Írta: Giacomo Tognini és Richard J. Chang
Fordította: Zsadon Béla

2020-ban, amikor a covid amerikaiak millióira zárta rá a lakásajtót, úgyszólván kiürült a főváros egyik emblematikus épülete, a Union Station. Az irodáknak és kiskereskedelmi egységeknek helyet adó, klasszicizáló pályaudvar a 2,6 milliárd dolláros vagyonú Ben Ashkenazy ingatlanportfóliójának egyik ékköve volt. Ashkenazy 2007-ben 160 millió dollárt fizetett az ingatlan nyolcvannégy évre szóló bérleti jogáért.

Az utazók eltűnésének haladéktalanul meglett a következménye. 2020 májusában Ashkenazy már 430 millió dolláros hátralékban volt abból a hitelből, amivel 2018-ban refinanszírozta az ingatlant, derül ki annak a kizárási pernek a bírósági irataiból, amit hitelezője, a New York-i Rexmark indított ellene. Hét hónappal később Ashkenazy tető alá hozott egy hétszázmillió dolláros megállapodást egy meg nem nevezett állami vagyonalappal az ingatlan ötvenszázalékos tulajdonrészére. De ez az üzlet 2021-ben meghiúsult – és aztán egy újabb csavarral 2022 áprilisában az Amtrak állami vasúttársaság elővásárlási jogával élve 250 millió dollárért átvette a Union Stationt.

A szövetségi kormányzat és Ashkenazy, illetve a Rexmark jogi csatájának kulcspontja utóbbinak az az állítása, hogy tavaly júniusban egy végrehajtási árverésen 140,5 millió dollárért megvette a Union Stationt. Egy biztos: a bejárók többé nem járnak be. Az Amtrak éves utasszámai 2019-ről 2021-re bő ötmillióról egymillió-nyolcszázezerre estek – ez hatvanhat százalék mínusz. A Union Stationön átmenő két legfontosabb útvonal utazásszáma huszonhat százalékot esett 2022-ben, kilencmillió-kétszázezerre.

A Union Station szorult helyzetbe kerülése az amerikai városközpontokat fenyegető válság egyik leglátványosabb megnyilvánulása. Ezeket a városmagokat évtizedeken át az irodai dolgozók szakadatlan áradata tartotta gazdaságilag elevenen. Három évvel a vesztegzárak után már nyilvánvaló, hogy ugyanannyi dolgozó sohasem fog visszatérni. A naponta munkába járók száma hat iparágban átlagosan harminckilenc százalékkal csökkent (lásd a Kiadó című blokkot a cikkben). Következményképpen az irodaházak panganak, a JLL ingatlanközvetítő szerint 2023 első negyedévében majd kétmillió négyzetméternyi irodabérletet mondtak fel. Az Egyesült Államokban rekordmennyiségű, 89 millió négyzetméter iroda áll üresen, ez az országos állomány 20,2 százaléka, leginkább New York, Washington, D.C. és Chicago pang.

A munkáshiány szaporítja a szociális gondokat, vagyis rongálja a belvárosi terek vonzerejét. A kisebb bűnesetek száma New Yorkban 2019 óta huszonkilenc százalékkal nőtt. A San Francisco-öböl térségében az utóbbi négy évben harmincöt százalékkal nőtt a hajléktalanság. Tavaly júliusban a Starbucks tizenhat üzletet zárt be országszerte drog- és más biztonsági problémákra hivatkozva, köztük hatot Seattle-ben, kettőt az oregoni Portlandben, és bezárták a Union Station épületében levőt is. Legutóbb a Nordstorm jelentette be, hogy becsukja legfontosabb áruházát San Francisco belvárosában, a Westfield plázában. Az indok „a fokozódó bűnözés elleni intézkedések hiánya” volt.

