Kívülről úgy tűnt, hogy aranykort zárt le a covid a budapesti airbnb-zésben, ti hogy éltétek meg, milyen helyzetben érte a piacot a járvány?
Abszolút aranykor volt, minden összeállt. Konjunktúra a világban, fapados járatok tömegével, turisták tényleg a világ minden tájáról, szélesedett a középosztály Kínában, Oroszországban, ezek fontos új piacaink voltak – ez volt a makro része. E mellett Budapestnek elképesztően jó híre volt, amit a vállalkozói szektor, elsőként a szimplások robbantottak be. Bár először a romkocsmákkal azonosították a várost a turisták, amikor idejöttek, felfedeztek egy csomó más értéket, és azt láttam, hogy wow-élményük volt.
A nagy nemzetközi sportesemények, mint a vizes vb vagy akár csak az olimpia terve mind sokat dobtak azon, hogy Budapest egyre népszerűbb legyen, miközben sokkal olcsóbb volt, mint Bécs vagy Prága. És nagyjából 2014 táján elindult az Airbnb-biznisz Budapesten, 2019-ben meg már azt láttuk, hogy a kezdeti két–háromezer kiadó lakásból 16–17 ezer szálláshely lett, és kezdett telítődni a piac.
A nagyitól megörökölt kis lakásocskákkal már nem nagyon lehetett labdába rúgni, vagy legalábbis jó hozamot elérni, mert közben nagy számban jelentek meg a gyönyörűen felújított, értékes, nagy ingatlanok. Vagy még szebb lakásokkal lehetett érvényesülni, vagy bele kellett menni egy árversenybe. Nagyjából ezen a ponton ért minket a covid.
Igazából mindenki azon kezdett gondolkozni, hogy ez meddig tart, és mi a jobb: megpróbálni átmenni a hosszú távú kiadás piacára, vagy üresen maradni és kivárni.
Mekkora dráma volt? Egyszer csak mindenki elkezdte visszamondani a foglalását?
Így van, gyakorlatilag két hét alatt befagyott a piac. 2020 februárjában már lehetett látni, hogy a Kínából érkezők nem jönnek, aztán márciusban beütött a lockdown, aki még itt volt, hazament, utána nem fogadhattunk vendégeket, minden lakás kiürült. Kevés kivétellel persze, mert üzleti, oktatási, gazdasági célból lehetett ugye utazni, de igazából mindenki azon kezdett gondolkozni, hogy ez meddig tart, és mi a jobb: megpróbálni átmenni a hosszú távú kiadás piacára, vagy üresen maradni és kivárni.
Ez kemény döntés már csak a különböző adózási formák miatt is. Egész máshogy adózik, aki hosszú távra adja ki a lakását, mint aki néhány napokra, és ma sincs tisztázva, hogy például lehet-e év közben változtatni az adózás módján. De volt egy másik dilemma is: akik rövid távra adják ki a lakásukat, pontosan tudják, hogy biztonságban vannak, a szabályozás átlátható, betartható, ha káresemény történik, akkor foglalási platformtól függően, de könnyen hozzájut az ember a kár ellenértékéhez, nincs olyan, hogy nem fizet az ügyfél, és nincs olyan, hogy nem lehet kirakni az albérlőt. A hosszú távú piac sokkal kevésbé van leszabályozva, ott sokkal több a feketézés, és sokkal kisebb a jogi védelem a bérlő és főleg a bérbeadó számára.
Ezért aztán nagyon sokan ódzkodtak attól, hogy megjelenjenek az albérleti piacon, és inkább üresen hagyták a lakást, reménykedtek, hogy gyorsan vége lesz, vagy hogy rájuk is vonatkoznak az állami támogatások. Ma már tudjuk, hogy nem lett gyorsan vége, és hogy a hiteltörlesztési moratóriumon és az önfoglalkoztatók egyszeri támogatásán kívül nem nagyon volt értelmezhető az állami, önkormányzati segítség, legalábbis Budapesten nem.
