A bevásárlóközpontok jövője a kereskedelem és az ingatlanpiac egyik legaktuálisabb kérdése. A szektor szereplőinek a változó vásárlói igények mellett a folyamatosan terjeszkedő e-kereskedelem és a világjárvány teremtette új feltételekhez is alkalmazkodnia kell, újradefiniálva szerepüket az értékesítésben. Magyarország legnagyobb kereskedelmi ingatlanportfólióval rendelkező befektetéskezelő cégcsoportja, az Indotek Group összesen 38 plázát működtet itthon és külföldön. A bevásárlóközpontok sorsáról, napjaink vásárlási szokásairól és a cégcsoport nagyszabású plázafelújítási programjáról dr. Hegedüs Gáborral, az Indotek Group portfólió menedzsment igazgatójával beszélgettünk.
Az Indotek Group az elmúlt években folyamatosan bővítette plázaportfólióját. Hogyan néz ki jelenleg a portfólió és mi a tervük ezekkel az épületekkel?
Az Indotek Group jelenleg Magyarország legnagyobb kereskedelmi portfólióval rendelkező vállalata, összesen 37 vidéki és fővárosi, valamint egy romániai bevásárlóközponttal. Portfóliónk alapvetően klasszikus shopping mallokból áll, a Diófa Alapkezelő megvásárlásával pedig a Shopmark és a Zone bevásárlóközpontok üzemeltetésével egészült ki a kereskedelmi ingatlanpiaci tevékenységünk.
Nagy lehetőséget látunk a kereskedelmi ingatlanokban, mivel a változó vásárlói szokásokkal együtt is fontos szerepet töltenek be a helyi vásárlóközönség és a közösség mindennapjaiban is. A legfőbb célunk kiaknázni ezt a potenciált, amelynek részeként új életre keltjük a régi, fényüket vesztett plázákat, egyúttal felfrissítjük az üzletek szerkezetét és új funkciót adunk egyes épületeknek. Célunk folyamatosan lépést tartani a piaci és látogatói igényekkel – ez a néhány éve elindult plázafelújítási programunk meghatározó szempontja is.
Az Indotek Group kereskedelmi ingatlan-portfóliójába ugyanis több, akár 20 évesnél is régebbi építésű bevásárlóközpont tartozik, amelyek esetében az elmúlt években nem volt lehetőség nagyobb volumenű felújításra. És bár egy ilyen épület élettartama legalább 50–60 év, a bérlőink és vásárlóink megérdemlik, hogy kívül-belül korszerű épületekben, a legmagasabb színvonalon szolgáljuk ki őket. Ahhoz, hogy a modern, a bérlői és a vásárlói igényeknek is megfelelő bevásárlóközpontokat fejlesszünk, nagyszabású, úgynevezett facelift projekteket indítottunk. A „ráncfelvarrás” keretében a bevásárlóközpontok a meglévő adottságaik megtartása mellett komplett esztétikai átalakításon esnek át, hogy megújult és modern környezettel várják a vásárlókat.
Tavaly ősszel Szegeden, Kaposváron és Szolnokon zárult le a plázafelújítási projektünk (ezt megelőzően Sopronban és Csepelen). Ezek az épületek teljes homlokzati megújításon estek át, míg a Szeged Plazában és a Kaposvár Plazában teljes körű belső felújítást is végeztünk, illetve 2019 novemberében a Debrecen Plaza belső tereit is megújítottuk. Az Indotek Group idén Győrben és Pécsen folytatja a munkát. Illetve terveink között szerepel a Miskolc Plaza felújítása, valamint a székesfehérvári Alba Plaza bővítése is.
A plázafelújítások során olyan közösségi tereket alakítunk ki a bevásárlóközpontokban, amelyek találkozópontként szolgálhatnak a látogatóink számára. Épületeinknek, főként a vidéki városokban kulturális és szabadidős jelentősége van: nemcsak központi szolgáltató helyek, hanem fontos közösségi terek is.
Jelenleg az Indotek a legnagyobb plázatulajdonos hazánkban. Ez azt is jelenti, hogy folyamatosan naprakésznek kell lenniük a vásárlói trendekkel kapcsolatban, illetve a plázák modernizálása is folyamatosan a napirenden kell, hogy legyen. Milyen szempontok szerint újítanak fel egy plázát?
Folyamatosan figyeljük a nemzetközi trendeket és azt látjuk, hogy Európa legtöbb országában hasonló szempontok érvényesülnek a plázaberuházások során, és ebben a hazai piac is naprakész. Ennél sokkal fontosabbnak tartjuk, hogy a tulajdonunkban lévő bevásárlóközpontokat individuálisan kezeljük, figyelembe véve a helyi vásárlási szokásokat, az adott ház állapotát, a bérlői tendenciákat, tanulmányozva a lokális piac elvárásait is. Minden bevásárlóközpontnak egyedi hangulata, környezete és története van. Arra törekszünk, hogy ezt megtartsuk, és olyan légkört teremtsünk, ahová szívesen jönnek, ahol jól érzik magukat a vásárlók.