A kereskedelmi ingatlanok elértéktelenedése azzal jár, hogy a városok sokkal kevésbé tudják megoldani problémáikat. New York Cityben az irodaépületek és kereskedelmi ingatlanok adója az ingatlanadó-bevételek negyven százalékára rúg, és a 107 milliárd dolláros költségvetés tizenkét százalékát adja. San Franciscóban – ahol a város 328 milliárd dollárra becsült ingatlanállományának tizennyolc százaléka irodaépület – egy újabb előrejelzés szerint 2028-ra kétszázmillió dollárral csökkennek az adóbevételek az irodák értékcsökkenése miatt. Érzékeny veszteség ez a város 2,3 milliárdos tavalyi ingatlanadó-bevételéhez képest.

Súlyosbítja a gondokat a kamatlábak emelkedése a 2020-as négy százalékról 7,5-re. A járvány előtt a sok tőkeáttétellel finanszírozó ingatlanfejlesztők most kellemetlen lehetőségekkel találják szemben magukat. Megpróbálhatják a refinanszírozást sokkal magasabb kamatokkal – ha egyáltalán van elég készpénzük hozzá –, vagy a fizetésképtelenséget elkerülendő megkísérelhetik rávenni hitelezőiket a futamidő-hosszabbításra. Megpróbálhatják továbbá eladni ingatlanaikat, de ez még húzós diszkonttal is nehéznek bizonyulhat. Az Ariel Property Advisors szerint New Yorkban 2023 első negyedében csak 470 millió dollárnyi irodatranzakció köttetett, tavaly ugyanekkor ez az érték 3,1 milliárd volt.

„Meg kell szabadulni az adósságtól” – mondja Jeff Greene. A hatvannyolc éves floridai ingatlanmilliárdos a balszerencsén gazdagodott meg. Amikor a 2008-as pénzügyi válságban összeomlott az ingatlanpiac, Greene másodlagos jelzáloggal fedezett kötvényekre vonatkozó CDS-ekbe (határidős biztosítási csereügyletekbe) vásárolt be, és nyolcszázmillió dollárt szakított vele. „Azok az ifjoncok ott mind, a Ben Ashkenazy csoportnál, csak szórják a pénzt, és repkednek összevissza. Ilyesmivel sose volt dolguk, sose láttak még emelkedő kamatokat. Elkapja őket a harctéri frász, és fogalmuk sincs, mit csináljanak. Senki se akarja megvenni a házaikat – teszi hozzá. – Azt hiszem, hamarosan rengeteg kétségbeesett ingatlanoshoz lesz szerencsénk.”

Ashkenazy nem kommentál, de egy, a cégéhez, az Ashke­nazy Acquisition Corporationhöz közeli személy azt mondta az amerikai Forbesnak, hogy a szövetségi kormányzat vette át a Union Stationt, és hogy a problémás ingatlanok a cég teljes portfóliójának csak kis részét teszik ki. Yehuda Sheinfeld gazdasági igazgató azt mondja: „Adósságainkat fegyelmezetten kezeljük, és jóval a piaci sztenderd alatt tartjuk.”

A legdurvább esetek között vannak a legnagyobb amerikai városokban a Union Stationhöz hasonlóan nagy pénzekért megvett trófeák is. Februárban a Brookfield nevű kanadai ingatlancég 754 millió dollár hiteltörlesztéssel maradt el két Los Angeles-i iroda-felhőkarcoló hiteleiből. Tavaly decemberben a Vornado Realty Trust nem tudott visszafizetni egy Manhattan szívében álló kiskereskedelmi luxusingatlanra felvett 450 millió dolláros kölcsönt.

A lakossági befektetőket nem érdekli az ágazat. Az olyan nagy tőzsdei REIT-ek (real estate investment trusts, ingatlanbefektetési alapok), mint a Vornado, az SL Green vagy a Boston Properties legalább ötvenszázalékos részvényáresést szenvedtek el az elmúlt évben. És a magántulajdonban levő cégek sem érezhetik magukat jobban. A Columbia és a New York University kutatói, Arpit Gupta, Vrinda Mittal és Stijn van Nieuwerburgh szerint 2019 és 2020 között az irodaépületek értékvesztése országos szinten 506 milliárd dollárra becsülhető. És a helyzet azóta is romlik. „A kamatlábak vártnál nagyobb emelkedése is tovább rontja az irodák és a kereskedelmi ingatlanok értékét” – mondja Gupta.

