Legalább százhúsz, de lehet, hogy inkább száznegyven. Ennyiszer vesznek kézbe egy lábbelit egy-egy műveletre Csengeren, a Szamos Cipő manufaktúrájában, onnan, hogy az alapanyag megérkezik a gyártósorra, addig, míg a cipő a készáruraktárba kerül. A Szamos sokáig a német Josef Seibel fő beszállítója volt, aztán válságos szakítás következett – szerencse, hogy közben épp átálltak a sajátmárkás gyerekcipőkre. Juhász János tulajdonos most három évet adott magának, hogy a járvány után sínre tegye a cégét, aztán békésen, nyugodtan átadhassa a következő generációnak.
„Szamos Jánost keresem” – lépek be határozottan a Csenger szélén álló, 80-as évekbeli klasszikus kocka gyárépület irodarészlegébe egy nyári nap közepén, rekkenő hőségben. „Nem inkább Juhász Jánost?” – kérdezi diplomatikus, visszafogott mosollyal a titkárnő, mire zavarba jövök: nem ezt a nevet mondtam? A közvetlenül a román határ mellett, a nagyjából ötezres lélekszámú Szamos-parti kisvárosban olyan jól sikerült kitáblázni a legnagyobb helyi munkaadó nevét, hogy mire a gyárhoz ér az ember, már a cégvezetőt is ösztönösen a cég nevén szólítja. „Ne aggódjon, más is járt már így, lehet, hogy lassan nevet kellene változtatnom” – mondja kedélyesen Juhász János, amikor szabadkozva belépek az irodájába, miközben a hátam mögött már mindenki kacag (szerencsére elnézően). János kávéval kínál, majd azt javasolja, nézzük meg előbb a gyárat, ahol ma is rengeteg kézi munkával készülnek a lábbelik.
Ha a négy szalagon 1400 pár megvan egy nap, az jó, ha 1200, az elfogadható, ha kevesebb, az nem jó – hangzik a pofonegyszerű üzleti terv.
Azért nem állom meg, hogy kávézás közben előbb rá ne kérdezzek az irodájában leledző néhány különleges relikviára. Az íróasztala mellett egy kétszáz éves, kézi működtetésű, karos tűzőgép áll, teljesen felújított állapotban, akár lehetne is használni. „Egy régi kollégámtól kaptam ajándékba, és amikor nálunk jártak a cseh Minerva tűzőgépgyár vezetői, ők is megcsodálták” – mondja, aztán mutat egy szintén antik, fél lábbal hajtható Singert is, és máris jön a nosztalgia: amikor az első években még kézzel varrott modelleket is beszállítottak a Josef Seibel cipőgyárnak, gyakran maga is hazavitte a munkát, és cégvezető létére otthon öltögette a lábbeliket.
Kéz a kézben húzta magával a raktárpiacot a tavaly többévnyi fejlődést lesprintelő e-kereskedelem. Sosem voltak még ilyen derűsek a lassan kiskereskedelmi ingatlanokat is leköröző logisztikai kilátások, már ha a fejlesztői oldalt nézzük – a bérlőknek továbbra is sorba kell állniuk egy-egy kedvező helyért, de a soha nem látott tempóban készülő beruházások könnyíthetnek a kereskedők szorult helyzetén.
Már bevett frázis, hogy a járványhelyzet jelentősen az online rendelések felé tolta a vásárlási idősávok és a korlátozások között navigáló magyarokat. 2020-ban egy év alatt negyven százalékkal növekedett az internetes kiskereskedelem forgalmának értéke, idén pedig már a teljes 2019-es forgalom négyötödét levásároltuk az első félévben. A kereskedelem fizikai igénye azonban nem veszett el, csak máshol csapódik le: az online rendelések kiszolgálása a logisztika kihívása lett, és míg a sorok eltűntek a boltokból, egyre nagyobb lett a torlódás a raktárak piacán.
A holtponton lendített Nem mondhatjuk, hogy nem jött jókor a robbanásszerű keresletbővülés a raktárosoknak: az elmúlt évtizedben felívelő piac megtorpanni készült, a gondok azonban inkább a kínálati oldalon jelentkeztek. Ugyan a működőtőke-befektetések pörgették az ipari ingatlanfejlesztéseket, elsősorban vidéki – kecskeméti, debreceni, komáromi és tatabányai – beruházások bővítették a kapacitásokat, az úthálózat kiépítettsége miatt a logisztikai feladatok azonban hagyományosan elsősorban Budapesten és agglomerációjában koncentrálódtak.
2020 elején a főváros környéke vészesen közelített ahhoz, hogy egy üres dobozt se lehessen elejteni a jobb lokációkon, a kihasználatlanság két százalék alá csökkent, a bérlők a meglévő és fejlesztés alatt álló szabad területek hiányában sehova se tudtak költözni. Így kényelmes dolga volt annak a pár tulajdonosnak, akinél a raktárportfólió nagy része összpontosult, ők a bérlők kényszerhelyzete miatt elegánsan tudtak árazni. A szűkös kínálati oldal diktálta piac regionális viszonylatban is túlárazódott, ami a nemzetközi versenyt figyelve okozhat gondot: a külföldi érdeklődők Csehország és Lengyelország felé tolódnak, ha igényeiket itthon nem tudják jó ár-érték aránnyal teljesíteni.
Erre moccanhat a piac is: az Amazon gigacsarnokmodelljét egyre többen követnék.
