Kilencéves mélyponton a hazai lakáshitelpiac, tavaly óta felére csökkent a hitelfolyósítási volumen, és az ügyletek számossága is leszakadóban. Nem véletlen, a szüntelenül felfelé kapaszkodó kamatkörnyezet, az infláció és a negatív gazdasági kilátások miatt megfontoltabbak vagyunk, mint valaha. A drágábbnál drágább hitelajánlatok mellett ráadásul a Magyar Nemzeti Bank (MNB) igencsak kedvezményes kamatkonstrukciójú Zöld Otthon Programját is hamarabb szétkapkodták, minthogy az egyszeri beruházó kimondhatná, hogy „fenntarthatóság”.
Nehéz most okosnak lenni a változások sűrűjében, pár tipppel azonban mégis kapaszkodót nyújtunk, ha épp ebben a – valóban nem túl szerencsés – pillanatban keresne valaki a lakásvásárlásra vagy -felújításra kedvezményes konstrukciókat.

SAJÁT vagy IDEGEN BANKNÁL?

Míg a személyi kölcsönöknél egyik bank sem várja el, hogy nála vezessük a számlánkat, a lakáshiteleknél teljesen egyértelmű, hogy a jövedelem a hitelt nyújtó intézményhez kell, hogy érkezzen. Ezért természetes a bankváltás egy több tízmilliós, hosszú időtávra kötött szerződésnél, de sokan még mindig azzal a hibás feltételezéssel élnek, hogy egy kutya mindegyik: nagyjából ugyanazokkal a paraméterekkel, minimális eltéréssel köteleződhetünk el mindenhol.
A valóságban akár több millió forintot is megspórolhatunk, ha a két sarokkal arrébb lévő bankfiók kilincsét fogjuk meg. Ráadásul a személyi kölcsönöknél is nagyobb összegeket, százezreket lehet spórolni egy szerencsésebb választással.

FIXET vagy VÁLTOZÓT?

A 2010-es évek második fele óta határozottan népszerűbb a fix kamatozás a hitelfelvevőknél. Ha a teljes periódusra nem is, az öt, de leginkább tíz évre rögzített hitelkamatok elterjedése a kiszámíthatóbb törlesztők és a relatív biztonság miatt váltotta fel az addig sikerterméknek számító három- vagy hathavi kamatozású ajánlatokat. És nem is volt hibás gondolat óvatosnak lenni: a referenciaként szolgáló bankközi hitelkamatlábnak, a BUBOR-nak az utóbbi évben megfigyelt ralizása a változó hitelesek törlesztőjét pumpálná fel épp az egekig, ha a kormány kamatstop-intézkedése nem fékezné azt 2023 júliusáig.

A kamatstop viszont alapjaiban írta át az elérhető hiteltermékek piaci kínálatát. Gyakorlatilag már nincs bank, amelyik kínálná a számára egyértelműen veszteséges konstrukciót, így a kérdés valójában az, hogy mennyi ideig szeretnénk teljes biztonságban, kiszámítható szinten tartani a törlesztőnket – öt vagy tíz évig, vagy esetleg a teljes futamidőre?

„A tíz évet választanám, árazásban nincs túl nagy különbség köztük” – mondja Gergely Péter pénzügyi szakértő, a BiztosDöntés.hu alapítója. A magas kamatkörnyezetben való fixálástól alapvetően sem kell megriadni: még mindig viszonylag alacsonynak számít a nyolc–kilenc százalék körüli kamat, amit az egyes támogatásokkal kombinálva akár hét százalék alá is le lehet nyomni. „Jó értelemben nonszensz, hogy lakáshitelt nyolc százalékért kapsz, inflációkövető állampapírt pedig tizenöt százalékos kamattal vehetsz” – teszi hozzá. Többen ki is használják az arbitrázst, szabad felhasználású jelzáloghitellel terhelik lakásukat, hogy a felvett összeget állampapírba fektetve minimális kamatkockázattal nyissanak pozíciót.

MOST vagy KÉSŐBB?

Általános félelem a hitelfelvevők körében, hogy beragadnak a jelenlegi, az eddig megszokottakhoz képest brutálisan magas kamatkörnyezetbe. Nem légből kapott logika a kivárásé, érdemes lehet megvárni, amíg elmennek a plafonig a bankok. Majd a potenciális hitelfelvevők köréből kiárazódó, de hitelkihelyezési kényszer alatt álló intézmények lassacskán biztos olcsósítanak, ha már ennyire beszakadtak a számaik.

Pár hónapon belül azonban nem érdemes valódi, nagy csökkenésekre számítani, mondja Gergely Péter. Sokkal többet érhetünk el, ha kihasználjuk a jelenlegi támogatási rendszer általunk igénybevehető elemeit, és a bankok ajánlatait összehasonlítva választunk magunknak megfelelőt.
A magas kamatkörnyezetbe való beragadástól két ok miatt nem kell túlzottan félni. Az első, hogy bár annyira nem terjedt el, de létező eszköz a hitelkiváltás, amit a kamatok tartós és nagyívű csökkenésénél már akár egy-két kamatszázaléknyi különbséggel érdemes megfontolni. A második ok, hogy várhatóan egyre több intézmény fogja meglépni azt, amivel az OTP Bank már élt: a fix kamatozású hitelt választó ügyfelek a futamidő alatt egyszer, a jelenlegi akciójuknak köszönhetően díjmentesen csökkenthetik a kamatot a piaci mozgásoknak megfelelően.

