Sokféle sikeres csapat létezik, az Erste Vállalati üzletágánál mindenesetre az őszinteségben, az önállóságban és a személyes példamutatásban hisznek. És az sem baj, ha az egyébként hajtós, harapós játékosok azért tudnak magukon és egymáson is nevetni, és jól érzik magukat a bőrükben. Ide eljutni persze nem volt könnyű, ahogy a formát tartani sem az, de a biztos alapok eddig minden nehézségen átsegítették a csapatot.
Nem lenne túl nagy túlzás, ha azt mondanánk, az Erste Vállalati üzletága az elmúlt években a semmiből került oda a dobogós helyek közelébe Magyarországon. A vállalati üzletág vezetője, Szabados Richárd azonban nem nagyon akar az eredményekről beszélni. „Mindig a számokról beszélünk, de igazából a számok mögötti emberekről kéne beszélni, mert ez indokolja az eredményeinket – szögezi le rögtön. – Létrehoztunk közösen valamit, amitől az embereknek ez az összeállítása jobb, mint ami máshol van, és hiába fogható ez meg nehezen, mégis ettől tudjuk egymást húzni mindig tovább előre.”
NINCS MELLÉBESZÉLÉS
Akkor tehát milyen ember is Szabados Richárd? „Nagyon türelmetlen, makacs, önfejű valaki vagyok, aki küzd ezzel a dologgal – kezdi saját maga reklámozását, de itt még nem áll meg. – A kollégáimnak biztos nehezebb engem elviselni, mint nekem őket. Engem elviselni, háááát…” Tegyük hozzá ehhez, hogy a vállalati üzletág vezetője kívülről érkezett az Erstéhez öt és fél évvel ezelőtt, és önjellemzéséhez híven azonnal mélyreható változásokat hozott az üzletág működésébe. „Úgy jöttem ide, hogy senkinek nem voltam senkije, abban sem lehettem mindig biztos, hogy a vezetőség mögém áll-e abban, amit csinálni próbálok. Gyors változások jöttek, és ez némi sokkhatásként is érte a szervezetet, ezt fel kellett dolgozni – meséli a rázós kezdetekről. – De hiszek abban, hogy nagyon gyorsan kiderül, tudsz-e valakivel együtt dolgozni, a munka minősége is hamar felmérhető. Nem érdemes a megfelelő pillanatra várni, az úgyse jön el, viszont ha te tudod, hogy mit tudsz, az gyorsan ki fog derülni, és akkor a tapasztalat, hogy itt valóban a teljesítmény számít, jó úton haladnak a dolgok, felülírja ezeket a dilemmákat. Az is rögtön feltűnt, hogy itt az Ersténél valahogy különösen sok kiemelkedő képességű embert fújt össze a szél. Ez először frusztrált, mert nehéz feldolgozni, hogy valaki nem kicsit, hanem sokkal okosabb, mint te. De felkötöttem a gatyát, és próbáltam tanulni tőlük.” Az üzletágvezető tehát átszervezte a csapatát, és ez a csapat a mostani összetételében folyamatosan szállítja is a jó eredményeket. Mi a titkuk? „Elsősorban az, hogy haverok is vagyunk, legalább eggyel beljebb vagyunk a három lépés távolsághoz képest egymástól. Így ki tud alakulni valamilyen bajtársiasság. A szurkolókra szokták mondani, hogy ők a 12. ember, nálunk a köztünk kialakult egység, hangulat az a valami, ami megadja azt a pluszt, amivel a stresszes helyzeteket is kezelni tudjuk. A hagyományos kollegiális viszonynál, főleg egy multiban, sokszor ilyenkor az van, hogy a másik baja nem az én gondom, nem érdekel a te problémád, az én dolgom az, hogy mondjuk kihelyezzem a hitelt. Nálunk mindenki hátrafut védekezni, ha az ellenfélnél van a labda.”
Kéz a kézben húzta magával a raktárpiacot a tavaly többévnyi fejlődést lesprintelő e-kereskedelem. Sosem voltak még ilyen derűsek a lassan kiskereskedelmi ingatlanokat is leköröző logisztikai kilátások, már ha a fejlesztői oldalt nézzük – a bérlőknek továbbra is sorba kell állniuk egy-egy kedvező helyért, de a soha nem látott tempóban készülő beruházások könnyíthetnek a kereskedők szorult helyzetén.