Ez az értékvesztés lesújt a városi költségvetésekre is. Egy adó- és gazdaságpolitikával foglalkozó nonprofit intézet (az ITEP) 2021-es kutatása szerint a bevételeik legalább húsz százalékát ingatlanadóval beszedő városok, például Chicago, New York vagy San Francisco e miatt a legalább ötszázalékos bevételkiesés miatt több százmillió dollár adóveszteségre számíthatnak. Ami persze megnehezíti egy sor olyan probléma kezelését – a bűnözéstől a hajléktalanságig –, amik hozzájárulnak a nagyvállalatok elmeneküléséhez.

KIADÓ
Ezekben a városokban van Amerika 93 millió négyzetméternyi irodájának több mint harmada.

„Ha túl sokáig hanyagolják el az olyan dolgokat, mint az utak és a közlekedés karbantartása, miközben szedik az egyre több ilyen-olyan adót, a végén előáll ez a bűnözés meg az összes többi, ami ugye nem kedvez igazán a vállalkozásoknak” – mondja John Kilroy, a Kilroy Reality tőzsdei REIT vezérigazgatója.

A már a járvány előtt leharcolt épületek kilátásai különösen borúsak. Az adósággal megterhelt, elavuló, értéküket vesztő épületekben ráadásul hiányzik a korszerűsítéshez szükséges felszereltség is – és hektárról hektárra ködlik fel az üres belvárosi grundok réme. „Az Egyesült Államokban az irodaállomány hetven százaléka elavult, vagy elavulóban van” – teszi hozzá Kilroy.

Greene párhuzamot lát a 80-as–90-es évek fordulójával, amikor a takarék- és hitelintézetek összeomlása elárverezési hullámhoz vezetett, mert a tulajdonosok nem tudták hitelből refinanszírozni ingatlanaikat. A milliárdos befektető Sam Zell (most májusban halt meg, nyolcvanegy éves volt) azt mantrázta az 1991-es nagy zuhanásban: „Bírd ki 95-ig!”
„Most az járja, hogy bírd ki 25-ig! – mondja Greene. – Sok idő kell majd ennek a kuplerájnak az eltakarításához.”

Amerika legdörzsöltebb ingatlanosai az alapokhoz visszatérve próbálnak átlábalni ezen a válságon. A nagy álmok ideje elmúlt – már nem lehet flancos épületek felépítését semmi kamattal finanszírozni. A jelen a hidegvérű pragmatikusoké, az ódon bölcsességeket követőké: ne halmozd a tőkeáttételeket, vásárolj jó helyen, és ápolj erős banki kapcsolatokat.

Charles Cohen ingatlanfejlesztő a 70-es évek vége óta van a szakmában, és hatalmas irodabirodalmat kezel USA-szerte. A hetvenegy éves milliárdos egyszerű választ adott a New York-i Lexington Avenue-n, az International Plaza egyik irodatornyának oklevelekkel és újságkivágásokkal dekorált konferenciatermében a kérdésre, hogyan vészeli át a vihart. „Nagyon defenzívnek kell lenni.”

Ingatlanainak több mint felén fix kamatozású adósságok vannak, ami átmeneti védelem a Fed kamatemelései ellen. Ezek a hitelek csak évek múlva lesznek esedékesek, azaz nem kell azonnal kinyögnie őket, és módja van megegyezést keresni a hitelezőivel. „Egy csomó fix kamatozású hitelünk van még évekig – mondja –, vagyis nincs közvetlen izgulni valóm.”

Nem mindegyik ingatlanos dörzsölt ennyire. Hogy mást ne említsünk, Donald Trump a Vornando nevű tőzsdei céggel együtt birtokolt San Franciscó-i szuper-irodakomplexumra felvett 1,2 milliárd dolláros hitel rá eső 360 millió dolláros részét változó kamattal vette fel. 2021 májusában jó boltnak látszott az akkor kétszázalékos kamattal felvenni a hitelt a Vornado 2,26 százalékos fix rátájához képest. Trump mai kamatterhe az 5,93 százalékos magasságokban sejthető. (Úgy tűnik, még fedezni tudja a változó kamatot.)