Ennek persze pusztán üzleti okai vannak: a most szerződő hitelesek három év múlva már sokkal kedvezőbb piaci környezetben találhatják magukat, a konkurens hitelintézmények pedig hitelkiváltási ajánlatokkal fogják elhalászni őket az eredetileg szerződő banktól. Hogy ettől előremeneküljön egy bank, az OTP-hez hasonlóan sokkal rugalmasabban kezelheti a magas kamatkörnyezetben megkötött szerződést.

ZÖLDET vagy NEM ZÖLDET?

Ugyan meglehetősen hamar kimerítették a hitelfelvevők az MNB háromszázmilliárd forintos Zöld Otthon Programját, a fennmaradó, egyértelmű piaci igény kiszolgálására a bankok a lakás- és a szabadfelhasználású hiteleiknél is zöldítenek. A „sima” piaci hiteleknél kedvezőbb termékeket általában valamilyen környezeti fenntarthatósági célhoz kapcsolják, azaz például elektromos autó vásárlásához, napelem telepítéséhez vagy a lakások energiahatékonysági felújításához lehet őket igényelni.

A zöld hitelek felvételénél azonban már érdemes lehet pár hónapot várni. Egyrészt a lakáscélú felújításokhoz már kétséges, hogy időben találnánk megfelelő szakembert, amíg tart a téli időszak. Másrészt a jegybank a piaci mozgásokat – és a Zöld Otthon Program sikerét – látva a hetekben jelentette be, hogy az egyelőre nem egységes banki zöld ajánlatokra tavasztól kiterjeszti az igen népszerű minősített fogyasztóbarát hitel rendszerét.

Nem kérdés, hogy ez nagyobb versenyt fog teremteni a banki ajánlatok között, így várhatóan a kedvezmények mértéke is nőni, köre pedig szélesedni fog. Kényelmi szempontból ugyan az ingyenes energiatanúsítványok, a folyósítási költségek és közjegyzői díjak átvállalása, elengedése, valamint a jól csengő „egyhavi törlesztőd visszajár” már sokat nyomhatnak a latban bizonyos élethelyzetekben, de a legtöbbet természetesen a kamatkedvezmény jelentené a fogyasztóknak.
Ezt pedig a bankok is jobban megengedhetik maguknak a zöld hitelek esetében. Megfelelő energiatanúsítvánnyal rendelkező lakás vásárlásakor, vagy használt lakás energiatakarékossági felújításakor ugyanis számolhatnak a tudatosabb adósokkal. Felújításnál szinte már nem is kérdés, hogy az alacsonyabb, három- vagy ötmilliós hitelösszegek megtérülnek: a csökkenő rezsiköltségből a hitelfelvevők nagyobb valószínűséggel tudják kitermelni a törlesztőrészletet, így kisebb kockázati profil is társul hozzájuk. Arról már nem is beszélve, hogy milyen szépen kommunikálható a kis- és intézményi befektetők felé is, hogy valaki környezettudatos célokra hitelez.

EGYEDÜL vagy HITELINTÉZŐVEL?

Lakáshitelnél biztos, hogy nem érdemes egyedül nekivágni az ajánlatok és a támogatási rendszer kiszámíthatatlan és kiszámolhatatlan dzsungelének. A hiteldíjak óriási különbsége miatt és az összes elérhető támogatás kiaknázása érdekében érdemes tanácsadóval, de legalább az ajánlatokat a mi paramétereink szerint rangsoroló összehasonlító oldallal nekifutni a keresésnek.
Az itthon is egyre népszerűbb, már nagyobb hálózattal rendelkező tanácsadó és hitelösszehasonlító, vagy hitelközvetítő cégek ráadásul évente több száz, több ezer ügyfelet visznek a bankokhoz, aminek köszönhetően egyedi kamat- és költségkedvezményeket tudnak kiharcolni az ügyfeleiknek.

„Ezeket a feltételeket még akkor sem kapnád meg egyedül, ha egyébként már tizenöt éve a bank hűséges ügyfele vagy – mondja Gergely Péter. – Először összehasonlítják az ajánlatokat, majd egyedi kedvezményeket kapsz, és még az egész állami támogatási mix őrületében is segítenek kiigazodni. Magadtól ezt nem fogod átlátni, és nem is akarsz majd foglalkozni vele.”
A külsős hitelügyintézők és aggregátor oldalak segítsége mellett érdemes már egyből a banki előminősítéssel kezdeni – még a lakásnézelődés előtt, hiszen ez remekül behatárolhatja, meddig nyújtózkodhatunk. A bankok a jövedelmi helyzetünk és a rendelkezésre álló önerő függvényében húzzák meg a maximálisan felvehető hitelösszeg nagyságát; sokszor az előminősítés után felajánlott hitelparamétereket is tartják akár három–négy hónapig, még a kamatok növekedése esetén is.