesés. Ez is széthúzta tavaly a hozamokat, de a járvány elmúltával ez változhat.

És az irodaházak? Az lett volna a logikus, hogy a távmunka előretörése csökkenő keresletet és bérleti díjakat hoz.
Az irodapiacon nem jellemző, hogy csökkenteni szerették volna a bérleti díjakat, pedig hónapokig nem jártak be dolgozni az emberek. Nem látszik, hogy komolyan átalakultak volna az irodahasználati szokások, az új bérbeadások nyilván nehezebbé váltak, de ahol hosszú távú, öt–tíz évre szóló szerződések voltak, ott nem jellemzőek a problémák. Középtávon lesznek változások, de szerintem ez se az irodapiac méretét fogja csökkenteni, inkább a belső kialakítások változnak majd. Jellemző marad a home office, de ezért a cégek általában nem fogják feladni az irodáikat. Az irodabérleti költségek egy nyereséges cég kiadásai között elég kis részt jelentenek, főleg ahhoz képest, hogy mennyire fontos a minőségi irodakörnyezet a munkavállalói elégedettség szempontjából. Nyilván rövid távon jól ment szinte mindenhol a home office, de nekem gyakran panaszkodnak a cégvezetők, hogy egyre nehezebb egyben tartani a csapatot, lelkesíteni a munkatársakat.

Azt várom, hogy a heti két-három nap home office sok helyen jellemző marad, ugyanakkor amikor benn lesznek az emberek, sokkal kevésbé lesz jellemző, hogy csak kockulnak, és verik a billentyűzetet, a bent töltött idő a – legkönnyebben személyesen megoldható – kreatív meetingekről, a csapat karbantartásáról, egyfajta csapatépítésről szól majd. Ezért nem fogják feladni az irodaterületeket, inkább a cellás kialakítás helyett a közös területeket fogják jobban kihasználni.

Mit vár most a piac? Itt az oltás, a covidnak annyi?
Bődületes mennyiségű pénz van a piacon, és keresi a helyét, a befektetési lehetőségeket.

Mi hozza a pénzeket?
Van egy általános félelem az inflációtól. Arról persze hosszasan lehet vitatkozni, hogy ez mennyire megalapozott félelem, szerintem valamennyire mindenképp. Ha pedig infláció van, akkor nem a buborék jellegű piacokon kell befektetni, hanem a hagyományosokon, az ingatlan pedig ilyen. Az építőipari infláció ráadásul felértékeli a már meglevő irodaházakat is.

A kisbefektetők is jönnek?
Ők egyelőre kevésbé, inkább az intézmények keresik az ingatlanalapú befektetési lehetőségeket. A kisbefektetők óvatossága nem független attól sem, hogy a felügyeleti jogkört ellátó MNB állandóan hangsúlyozza a rövid határidővel visszaváltható ingatlanalapokkal kapcsolatos kockázatokat.

Már közel két éve, hogy csak a visszaváltások helyébe fogadhatnak új pénzeket ezek az alapok. Ebben várható változás?
Ha igen, akkor inkább további szigorításra készülhetünk. Ezzel párhuzamosan azonban arra számítok, hogy lesz egy változás a piacon, amikor magasabb hozam ellenében a lakossági ügyfelek is hajlandók lesznek elmozdulni a hosszabb visszaváltású termékek felé. Lehet, hogy tíz évet nem vállalnak, de itt az OTP-nél is van olyan alap, amelynél időnként megnyílnak időablakok, amikor lehetőség van a kiszállásra. Különböző megoldások lehetnek az ingatlanpiaci befektetések megtakarítási termékekké alakítására attól függően, hogyan súlyozzuk a hozam-kockázat-likviditás szempontjait ezeknél.

Háttérbeszélgetéseken elég egyértelmű az alapkezelők körében a konszenzus arról, hogy az ingatlanalapok szabályozói szorongatásával a megtakarítások lakossági állampapírok felé terelése lehet az állam célja.
Erről nincs információm.