Tipikusan ki élhette túl?
Aki egy lakással csinálta keresetkiegészítésnek, és megmaradt a munkája, relatíve könnyen túlélte. Ha csak ebből éltél, volt két-három lakásod, akkor esetleg kiadhattad őket középtávra, egy–három hónapra. Én is ezt csináltam, találtunk egy piaci rést, ami nem volt annyira szem előtt Magyarországon. Ezek a vendégek, akik igazolni tudták, hogy üzleti, oktatási, gazdasági célból jöttek, nagyjából olyan árakat fizettek, mint a hosszú kiadásban jellemző albérleti díj.
Ez valamennyi bevételt mégis jelentett, és közben megvoltak ugyanazok a garanciák, amiket az Airbnb, a Booking vagy más hasonló platformok tudnak adni. Nekem a válság vége felé felpörgött az apartmantanácsadói oldalam is, sokaknak segítünk az (újra)indulásban, illetve újra jönnek megkeresések, hogy üzemeltessük a lakásukat.
A legnagyobb szereplők, a professzionális üzemeltetők pedig kénytelenek voltak egy idő után elküldeni az alkalmazottaikat, a személyzetet, akiket nagyon nehezen tudnak visszacsalogatni. Most lasszóval kell fogni a takarítókat, és igen jó bért kell nekik fizetni. De mindenkinek sok mindent át is kellett alakítania, digitalizálni, self check-int bevezetni, ahol lehet, hatékonyabban működni, szóval megint igaz, hogy a válság egyben jó lehetőség is.
Végül is mennyi lakás tűnt el a piacról?
A tizenhatezerből körülbelül hatezer lett, most ennyit hirdetnek rövid távú kiadásra Budapesten, a többi üresen áll, vagy hosszabb időre albérlő lakja, vagy akár eladták. Ha az utóbbi történt, azzal az az extra probléma, hogy menet közben az önkormányzatok olyan rendeleteket hoztak, amik gyakorlatilag majdnem ellehetetlenítették új szálláshelyek nyitását a belső kerületekben. Ha például én eladnám ezt a lakást, amiben beszélgetünk, és ami szálláshelykiadásra be van jelentve, az új tulajdonos valószínűleg már nem tudná újra bejelenteni, és nem tudná így kiadni.
Mik az önkormányzatok legjellemzőbb szigorításai?
Volt olyan próbálkozás, hogy minden esetben társasházi engedélyhez kötnék a kiadást. Erről a bíróság kimondta, hogy jogellenes, és legfeljebb az történhet, hogy a ház szmsz-e az egész házra megtilthatja ezt a tevékenységet, de azért van, ahol továbbra is kérik az engedélyeket. Az 5. kerület azt mondja, hogy a társasház albetéteinek öt–tíz százalékában lehet ezt a tevékenységet folytatni, tehát ha van egy tízlakásos társasház, amiben egy-két lakás már ezt csinálja, szinte esélytelen, hogy egy új belépő ezzel foglalkozzon. A 6. kerület parkolóhely-megváltást kér, ami már csak azért is nonszensz, mert nem kapsz érte parkolóhelyet, de a szobánként négy–ötmillió forint egyszeri költséget ki kellene fizetni, ami egy kis lakásnál bőven elviszi az éves profitot.
Vannak közben jó törekvések is, a 7. kerületben külön munkacsoport vizsgálja, hogy a lakók érdekei se sérüljenek, és közben ne lehetetlenítsék el a szektort, de az is gond, hogy az önkormányzatok plusz részletszabályokat nem hozhatnak, csak arra kaptak jogosítványt, hogy az évente rövid távra kiadható napok számát korlátozzák, ha akarják. Ezt eddig nem tették meg, amiben nekünk is nagy szerepünk volt, minden létező önkormányzathoz eljuttattuk a szakmai anyagunkat, és a főpolgármesteri kabineten kívül ma már mindenki belátja, hogy egy ilyen korlátozás valóban ennek a piacnak a végét jelenti.