A járvány által átrajzolt raktárpiacra azonban új fejlesztők is érkeztek. Felismerték, hogy a kevés építkezés és a költözések alacsony száma burkolt, meg nem valósuló keresletet takar, amit bőven ki lehet aknázni új logisztikai parkok átadásával. Az intenzív fejlesztési szakasz gombamód gyarapította az új raktárakat, így az elmúlt évek jellemző, pár tízezer négyzetméteres átadásait többszörösen felülmúlja a már 350–400 ezer négyzetmétert is megközelítő várható idei éves fejlesztési volumen. Emiatt fel is ugrott négy százalékra a kihasználatlanság, de a raktárak még mindig tele vannak, és a bérlői kereslet hamarosan az új épületeket is megtölti.
Kedvezőbben fog a toll Az új tranzakciókkal az árnövekedés is lassul, de egy jól felszerelt, központi hely akár már – a koronavírus által a raktárakhoz képest ellentétes irányba kimozdított – irodapiaci bérletek alsó határát is elérheti. A 2014 óta nagyjából 35 százalékot ugró, öt és fél, hateurós négyzetméterár Budapesten átlagosnak mondható, míg a nagyobb, agglomerációban és vidéken levő „szendvicspaneles big bokszok” már inkább öt euró alatt mozognak.
Ennél lejjebb már nem igazán lehet menni, legalábbis az egy–kétezer négyzetméteres bérleti szerződéseknél. Az új fejlesztésekre ugyanis itt is – akárcsak bármilyen más építkezésnél – érvényesek a megnövekedett telekárak és alapanyagköltségek, és kemény árazási padlót szabnak a fejlesztőknek.
Jóval kedvezőbb dolguk van azoknak az óriás bérlőknek, akik hosszabb távra raknának tele nagyobb területeket is. A több tízezer négyzetméteres tranzakcióknál már nem fog olyan erősen a toll, a fejlesztők szívesen adnak a biztos pénzáramlásért cserébe olcsóbban – akár három–négy euróért – bérbe raktárakat. Úgy tűnik, erre moccanhat a piac is: az Amazon gigacsarnokmodelljét egyre többen követnék, a több százezres parkok és az „XXL” raktárak alacsonyabb fajlagos költséggel készülnek Magyarországon is a nagyobb szereplőknek.
Köszönöm, inkább építek magamnak Az ipari ingatlanok az intézményi befektetők szemében is felértékelődtek. Sokkal erősebbek lettek a makrogazdasági fundamentumok: az alacsonyabb kockázat miatt kisebb a hozamelvárás, így a befektetési érték emelkedni tud. Az elvárt hozam csökkenése pedig lehetővé teszi a kedvezőbb bérleti díjat. A befektetés értékét tovább növeli, hogy a raktárakat könnyen és jó áron adhatják el a tulajdonosok.
Ráadásul megjelent a vállalati befektetői kör is a logisztikai ingatlanok piacán. Egyre gyakoribb, hogy a raktárakat megtöltő kereskedők saját tulajdonú logisztikai központokat létesítenek a budapesti agglomeráció délkeleti szektorában, a reptérfolyosó gigaberuházásaihoz csatlakozva. A Pepco Gyálon épített 27,2 milliárd forintból százezer négyzetméteres raktárbázist, a Jysk pedig Vecsésen készül regionális raktárának kétkörös – 143 ezer és 115 ezer négyzetméteres – átadására.
Ez még azonban inkább a járványhelyzet előtti, gyengécske fejlesztői akaratból adódik: egyszerűen nem volt a piacon olyan beruházó, aki kielégítette volna a nagyobb helyért udvarló szereplők igényeit. Az agilisabb fejlesztői környezetben viszont már át lehet gondolni, érdemes-e kisebb igényű kereskedőknek saját raktárépületbe fektetni.
A modern bérraktárállomány volumene (m ) és kihasználatlansági rátája (%) megyénként. Az adatokat és a szakmai közreműködést köszönjük Borbély Gábornak, a CBRE ingatlantanácsadó vezető elemzőjének.
A covid óta egyértelműen másképp gondolunk a munkára, főleg az irodai munkára, nem csoda, hogy az irodapiac is minden irányban elkezdett a rugalmasság felé haladni. Az IMMOFINANZ saját irodamárkája, a myhive eddig is a piac előtt járt, de most két új lehetőséget is kínál meglévő és új ügyfeleinek: rugalmasan bérelhető közösségi irodatereket, illetve teljesen személyre szabható, a bérlő válláról minden gondot levevő irodákat. Mindezt a myhive márkától megszokott magas minőségben, közösségépítő szemléletmóddal.
Az Egyenlítő Alapítvány nemrég javaslatcsomagot állított össze, hogy a fejvadászcégek és a vállalatok kiválasztási eljárásaikban el tudják engedni rossz gyakorlataikat, és színesebb menedzsmentet alakíthassanak ki. Heal Edina alapítványi vezetővel és a szervezet néhány tagjával sorra vettük a még ma is a nők és karrierjük között álló akadályokat és a lehetőségeket a megugrásukra.
Andy Grove, született Gróf András István ifjúkorában Budapesten átélte a huszadik század „nyűgét s nyilait”. A kétszázezer nyugatra szökött magyar egyike volt, Amerikában a Budapestre leginkább hasonlító várost kereste, így San Francisco felé vette útját, és előbb a Szilícium-völgy első startupjának kutatója, aztán az Intel vezére lett. Remek tudós volt, mégis mint menedzser tette a legtöbbet.
