Pencz Máté, a magyar társalapítású brazil ingatlanportál, a több mint hárommilliárd dollárra értékelt Loft vezetője. Vagyona becslése szerint nagyjából 250 milliárd forint, az egyik leggazdagabb magyar a világon. Júliusban Magyarországon puhatolózott munkaerőügyben, és európai terjeszkedés esetén egy budapesti Loft-iroda létrehozását sem zárta ki. Háromnapos itt tartózkodása alatt ültünk le vele beszélgetni arról, mit láttak egykori lakóhelyén, a Havanna-lakótelepen a gyerekeivel, illetve, hogy mi a véleménye a magyar startup-ökoszisztémáról és a leggazdagabb magyarokról. Most hét ütős gondolatát idézzük kockázatvállalásról, üzleti döntésekről, ambícióról és világsikerről, amit szerinte nem lehet elérni úgy, hogy valami nem stimmel.
1. A magyarországi milliárdoslistáról Jó lenne Magyarországnak, ha az első ötben több olyan vállalkozó lenne, aki azért van a listán, mert valamilyen világsikert ért el. Mert az gyakorlatilag azt jelenti, hogy olyan terméket vagy szolgáltatást kellett letennie az asztalra, ami tényleg javítja az emberek életét, a fogyasztók kérik, és keresik. Világsikert nem tudsz elérni úgy, hogy valami nem stimmel.
2. A magyar startupokról Az az érzésem, hogy leginkább a nagyobb nyitottság hiányzik a befektetések, a kockázati tőke felé, és hiányzik kicsit a vállalkozókedv is, hogy még több vállalkozó, startup legyen. Látom, hogy sokat változott ez az utóbbi években, de nincsenek európai vagy világszinten ismert magyar startupok. Nem látom, miért ne lehetne több magyar startup, ami nagyobb szintre tudna növekedni.
Kéz a kézben húzta magával a raktárpiacot a tavaly többévnyi fejlődést lesprintelő e-kereskedelem. Sosem voltak még ilyen derűsek a lassan kiskereskedelmi ingatlanokat is leköröző logisztikai kilátások, már ha a fejlesztői oldalt nézzük – a bérlőknek továbbra is sorba kell állniuk egy-egy kedvező helyért, de a soha nem látott tempóban készülő beruházások könnyíthetnek a kereskedők szorult helyzetén.
Már bevett frázis, hogy a járványhelyzet jelentősen az online rendelések felé tolta a vásárlási idősávok és a korlátozások között navigáló magyarokat. 2020-ban egy év alatt negyven százalékkal növekedett az internetes kiskereskedelem forgalmának értéke, idén pedig már a teljes 2019-es forgalom négyötödét levásároltuk az első félévben. A kereskedelem fizikai igénye azonban nem veszett el, csak máshol csapódik le: az online rendelések kiszolgálása a logisztika kihívása lett, és míg a sorok eltűntek a boltokból, egyre nagyobb lett a torlódás a raktárak piacán.
A holtponton lendített Nem mondhatjuk, hogy nem jött jókor a robbanásszerű keresletbővülés a raktárosoknak: az elmúlt évtizedben felívelő piac megtorpanni készült, a gondok azonban inkább a kínálati oldalon jelentkeztek. Ugyan a működőtőke-befektetések pörgették az ipari ingatlanfejlesztéseket, elsősorban vidéki – kecskeméti, debreceni, komáromi és tatabányai – beruházások bővítették a kapacitásokat, az úthálózat kiépítettsége miatt a logisztikai feladatok azonban hagyományosan elsősorban Budapesten és agglomerációjában koncentrálódtak.
2020 elején a főváros környéke vészesen közelített ahhoz, hogy egy üres dobozt se lehessen elejteni a jobb lokációkon, a kihasználatlanság két százalék alá csökkent, a bérlők a meglévő és fejlesztés alatt álló szabad területek hiányában sehova se tudtak költözni. Így kényelmes dolga volt annak a pár tulajdonosnak, akinél a raktárportfólió nagy része összpontosult, ők a bérlők kényszerhelyzete miatt elegánsan tudtak árazni. A szűkös kínálati oldal diktálta piac regionális viszonylatban is túlárazódott, ami a nemzetközi versenyt figyelve okozhat gondot: a külföldi érdeklődők Csehország és Lengyelország felé tolódnak, ha igényeiket itthon nem tudják jó ár-érték aránnyal teljesíteni.
Erre moccanhat a piac is: az Amazon gigacsarnokmodelljét egyre többen követnék.
A járvány által átrajzolt raktárpiacra azonban új fejlesztők is érkeztek. Felismerték, hogy a kevés építkezés és a költözések alacsony száma burkolt, meg nem valósuló keresletet takar, amit bőven ki lehet aknázni új logisztikai parkok átadásával. Az intenzív fejlesztési szakasz gombamód gyarapította az új raktárakat, így az elmúlt évek jellemző, pár tízezer négyzetméteres átadásait többszörösen felülmúlja a már 350–400 ezer négyzetmétert is megközelítő várható idei éves fejlesztési volumen. Emiatt fel is ugrott négy százalékra a kihasználatlanság, de a raktárak még mindig tele vannak, és a bérlői kereslet hamarosan az új épületeket is megtölti.