Csak gondoljunk bele, hogy kiadom a lakást hosszabb időre egy családnak. Nem mondhatom nekik június 1-jén, hogy bitte, költözzetek ki, majd szeptemberben vissza, mert én addig airbnb-zek. Ki venné így ki a lakást? Ráadásul adózásilag is problémás, erre már utaltam, és egy ilyen döntéssel nemcsak mi mennénk tönkre, hanem a turizmusból élő sok ezer budapesti család is. A minket választó vendégek ugyanis a felmérések szerint nem mennének hotelbe, hostelbe, hanem egy másik várost választanának Budapest helyett.
Nem véletlenül szinte nincs a világon olyan főváros, ahol ilyen szabályok lennének, miközben vannak jó megoldások, amiket át lehetne venni. Barcelonai mintára például heteken belül kampányt indítunk, hogy minél több szállásadó helyezzen el egy zajmérő készüléket, ami riasztja az üzemeltetőt, a tulajdonost és a vendégeket is, ha átléptek egy határt, és már zavarják a szomszédot. Ha nem csökken a zaj, fél órán belül kimehet egy robogós ellenőr, szolidan figyelmeztetheti a vendéget, de két ilyen, és el kell hagyni a lakást. Barcelonában majdnem betiltották a rövid távú lakáskiadást a rengeteg buliturista miatt, de amióta ez a rendszer működik és több ezer eurós büntetések vannak, már nemcsak tűrik, hanem támogatják is a szálláshelykiadókat. Ezen dolgozunk mi is, mindenben partnerek vagyunk, ami elősegíti, hogy a már piacon lévők ne lehetetlenüljenek el, és a piacra lépésnek normális feltételei legyenek.
Kinek jó üzlet ez még?
A most belépőnek a járványhelyzettől függetlenül is sokkal nehezebb dolga van. A covid óriási bizonytalanságot hozott, de ha túl leszünk rajta, akkor is sokkal nehezebb lesz. A már említett adminisztratív nehézségek miatt az 5., 6. kerületben alig lehet új szálláshelyet nyitni, újra növekednek az adóterhek, mert visszajön az idegenforgalmi adó vagy a turizmusfejlesztési hozzájárulás, és az évek során jelentősen drágultak az ingatlanok, ami csökkenti az elérhető hozamot. Jogi bizonytalanságokat is látok, vajon egy tavasszal felálló, mindegy milyen színezetű új kormány milyen szabályokat hoz majd? Ellehetetlenül-e a szektor? Érdemes-e beruháznom? Ha rövidre nem adhatom ki, megéri-e a hosszú távú kiadás, el tudok-e érni egy versenyképes hozamot?
Zajmérő készülék
Szerintem nagyon nehezen, mert az albérleti díjakból nem tudsz kitermelni egy ötszázalékos hozamot, és azért egy ingatlannak illene legalább nettó öt százalékot hoznia. És abban is szkeptikus vagyok, hogy az az értéknövekedés, ami az elmúlt években volt, és ami miatt egy belvárosi lakás akkor is jó befektetés volt, ha nem csináltál vele semmit, folytatódik-e.
Lehet, hogy már elértük azt a pontot, amikor az árak jó darabig oldalaznak, stagnálnak, és egy ügyes befektető most inkább vidékre megy. Már nem a Balatonra, amit pár éve javasoltam, és az be is jött (Forbes, 2017/03), hanem oda, ami majd a jövőben lesz felkapott vidék. Ez lehet vízparti vagy valamilyen gasztro célponthoz közeli hely, valami olyasmi, ahol a természetközeliséget, a fenntartható turizmust megélheti az ember ökoszállásokon, erdei bungalókban. Ezek az igények talán a járvány elvonultával is velünk maradnak, nálam is ez van a fókuszban.