Magas színvonalú szolgáltatást szeretnénk biztosítani a látogatóinknak, ami a tudatos bérlői mix összeállítása mellett kiterjed a hangulatos és modern külső és belső megjelenésre, a kényelmes parkolásra, a tisztaságra és a korszerű mellékhelyiségekre is. A pláza faceliftek során nem csak a belső tereket, hanem az épület külső megjelenését is megújítjuk. A homlokzat így azt üzeni a pláza vonzáskörzetében élőknek, hogy egy megújult és korszerű piactér várja őket. Egyúttal hangsúlyosabb megjelenést kapnak az üzletek logói, több helyen teljes külső burkolatcsere, a bejáratok átalakítása vagy áthelyezése is megtörténik.
Emellett az épületbelső felújításakor alapvető szempont az esztétika és a design. Általában új színvilágot és fénytechnikai megoldásokat kapnak az épületek, teljesen átalakítjuk a közösségi közlekedő tereket, például új padlóburkolatokat helyezünk le, új pihenőtereket hozunk létre és újragondoljuk az ételudvar pozícióját és minőségét is.
Ezek egytől egyig megtérülő befektetések, amelyek olyan minőségi bérlőket és szolgáltatókat vonzanak, ami csalogató a vásárlók számára is.
Hogyan változik az üzletek összetétele? Ebben követnek, esetleg diktálnak valamilyen trendet?
A kereskedelem és a retail piac a vevői igények mentén, folyamatosan változik, és ezt az Indotek Group sem hagyhatja figyelmen kívül. Azt látjuk, hogy a bevásárlóközpontok és a stripmallok a jövőben nem csak a vásárlásról fognak szólni. Úgy gondoljuk, hogy a kapcsolattartás, a közösségi élet és a találkozások helyszínei lesznek a plázák, ahol lehetőséget kell teremtenünk a minőségi időtöltésre, közös étkezésekre, élmények szerzésére is. Ezért új szolgáltatásokat is be kell építenünk a bérlői mixbe és ezzel a plázák kínálatába is. Régen például nem tűntek ideális bérbeadói konstrukciónak azok a nagy területet foglaló, relatíve alacsony bérleti díjú mozik, amelyek most egy pláza egyedi értékajánlatát jelenthetik a konkurenciához képest.
Azt gondolom, hogy a digitalizációval dinamikusan változó kereskedelmi környezetben úgy tudjuk a vásárlóinkat továbbra is megszólítani és megtartani, ha bevásárlóközpontjainkra találkozási pontként, desztinációs célként tekintenek, ehhez pedig elengedhetetlen a megújulás.
Az utóbbi években komoly változások tapasztalhatók a kereskedelemben, a digitalizáció, az e-kereskedelem térnyerése kihívások elé állítják a hagyományos, fizikai üzleteket. Hogyan érintette mindez a plázákat az elmúlt években?
Egy olyan paradigmaváltásnak lehetünk nemcsak tanúi, hanem részesei, amely hosszú távon a retail szektor strukturális átalakulását vonja maga után. Ugyan az e-kereskedelem formálja a vásárlásról alkotott hagyományos képet, azért egyik napról a másikra nem változtatja meg az igényeinket és legfőképp nem veszi át a fizikai boltok szerepét.
A világjárvány idején felgyorsult az online értékesítés, de a pandémiás szabályozások enyhülésével a fizikai vásárlás volumene kezdetben erősen megugrott, majd napjainkban kezd visszatérni a korábbi egyensúlyi állapothoz. A fizikai vásárlás ugyanis még mindig egy élmény, egy szabadidős program. Ráadásul egy pláza a vásárlási folyamatban is fontos helyet foglal el, hiszen még mindig sokan szeretnék vásárlás előtt a saját szemükkel megnézni, felpróbálni, kipróbálni és összehasonlítani a boltok kínálatát.
És persze vannak, akik az időhatékonyság jegyében az otthonukból, online vásárolnak. A változatos vásárlói korfa és a különböző attitűdök ötvöződéséből az jósolható, hogy még sokáig lesznek velünk a fizikai üzletek és velük együtt a bevásárlóközpontok. Igaz, terjedni fognak az olyan hibrid megoldások, mint a limitált mennyiségű terméket kiállító bemutatótermek, showroomok és a hozzájuk tartozó nagyobb raktárfelületek, valamint az online vásárlás. Illetve egyre népszerűbb az átvételi pontra történő szállítás is. Ha azonban valaki betér egy plázába azért, hogy átvegye a csomagját, lehet, hogy körül is néz. Számunkra ez az a pont, ahol meg kell fogni a vásárlót olyan élményekkel, ami miatt szívesen marad és, ha úgy adódik, vásárol is.