Kedvezőbben fog a toll Az új tranzakciókkal az árnövekedés is lassul, de egy jól felszerelt, központi hely akár már – a koronavírus által a raktárakhoz képest ellentétes irányba kimozdított – irodapiaci bérletek alsó határát is elérheti. A 2014 óta nagyjából 35 százalékot ugró, öt és fél, hateurós négyzetméterár Budapesten átlagosnak mondható, míg a nagyobb, agglomerációban és vidéken levő „szendvicspaneles big bokszok” már inkább öt euró alatt mozognak.
Ennél lejjebb már nem igazán lehet menni, legalábbis az egy–kétezer négyzetméteres bérleti szerződéseknél. Az új fejlesztésekre ugyanis itt is – akárcsak bármilyen más építkezésnél – érvényesek a megnövekedett telekárak és alapanyagköltségek, és kemény árazási padlót szabnak a fejlesztőknek.
Jóval kedvezőbb dolguk van azoknak az óriás bérlőknek, akik hosszabb távra raknának tele nagyobb területeket is. A több tízezer négyzetméteres tranzakcióknál már nem fog olyan erősen a toll, a fejlesztők szívesen adnak a biztos pénzáramlásért cserébe olcsóbban – akár három–négy euróért – bérbe raktárakat. Úgy tűnik, erre moccanhat a piac is: az Amazon gigacsarnokmodelljét egyre többen követnék, a több százezres parkok és az „XXL” raktárak alacsonyabb fajlagos költséggel készülnek Magyarországon is a nagyobb szereplőknek.
Köszönöm, inkább építek magamnak Az ipari ingatlanok az intézményi befektetők szemében is felértékelődtek. Sokkal erősebbek lettek a makrogazdasági fundamentumok: az alacsonyabb kockázat miatt kisebb a hozamelvárás, így a befektetési érték emelkedni tud. Az elvárt hozam csökkenése pedig lehetővé teszi a kedvezőbb bérleti díjat. A befektetés értékét tovább növeli, hogy a raktárakat könnyen és jó áron adhatják el a tulajdonosok.
Ráadásul megjelent a vállalati befektetői kör is a logisztikai ingatlanok piacán. Egyre gyakoribb, hogy a raktárakat megtöltő kereskedők saját tulajdonú logisztikai központokat létesítenek a budapesti agglomeráció délkeleti szektorában, a reptérfolyosó gigaberuházásaihoz csatlakozva. A Pepco Gyálon épített 27,2 milliárd forintból százezer négyzetméteres raktárbázist, a Jysk pedig Vecsésen készül regionális raktárának kétkörös – 143 ezer és 115 ezer négyzetméteres – átadására.
Ez még azonban inkább a járványhelyzet előtti, gyengécske fejlesztői akaratból adódik: egyszerűen nem volt a piacon olyan beruházó, aki kielégítette volna a nagyobb helyért udvarló szereplők igényeit. Az agilisabb fejlesztői környezetben viszont már át lehet gondolni, érdemes-e kisebb igényű kereskedőknek saját raktárépületbe fektetni.
A modern bérraktárállomány volumene (m ) és kihasználatlansági rátája (%) megyénként. Az adatokat és a szakmai közreműködést köszönjük Borbély Gábornak, a CBRE ingatlantanácsadó vezető elemzőjének.
Legalább százhúsz, de lehet, hogy inkább száznegyven. Ennyiszer vesznek kézbe egy lábbelit egy-egy műveletre Csengeren, a Szamos Cipő manufaktúrájában, onnan, hogy az alapanyag megérkezik a gyártósorra, addig, míg a cipő a készáruraktárba kerül. A Szamos sokáig a német Josef Seibel fő beszállítója volt, aztán válságos szakítás következett – szerencse, hogy közben épp átálltak a sajátmárkás gyerekcipőkre. Juhász János tulajdonos most három évet adott magának, hogy a járvány után sínre tegye a cégét, aztán békésen, nyugodtan átadhassa a következő generációnak.
Kívül pamut, belül vízhatlan, tépőzárral rögzíthető, és ami a legfontosabb: többször használatos. A Cibi újraszalvéta Czibolya Katalin hulladékmentesítő ötletéből született, de a termékből Szemenyei Rella épített márkát.
Világszerte elismert matematikus, a Yale-en vagy a Princetonon is tárt karokkal várnák, mégis főként Budapesten kutat és tanít. A Magyar Tudományos Akadémia (MTA) elnöki székét is megjáró Lovász László már kamaszkorában csodagyereknek számított, pályafutása során pedig az összes rangos díjat megkapta, nemrég például a matematikai Nobel-díjnak tekintett Abel-díjat. A 73 éves kutató a számítógép-tudománnyal összekapcsolva a „futottak még” matematikai irányzatok közül a fősodorba emelte a gráfelméletet.