Azért Cohennek is vannak a többi fejlesztőéhez hasonló gondjai. Az International Plaza, ahol központi irodája is van, Manhattan üzleti negyedében, a Bloomingdale’s luxusáruházzal szemben 2022 második negyedében csak hetvenkét százalékig volt foglalt, és a toronyházat terhelő két, összesen 125 millió dolláros hitel áprilisban már több mint harmincnapos hátraléknál tartott. De Cohen hisz a hitelezőivel való szoros együttműködésben, mert a konfrontatív hozzáállás fizetésképtelenséghez vezethet.

„Szükségünk van a hitelezőink segítségére? Igen, mindenkinek rugalmasnak kell lennie – mondja. – Rendszeresen elmondjuk a hitelezőknek, mi történik, átláthatók vagyunk, és elmagyarázzuk, miért alakulnak a dolgok úgy, ahogy.”

Cohen nehezen találhat olyan bérlőket, amilyen a Ralf Lauren divatcég vagy a Locke Lord ügyvédi iroda volt. Mindkettő már a járvány előtt felmondta bérleti szerződését – „a bérbeadás hullámzó tevékenység” –, de Cohen abban lát némi sikert, hogy rugalmasabban viszonyul a mostanra árérzékennyé vált ügyfelekhez. És egyre népszerűbbek az azonnal beköltözhető, drága és hosszadalmas átalakítást nem igénylő helyek. „Ha a bérlőnek nem jó, a bérbeadónak sem jó – mondja Cohen. – Az én csődtörvényem szerint egy tulajdonosnak az egyéves bérleti díj a legjobb biztosíték.”

Az ország túlsó felén, Seattle-ben Martin Selignek bevált módszere van a bajok elkerülésére az ingatlanpiac hanyatlásakor. „Egy épületet csak értékének legfeljebb hatvan százalékáig szoktunk hitellel megterhelni. Ez elég nagy mozgásteret biztosít – mondja. – Mindig így csináltam. Kifejezetten az ilyen helyzetek miatt kell eleve így csinálni.”

A nyolcvanhat éves milliárdosnak volt része bőven válságokban. Hároméves volt, amikor a család elmenekült a náci Németországból, Lengyelországon, Oroszországon, Koreán és Japánon át jutottak el Seattle-be. Bevásárlóközpontokat felvásárolva lépett be az ingatlanbizniszbe 1958-ban. Selig most a legnagyobb irodafejlesztő a városban, és olyan bérlői vannak, mint az Amazon és a Cisco.

Selignek az a stratégia bizonyult hasznosnak, hogy csomagban vesz fel hitelt több épületre, így a jobban teljesítők fedezhetik az elmaradók tartozását. „Összerakunk öt épületet. Ha az egyik bérlőt veszít, a többi négy fizeti az adósságszolgálatot – mondja. – Szétterítjük az öt házra a kockázatot.”

Az irodaházakra felvett hitelek nagy részét a bankok által intézményi befektetőknek árult CMBS-kbe (kereskedelmi jelzáloggal fedezett értékpapírokba) csomagolják. A legtöbb CMBS fix kamatozású, így a Selighez hasonló – hiteleiket CMBS-be csomagoló – fejlesztők még nem szembesülnek magasabb kamatokkal, és elkerülhetik a jóval magasabb mai kamatok melletti refinanszírozást.

Más eset az új építkezéseket finanszírozó hitelkonstrukcióké. Ezek szinte mindig változó kamatozásúak, Selig le is állította mindegyik újház-projektjét. „Még négy épületre van telkünk – így Selig –, de ebben a klímában nem csináljuk meg őket.” Cohen is hasonlót lépett, egy évvel elhalasztott egy dél-floridai építkezést. „Most nem veszünk fel hitelt – mondja –, a kamatoknak előbb-utóbb csökkenniük kell.”