Mégis, mennyit vihetett el a befektetési alapokból a MÁP Plusz?
Amikor két éve bevezették, rövid távon lényegi vagyont vont ki, aztán pedig jelentősen csökkentette az új beáramlást, de pontos értéket senki nem tud.

Hogy lehet ezzel versenyezni?
Az alapkezelők különböző innovációkkal próbálták kezelni a helyzetet, de az világos, hogy ha az intézményi befektetők egy-két százalékról indulnak, miközben az állam ad fixen majdnem ötöt, akkor valódi verseny nincs. Igazából nem nagyon marad az alapkezelőknek más, mint magasabb kockázatot vállalni, és ez az elmúlt években működött is, megjelent a hozamokban. A következő inflációs időszak viszont az ingatlanalapoknak is jót tehet, hiszen emelkedő inflációnál az a 4,95 százalékos MÁP Plusz-hozam egyre kisebb reálhozamot tartalmaz.

Mindenki árgus szemekkel figyelte, mit lehet kicsivel olcsóbban megvenni, de piaci alapon szinte senki sem vett semmit.

Az értékpapíralapok elszívó hatását is érzik az ingatlanalapok? A vegyes alapok a tőzsdék emelkedése miatt nagyon jól hoztak az elmúlt években, és vonzzák is a friss pénzt.
Igen, de én gyakran azt érzem, hogy buborékok is vannak, nagyon durva árazásokat látok, a technológiában főleg. Ebből előbb-utóbb jönnie kell egy nagyobb korrekciónak.

Vissza az intézményekhez. Részükről mindenféle ingatlaneszközre van kereslet?
Elég eltérően teljesítettek a különböző eszközök, elég csak a bezárt szállodákra gondolni. De kifejezetten szárnyal például a logisztika, a városon belüli és kívüli egyaránt. Az ingatlanpiacnak jó időszaka lesz, csak jó és stabil portfóliót kell összerakni. A diverzifikált portfóliókra van nagy igény, bennük sokféle eszközzel, ez nagyon jó védelem az infláció ellen. Egyébként én most a szállodákkal kapcsolatban is kifejezetten optimista vagyok, az üzleti utazások tartós visszaesése ellenére gyors fellendülés jöhet ezen a piacon.

Voltak jó vételek a covid idején?
Nem igazán, ahhoz túl rövid ideig tartott a lefagyásos rész, és akkor is ott maradt a forrás a piacon. Teljesen más volt tehát, mint 2008 után, amikor eltűnt a finanszírozás és megborultak projektek. Most nem borultak. Mindenki árgus szemekkel figyelte, hogy mit lehet kicsivel olcsóbban megvenni, de piaci alapon szinte senki sem vett semmit.

A megtakarítások szépen nőttek eddig a covid alatt, de ez megtorpanhat, mert a kiszabadulással újra lesz mire költeni, utazástól kultúráig. Ettől nem apadhatnak el a befektetői pénzek?
Lehet, hogy kevesebb jön, de nem hiszem, hogy ez kiáramlást okozna. A felpörgő költekezés is fűti az inflációt, amire az ingatlanbefektetés jó válasz.

Hosszabb távon milyen terveid vannak az új pozíciódban?
Remélem, hogy a termékportfólióban már hamarosan lesznek újdonságok, és középtávon az OTP nemzetközi hálózatában is szeretnénk ingatlanalap jellegű termékeket értékesíteni. A befektetői igény megvan rá.

Tehát az adott helyi piacot ismerő, például bolgár szakemberek kezelik majd magyar minta alapján az ottani OTP-s ingatlanalapokat?
Ez még kidolgozás alatt áll, de az biztos, hogy a portfólióban is megjelennek majd az országhatáron kívüli ingatlanok. Ahogy az OTP Bank is megtalálta a nagyon jó célpontokat a régiós terjeszkedésben, azt gondolom, ebben az ingatlanbefektetési tevékenység is sikerrel követheti.