Négyzetméter helyett funkciók. Ez volt az egyik alapelv, amivel Botos Bálint és Németh Péter meghonosította a prémium diákszállások modelljét Budapesten, de már jóval tovább is nyújtózkodnak.

Rendszeresen járok a Tűzoltó utcai SPAR mellett haza. Sejtettem, hogy a bolt és az árkádok fölötti épület valamilyen kollégium-­hotel hibrid lehet. Azt is gyanítottam, hogy német diákok a célközönség – nyugati dizájn, közel a Semmelweis Egyetem, meg hát németül beszélnek –, de azt nem tudtam, hogy a projekt mögött egy több mint tíz évvel ezelőtt induló sztori áll, amit az akkor még huszonéves Botos Bálint és Németh Péter indítottak el barátaik kezdőtőkéjéből és az osztrák Raiffeisen Bank hiteléből.

A Dean’s Home Budapest kollégiuma ma már a Forestay Alapkezelő alá tartozik, ahogyan sok más hasonló ingatlan is, de a történet kezdetén, a 2008-as ingatlanválság utáni években még sem a diákszállás, sem a Forestay nem létezett. Csak egy kis befektetői közösség, Bálint az ingatlanos-közgazdász diplomájával és CFA (Chartered Financial Analyst, okleveles pénzügyi elemző) vizsgájával, és egy nagyságrendileg háromszázmillió forintos befektetési alap volt. Utóbbi befektetői körökben szuperpicinek számít (a piaci sztenderdnek számító kétszázalékos díj mellett egy közgazdász fizetését is épp kitermeli), ezt még zrt. formában működtette Bálint és néhány barátja.

De hiába az ingatlanos szerelem, ha épp történetének egyik legnagyobb válságát produkálja a piac. Diplomájának megszerzése után, 2008-ban Bálint még lezongorázott egy kisebb lakóingatlanfejlesztést, de nagy sikerekkel ez akkoriban már csak a mérete miatt sem kecsegtetett. Helyette inkább – rövid alapkezelői alkalmazottkarrier után 2011-ben – részvényekbe és egyéb pénzügyi termékekbe fektették a Rigg Zrt. pénzét. Bálint azért tovább figyelte az ingatlanpiacot is, számolgatott, két évvel később egy nap meg is találta, mint utóbb kiderült, élete lehetőségét: felszámolásból eladó 600 millió forintért egy ingatlan a Tűzoltó utcában, a Semmelweis Egyetemmel szemben, a helyi építési szabályzat szerint 15 ezer négyzetméter építhető rá.

„Ez a mai árazás mellett elképzelhetetlenül olcsó – nevet Bálint. – Láttuk, hogy van Budapesten olyan lappangó kereslet, a külföldi diákok piaca, amire nincsen igazán kínálat. Pici piac a rájuk targetáló prémium kollégium, de betörési lehetőség, amivel élni kellett.” A válság, az alacsony ár és a piaci rés tökéletes kombináció volt, lefelé tartó kockázat alig, míg a potenciális hasznot felbecsülni is nehéz lehetett – ez a mai albérleti díjak fényében aligha szorul magyarázatra. Az már sokkal érdekesebb, hogy az ingatlan vételárának második felét ennek ellenére sem hitelezte meg magyar bank, így kötöttek ki Bálinték Ausztriában, ahol a válság után már újra elkezdték az ingatlanfejlesztések finanszírozását.

Ötletből birodalom
Egy 15 ezer négyzetméteres kollégium felépítését azonban nem lehet kizárólag közgazdászokra bízni, akármennyire is értik az ingatlanpiacot. Ekkor csatlakozott Bálinthoz Németh Péter, a Siemens Real Estate korábbi portfóliómenedzsere, akkoriban a Tippin Corporation fejlesztési vezetője. A felállás a következő volt: Péter beszállt a Tűzoltó utcai projekt fejlesztésébe műszaki oldalról, Bálint pedig amellett, hogy az üzletre és a finanszírozás megteremtésére koncentrált, maradék idejében Michael D. Tippinnek, a Tippin Corporation CEO-jának segített be befektetési vezetőként, így Péterrel kollégák és cégtársak is lettek. A Rigg Vagyonkezelő Zrt. mellett ekkor alapította meg Bálint és Péter a Forestay Groupot.

Két évig (2014 és 2016 között) a csapat párhuzamosan dolgozott Michael nemzetközi projektjein és a ferencvárosi beruházáson. A Dean’s Home Budapest diákszállás végül a megvételt követő negyedik évben készült el. Mivel ekkoriban még csak egy projektjük volt, és a későbbi beruházások még induló fázisban voltak, Bálintnak egy másik ingatlanos munkára is akadt ideje: a Külgazdasági és Külügyminisztérium ingatlanokkal kapcsolatos külsős tanácsadója volt.

„Ebben az időszakban (2015 és 2019 között – a szerk.) többek között ­Teheránban vett a magyar állam külképviseletet, remélem megvan még – utal Bálint az Irán fővárosát júniusban ért bombázásokra. – Rettentő izgalmas projekt volt, és valószínűleg jó ideig vissza nem térő lehetőség a város megismerésére. De ugyancsak különleges ingatlanokat vásárolt meg a külügy Washingtonban, ahol a The Brodhead-Bell-Morton Mansion műemlék épületben üzemel a washingtoni nagykövetség, vagy Münchenben, ahol 2017-ben kapott új épületet a főkonzulátus.”