A hitelfelvétel teljes mellőzése is lehetséges megoldás, feltéve, hogy van a fejlesztőnek elég készpénze. Neil Bluhm, a nyolcvanöt éves ingatlan- és kaszinómilliárdos úgy épít új irodaházat Los Angelesben, hogy előre megállapodott a leendő bérlővel, a Creative Artist Agency ügynökséggel. Azt mérlegeli, hogyan finanszírozza az egészet egymaga.

„Meg tudjuk saját tőkéből csinálni az egészet, és meg is csináljuk – mondja Bluhm –, hacsak nem jutunk ésszerű hitelhez. Szerencsére az évek során elég pénzt hoztunk össze, hogy önerőből építkezhessünk. Túl magasak a kamatok, különösen, ha valakinek sok pénzre van szüksége. Irodaház-építést szinte lehetetlen finanszírozni.”

Bluhm rámutat a nehéz idők átvészelésének még egy módjára, miszerint a klasszikus ingatlanos alapelvre kell összpontosítani: lokáció, lokáció, lokáció. A Los Angeles-i Century City környékén levő irodaházai és a nagymenő chicagói Aranyparton álló kiskereskedelmi luxusingatlana jobban teljesítenek az ugyanezekben a városokban más környékeken levő házaknál. Atlantában most épülő – harmadik negyedévben befejeződő – irodaprojektjének az Intruit-leány Mailchimp lesz a legfőbb bérlője.

Ugyanakkor Blum megszabadult néhány szerinte nem eléggé reményteli épülettől. Tavaly leírta a houstoni First City Towert, a negyvenkilenc szintes toronyházat nagyon megviselte a 2019–20-as olajáresés.

Néhány jel szerint a csilivili újabb fejlesztések jobban teljesítenek. A milliárdos Stephen Ross Related Companies nevű cégének huszonötmilliárd dolláros magánfejlesztése, a Hudson Yards rendületlenül emeli a bérleti díjakat. Ez a manhattani West Side-on megvalósult privát projekt volt a legnagyobb az USA történetében. Hasonló a helyzet a Grand Central Terminalra néző kilencvenhárom szintes felhőkarcolóval, a One Vanderbilttel is. A 2020-ban megnyitott házat egy tőzsdei cég, az SL Green építette. A két épület tele van szállodai stílusú szolgáltatásokkal a flancos edzőtermektől a Michelin-csillagos éttermekig, és kilencven százalék fölött van a foglaltságuk (a One Vanderbilté kilencvenkilenc). Ezek a szolgáltatások nemcsak az itt dolgozók bejárási hajlandóságát növelik, hanem a prémium árakat is. A One Vanderbilt bérlői kétszáz dollárt fizetnek négyzetlábanként (2150 dollár/m2), azaz a nyolcvandolláros (860 dollár/m2) New York-i átlag sokszorosát. „Ha nagyszerű szolgáltatásaink vannak, joggal érezzük úgy, hogy impozáns díjakért adhatjuk bérbe a helyet” – teszi hozzá Andrew Mathias, az SL Green elnöke.

Arra, hogy vonzó kényelmi szolgáltatásokkal vissza lehet csábítani az alkalmazottakat az irodába, Jeff Blau, a Related vezérigazgatója olyan meglevő bérlőket hoz fel példának, mint a KKR magántőke-kezelő óriás és a BlackRock befektetéskezelő. „Most éppen egy jól ismert midtowni magántőke-befektetési cég vezetőjével kötünk bérleti szerződést. Nem tudja visszahívni az embereit dolgozni – mondja Blau. – Találkozott Larry Finkkel és Henry Kravisszel, és ők beszéltek neki a Hudson Yardsról, ahol száz százalékban visszatértek az irodába, mert az emberek szeretnek itt lenni. Felhívott, és kivesznek két szintet négyzetlábanként több mint kétszáz dollárért.”