Már bevett frázis, hogy a járványhelyzet jelentősen az online rendelések felé tolta a vásárlási idősávok és a korlátozások között navigáló magyarokat. 2020-ban egy év alatt negyven százalékkal növekedett az internetes kiskereskedelem forgalmának értéke, idén pedig már a teljes 2019-es forgalom négyötödét levásároltuk az első félévben. A kereskedelem fizikai igénye azonban nem veszett el, csak máshol csapódik le: az online rendelések kiszolgálása a logisztika kihívása lett, és míg a sorok eltűntek a boltokból, egyre nagyobb lett a torlódás a raktárak piacán.
A holtponton lendített Nem mondhatjuk, hogy nem jött jókor a robbanásszerű keresletbővülés a raktárosoknak: az elmúlt évtizedben felívelő piac megtorpanni készült, a gondok azonban inkább a kínálati oldalon jelentkeztek. Ugyan a működőtőke-befektetések pörgették az ipari ingatlanfejlesztéseket, elsősorban vidéki – kecskeméti, debreceni, komáromi és tatabányai – beruházások bővítették a kapacitásokat, az úthálózat kiépítettsége miatt a logisztikai feladatok azonban hagyományosan elsősorban Budapesten és agglomerációjában koncentrálódtak.
2020 elején a főváros környéke vészesen közelített ahhoz, hogy egy üres dobozt se lehessen elejteni a jobb lokációkon, a kihasználatlanság két százalék alá csökkent, a bérlők a meglévő és fejlesztés alatt álló szabad területek hiányában sehova se tudtak költözni. Így kényelmes dolga volt annak a pár tulajdonosnak, akinél a raktárportfólió nagy része összpontosult, ők a bérlők kényszerhelyzete miatt elegánsan tudtak árazni. A szűkös kínálati oldal diktálta piac regionális viszonylatban is túlárazódott, ami a nemzetközi versenyt figyelve okozhat gondot: a külföldi érdeklődők Csehország és Lengyelország felé tolódnak, ha igényeiket itthon nem tudják jó ár-érték aránnyal teljesíteni.
Erre moccanhat a piac is: az Amazon gigacsarnokmodelljét egyre többen követnék.
A járvány által átrajzolt raktárpiacra azonban új fejlesztők is érkeztek. Felismerték, hogy a kevés építkezés és a költözések alacsony száma burkolt, meg nem valósuló keresletet takar, amit bőven ki lehet aknázni új logisztikai parkok átadásával. Az intenzív fejlesztési szakasz gombamód gyarapította az új raktárakat, így az elmúlt évek jellemző, pár tízezer négyzetméteres átadásait többszörösen felülmúlja a már 350–400 ezer négyzetmétert is megközelítő várható idei éves fejlesztési volumen. Emiatt fel is ugrott négy százalékra a kihasználatlanság, de a raktárak még mindig tele vannak, és a bérlői kereslet hamarosan az új épületeket is megtölti.
Kedvezőbben fog a toll Az új tranzakciókkal az árnövekedés is lassul, de egy jól felszerelt, központi hely akár már – a koronavírus által a raktárakhoz képest ellentétes irányba kimozdított – irodapiaci bérletek alsó határát is elérheti. A 2014 óta nagyjából 35 százalékot ugró, öt és fél, hateurós négyzetméterár Budapesten átlagosnak mondható, míg a nagyobb, agglomerációban és vidéken levő „szendvicspaneles big bokszok” már inkább öt euró alatt mozognak.
Ennél lejjebb már nem igazán lehet menni, legalábbis az egy–kétezer négyzetméteres bérleti szerződéseknél. Az új fejlesztésekre ugyanis itt is – akárcsak bármilyen más építkezésnél – érvényesek a megnövekedett telekárak és alapanyagköltségek, és kemény árazási padlót szabnak a fejlesztőknek.
Jóval kedvezőbb dolguk van azoknak az óriás bérlőknek, akik hosszabb távra raknának tele nagyobb területeket is. A több tízezer négyzetméteres tranzakcióknál már nem fog olyan erősen a toll, a fejlesztők szívesen adnak a biztos pénzáramlásért cserébe olcsóbban – akár három–négy euróért – bérbe raktárakat. Úgy tűnik, erre moccanhat a piac is: az Amazon gigacsarnokmodelljét egyre többen követnék, a több százezres parkok és az „XXL” raktárak alacsonyabb fajlagos költséggel készülnek Magyarországon is a nagyobb szereplőknek.