2019-re azonban véget ért ez az időszak is, beérett a Forestay-es projektek következő generációja, a cég pedig szintet lépett: megalakult a ­Forestay Alapkezelő Zrt. „Ez volt az a milestone, amivel intézményes, professzionális szintre tudtuk emelni az ingatlanfejlesztési tevékenységünket” – mondja Bálint. Mit jelentett ez a gyakorlatban? Egyrész nagyon dinamikus létszámnövekedést. 2014-ben még csak Péterrel ketten, 17-ben öten, 19-re már húszan dolgoztak a cégben. Ez a szám később, az üzemeltetői feladatok átvételével tovább nőtt, elérte a jelenlegi hatvan–hetven fős méretet, és más polcra is tette a Forestayt – a fejlesztés legelső fázisától az üzemeltetés legutolsó fázisáig szereplő lett a piacon.

De nemcsak a cég mérete, hanem a finanszírozás szerkezete is megváltozott. ­Alapkezelőként már nemcsak az eredeti Rigg-tulajdonosok tőkéjével és különböző intézmények és bankok hiteleivel tudtak dolgozni, hanem más befektetők, privátbankok pénzét is fogadni tudták a projektekre létrehozott zárt végű alapok.

A finanszírozási struktúrát idén áprilisban egészítette ki Bálint és csapata a Forestay Ingatlanpiaci Abszolút Hozamú Alap névre hallgató nyílt végű alappal. A már mennyiségi és futamidőkorlát nélkül futó alap a cég zárt végű alapjaiba fektet be különböző mértékben – projektenként a teljes tőke legfeljebb húsz százalékával –, csökkentve a befektetés kockázatát. A befektetési jegyet euró alapon hatszázalékos, forintalapon nyolcszázalékos sikerdíjküszöbbel kezdte forgalmazni az Erste Befektetési Zrt. – az új termékkel, lévén sokkal likvidebb befektetési forma, alapvetően kisbefektetőket céloznak meg.

Ránki Dániel

„Fiatal, tehetséges, hiteles és profi csapat, olyan szakmai tudással, amit mások jellemzően csak más tulajdonságaikkal tudnak pótolni. A nulláról építették fel a cégüket” – mondja Bálintékról Cselovszki Róbert, az Erste Befektetési Zrt. elnök-vezérigazgatója. Az Erste 2023 óta áll kapcsolatban a Forestay-jel, a nyílt végű alap forgalmazásán túl az üzleti együttműködés egyéb formáit a két fél még keresi.

A Forestay azonban nemcsak ingatlanfejlesztő, de mint hotelüzemeltető is az ingatlan- és lakáspiac fontos szereplője. A Tűzoltó utcai diákszállás-koncepció vagy az azóta megvalósult projektek sikerének is fontos lábát adja az épületek üzemeltetése. A 418 szobás Dean’s Home Budapest például pionírként honosította meg a Nyugat-Európában – sőt már egyes távol-keleti országokban is – elterjedt modern, prémium kollégium modelljét.

Ezek a diákszállások alapvetően nem magát a lakást, a lakónégyzetmétert árulják, hanem a lakófunkciókat. Azt, amire a Budapestre érkező diákoknak szükségük van: egy praktikus kis szoba, közös funkcionális helyiségek, recepció, tetőterasz, edzőterem és rendkívül jó lokáció. Az optimális hasznosítás viszont nemcsak a diákoknak jól összeállított értékajánlatban és a négyzetméterenként elkért lakbér maximalizálásában érthető tetten, de az ingatlan vegyes felhasználásában is. Ugyanis a Dean’s Home Budapest nemcsak kollégium, de hotel is: a tanévben 75 százalékban kollégium és 25 százalékban hotel, a nyári hónapokban fordítva.

Négyzetméter helyett funkciók
Bálinték idén elkészülő projektje, a pesti Kazinczy utcában épülő 283 szobás Moxy Budapest Downtown is hasonlóan közelíti meg a hotelfunkciókat, mint a diákszálló: erős dizájn, minimális, tematikus – de semmiképpen sem széleskörű, gazdaságilag irracionális, a fogyasztói szokások szempontjából pedig elavult – szolgáltatásokkal. Vagyis négyzetméter helyett funkciókkal, és mindezt hatékonyan, versenyképes, leginkább a pesti airbnb-kkel versenyző áron. „Everything you need, nothing you don’t” – hangzik a Moxy szállodalánc szlogenje.

A csoport másik két nagy fejlesztése, az egykor Váci Utca Center névre hallgató Váci utca 81. alatti ingatlan rehabilitációja jövőre, míg a Villányi úti volt MSZP-székházé csak 2027–2028-ra készülhet el. A Váci utcában a Kazinczyhoz hasonló három-négy csillagos hotelt és apartmanhotelt alakítanak ki 290 szobával, míg a Villányi úton várhatóan lakások épülnek majd.

De azok már egy másik sztori részei. Az a történet már nem egy kétszemélyes vállalkozásról, hanem egy, Bálinték tervei szerint legalább százfős, nettó eszközértékében akár százmilliárdos alapkezelő építkezéséről szól majd.

A Forestay Group cégei:
•Forestay Development Kft.
•Forestay Project Management Kft.
•Forestay Properties Kft.
•FT56 Student Hotel Kft.
•Horsens Partners Kft.
•Forestay Alapkezelő Zrt.

Nettó árbevétel
(milliárd forint, Forestay Group)
2022
4,2

2023
4,2

2024
6,7
Forrás: cégközlés