Azért a cirkusz és kenyér csak eddig tart. Tavaly szeptemberben a Warner Bros. Discovery albérletbe adta a 30 Hudson Yards felhőkarcolóban levő területeinek harminc százalékát – negyvenkétezer négyzetmétert. A One Vanderbiltben még mindig van néhány ingyenbérlő, ami jótékonyan hat ugyan a ház kihasználtságára, de az SL Green mérlegére nem annyira.

A bajba jutott irodaházak terheit nyögő ingatlanosoknak nem maradt sok lehetőségük. Refinanszírozni nehéz, vevő alig akad, és semmi jele, hogy a Fed közeli kamatcsökkentést tervezne. Kilátástalan helyzetünkben egyesek gyökeresen megváltoztatták hozzáállásukat: lakóépületekké alakítják át ingatlanjaikat.

KERESKEDELMI ÁLDOZATOK
A magas kamatok, ritkuló bejárók, bizonytalan bérlők mérgező keveréke egyes épületeket keményebben sújtott, mint másakat. Öt ház az USA-ból, amik a Fed tavaly induló kamatemelései óta fizetésképtelenek lettek.

Az átalakítási terveket a polgármesterek mennyei áldásként üdvözölték a belvárosok revitalizálását és a lakásszűke enyhítését várva tőlük. San Francisco, Chicago, Washington, D.C. és más városok is ösztönzőket és terveket felkínálva igyekeznek megkönnyíteni a régi irodaházak lakóingatlanná alakítását. Beszállnak a magánbefektetők is, a New York-i Silverstein Partners másfél milliárd dolláros alapról tett bejelentést decemberben, a cél öreg irodaházak megvásárlása és lakóházakká alakítása.

De azért vannak gondok ezekkel a tervekkel. A legtöbb irodaházat rendkívül nehéz lakóházzá alakítani. „Ezeket az épületeket eleve nem lakóháznak tervezték – mondja Bluhm. – Rengeteg munka kell az átalakításukhoz, és nem biztos, hogy az emberek ilyenekben akarnak élni.” Selig hozzáteszi: „Milyen sűrűn kell vécéket kialakítani egy kétezer négyzetméteres szinten?”
Ha az átalakítás nem megy, egyes városok – például New York – adókedvezményeket kínálnak az ilyen öreg épületeket a bérlők szemében vonzóbbá tevő „átalakító felújításokhoz”. De nincs mindenki meggyőződve az elképzelés jóságáról. „Befektetésre alkalmatlanok. Nincs az a pénz, amiért ezek a házak kellenének valakinek – mondja a Related-CEO Blau. – Még ha akadna is valaki, aki kibérelné ezeket az épületeket, gazdaságilag értelmetlenül sok pénzt kellene költeni a korszerűsítésükre.”

Az adókedvezmények kellemesek, de azokon nem segítenek, akiknek nincs pénzük házaik felújítására vagy átalakítására. És ha hitelhez fordulnak, a meglevő hiteleiket érintő gondokkal fognak szembesülni. „Egy-két évig a refinanszírozások többsége készpénzből megy majd. Van minden tulajdonosnak erre extra pénze? – kérdezi Bob Knakal, a JLL ügyvezetője és tapasztalt közvetítője. – Ha nincs, az rossz ómen. Ha van, miért költenék el, ha az az érzésük, hogy az értékcsökkenés folytatódni fog?”

Jeff Greene szerint nem megoldás egyszerűen csak várni, és reménykedni, hogy az irodákba bejárók száma nő, a kamatlábak meg csökkennek. Ahhoz, hogy a fejlesztők kibírják 2025-ig, új bérlőket kell elcsábítaniuk és bérletkötésre bírniuk – akár mérsékelt áron is –, közben meg kell kísérelniük adósságállományuk átstrukturálását, és meg kell tervezniük, mit kezdenek legveszteségesebb ingatlanaikkal.

Az ingatlanbizniszt a bokszhoz hasonlítva megjegyzi: „Ha püfölnek, emeld fel az öklöd, és védekezz!”