Köszönöm, inkább építek magamnak Az ipari ingatlanok az intézményi befektetők szemében is felértékelődtek. Sokkal erősebbek lettek a makrogazdasági fundamentumok: az alacsonyabb kockázat miatt kisebb a hozamelvárás, így a befektetési érték emelkedni tud. Az elvárt hozam csökkenése pedig lehetővé teszi a kedvezőbb bérleti díjat. A befektetés értékét tovább növeli, hogy a raktárakat könnyen és jó áron adhatják el a tulajdonosok.
Ráadásul megjelent a vállalati befektetői kör is a logisztikai ingatlanok piacán. Egyre gyakoribb, hogy a raktárakat megtöltő kereskedők saját tulajdonú logisztikai központokat létesítenek a budapesti agglomeráció délkeleti szektorában, a reptérfolyosó gigaberuházásaihoz csatlakozva. A Pepco Gyálon épített 27,2 milliárd forintból százezer négyzetméteres raktárbázist, a Jysk pedig Vecsésen készül regionális raktárának kétkörös – 143 ezer és 115 ezer négyzetméteres – átadására.
Ez még azonban inkább a járványhelyzet előtti, gyengécske fejlesztői akaratból adódik: egyszerűen nem volt a piacon olyan beruházó, aki kielégítette volna a nagyobb helyért udvarló szereplők igényeit. Az agilisabb fejlesztői környezetben viszont már át lehet gondolni, érdemes-e kisebb igényű kereskedőknek saját raktárépületbe fektetni.
A modern bérraktárállomány volumene (m ) és kihasználatlansági rátája (%) megyénként. Az adatokat és a szakmai közreműködést köszönjük Borbély Gábornak, a CBRE ingatlantanácsadó vezető elemzőjének.
Egyszerű ruhákban jár, nincs autója, az ember könyvtárosnak nézné, de amióta tizenhét évvel ezelőtt egymilliárd forintot keresett a budapesti tőzsderészvények eladásán, már magát is vagyonosnak tartja. Korányi G. Tamás neve legendás tőzsdesztorikkal forrt össze, és bár volt időszak, amikor vagyona nyílegyenesen tartott a nulla felé, a történésznek induló tőzsdei újságíró, majd laptulajdonos az ország elmúlt harminc évének egyik legismertebb és legsikeresebb kisbefektetője. Sziporkázó társasági ember, akinek a kötvények és részvények iránti gazdaságtörténeti lelkesedésénél talán csak térképgyűjtő szenvedélye nagyobb. És akinek a tőzsdézés mindig egy nagy társasjáték marad, amire nem lehet ráunni.
Pencz Máté, a magyar társalapítású brazil ingatlanportál, a több mint hárommilliárd dollárra értékelt Loft vezetője. Vagyona becslése szerint nagyjából 250 milliárd forint, az egyik leggazdagabb magyar a világon. Júliusban Magyarországon puhatolózott munkaerőügyben, és európai terjeszkedés esetén egy budapesti Loft-iroda létrehozását sem zárta ki. Háromnapos itt tartózkodása alatt ültünk le vele beszélgetni arról, mit láttak egykori lakóhelyén, a Havanna-lakótelepen a gyerekeivel, illetve, hogy mi a véleménye a magyar startup-ökoszisztémáról és a leggazdagabb magyarokról. Most hét ütős gondolatát idézzük kockázatvállalásról, üzleti döntésekről, ambícióról és világsikerről, amit szerinte nem lehet elérni úgy, hogy valami nem stimmel.
Magyar Részvénykereskedelmi Zrt.
2021 Szeptember Támogatói tartalom Magyar Részvénykereskedelmi Zrt.
Több mint 15 éve segíti ügyfeleit a Magyar Takarékszövetkezeti Bank partnereként, a Magyar Részvénykereskedelmi Zrt., hogy a befektetett pénzükből minél magasabb profitszázalékot tudjanak kihozni. A magyarok befektetési hajlandóságáról, online befektetési lehetőségekről, kockázatvállalásról és a pandémia hatásairól beszélgettünk Angyal Krisztiánnal, a Magyar Részvénykereskedelmi Zrt. okleveles közgazdász végzettségű kiemelt ügyfél menedzserével.
