Az állampapírhatás csak még tovább növelte a külföldi ingatlanok iránti magyar keresletet. Két népszerű terep – Spanyolország és Olaszország – egy-egy magyar ingatlanszakértőjével beszéltük meg, mi mennyibe kerül odakint. Tippek és gyakorlati tudnivalók külföldi vásárláshoz.

Pálmafák alatt kutyát sétáltatni
„A Costa Blanca déli partjainál van száz nagyon erős nap (főszezon), száz, ennek a felét termelő nap (elő- és utószezon), és bő százötven, amikor napi szinten figyeljük a kiadási piac mozgását, hogy egy ingatlan ilyenkor is termelni tudjon” – foglalnak össze egy évet spanyolországi magyar ingatlanszakértőink, akik az Alicantéhoz közeli Torreviejában indították el vállalkozásukat 2020 nyarán.

Friss és fontos!

Ahhoz, hogy a globális szállásplatformokon – Booking, Airbnb, Holiday Swap – rövid távon kiadhassa ingatlanát, mostantól minden tulajdonosnak regisztrálnia kell egy nemzeti adatbázisban, és turisztikai engedélyt kell szereznie. Befektetői szemmel ez azt jelenti, hogy a jövőben jobban oda kell figyelni a megfelelő ingatlan kiválasztására, és arra is, hogy adott lakóközösségben engedélyezve van-e a rövid távú lakáskiadás. Egyes nagyvárosokban (Málaga, Barcelona) már most további, egyedi korlátozások vannak érvényben.

Az iroda képviselői névtelenséget kértek, mondván, egy tavaly augusztusi törvénymódosítás épp alapjaiban írja át az eddigi lakáskiadási gyakorlatot, így nekik is idő kell, hogy átlássák a mostani helyzetet. „Bár idén februárig volt türelmi idő, fokozatosan viszik át az új szabályozást a törvényhozók a gyakorlatba. Szinte hetente változtatnak a szabályokon, hogy működőképesek legyenek, így ami ma igaz, lehet, hogy holnap megváltoztatják. Időt kérünk, míg letisztul a piac.”

A múlt viszont már nem változik: a covid első évében, 2020-ban a Costa Blanca déli partjainál belgák, norvégok, hollandok és dánok tették ki az ügyfeleik nyolcvan százalékát. „A belgák mondták, hogy még egyszer nem akarnak bezárva lenni az országukban. Itt már szívesebben, mert pálmafák alatt sétáltathatják a kutyát a napsütésben.”

Közben egyre többen kezdtek Magyarországról is spanyol lehetőségek után kutatni, az érdeklődés az utóbbi két évben ért a csúcsra. Befektetőik kilencven százaléka ma már magyar, a többiek svájci, német, angol, skandináv vevők. A helyi irodák a spanyol adószám (NIE-szám) igénylésében, a bankszámlanyitásban, a turisztikai engedély megszerzésében, tolmácsolásban és más adminisztrációban is segítenek, és ha igény van rá, bérbeadással, karbantartással, takarítással is foglalkoznak.

Több olyan magyar ügyfelük van, aki ki se utazott, csak online bemutatással vett lakást – magyarországi közjegyzőnél, spanyol nyelvű meghatalmazással le lehet bonyolítani egy kinti adásvételt. A piac nagyon gyors, egy jó ingatlan két, legfeljebb három hetet van eladósorban, a tapasztalatok szerint „addig biztosan jön vevő, aki árában megveszi, és csak csekély alkura van tér, vagy még arra sem”. Különösen igaz lesz ez mostantól a rövid távon is üzemeltethető ingatlanokra.

A spanyol riviéra, a tengerparti sáv külön kaszt, a belső nagyvárosok és a spanyol szigetek más-más árpályán mozoghatnak. Befektetési döntés előtt arra is érdemes figyelni, hogy a tenger inkább csak Almeriáig meleg, onnan nyugatra már hűvösebbek a spanyol vizek. Bár Valencia tartományban (ahol Torrevieja is található) április közepétől október végéig 20–28 fokos is lehet a tenger, az ingatlanárak még mindig a katalán és andalúz szintek alatt vannak. Nincs egész évben szezon, így aki örök nyárra, vagy egész éves, tuti kiadhatóságra számít, csalódhat.

A legnagyobb forgalom július–augusztusban, majd októberben, decemberben és júniusban van, a május és a szeptember változékonyabb, pedig mindkét hónapban (már vagy még) jó idő van. ­November elejétől március közepéig az év végi ünnepeket leszámítva holt szezon van, itt a befektetőn múlik, használja-e az ingatlant, vagy pár hónapra havidíjas formában kiadja. Utóbbi esetben megbízható bérlők lehetnek a spanyol telet a riviérán töltő észak- és nyugat-európai nyugdíjasok, golfozók.

Főszezonban éjszakánként 300 euróért lehet kiadni egy 110 négyzetméteres tengerparti lakást, míg egy szintén újszerű stúdiólakást 85–90 euróért. Elő- és utószezonban az említett árak nagyjából a hatvan százalékával lehet számolni.

Az újépítésű ingatlanok négyzetméterára 3200 euróról indul, az átlagos négyzetméterár 4000 euró. 2012 óta ütemesen, évente 1,5–7 százalék között nőttek az árak. A turisztikai engedélyek kiadásának megváltozása átrendezheti a piacot, a várhatóan kevesebb, turisztikai céllal is üzemeltethető ingatlan akár tíz–tizenöt százalékkal is tovább drágulhat a következő másfél-két évben, míg a többi ára lassan lefelé indulhat.

Mit vehetsz…

100 000 euróért?
Egy 50–60 négyzetméteres, kétszobás, egy fürdőszobás, használt, felújítandó belvárosi apartmant, legfeljebb 10–15 perc sétára a fürdésre alkalmas tengerparttól.

15  000–160 000 euróért?
Az elsőhöz hasonló lakást a tengerparttól két utcányira. „Ezeket a típusú ingatlanokat leva­dásszák egy pillanat alatt.”

200 000 euró felett?
Tengerre néző, felújítandó apartmant vagy akár új építésű, újszerű, kétszobás, egy fürdőszobás lakást, turisztikai engedéllyel nyolc–tíz utcára a tengertől. Ugyanez két utcányira a tengertől 350 000 euró.

Erre is figyelj!

A vásárlához szükséges: NIE-szám (Número de Identidad de Extranjero, a külföldi állampolgárok azonosító száma), és könnyebb, ha van spanyol bankszámla.
nettó hozam: az első évben jellemzően a bruttó befektetési érték (az ingatlan ára és a járulékos költségek) 4–6 százaléka, a második, harmadik évre akár 7–9 százalék.

Járulékos költségek: az átírási költségek és a közjegyzői illeték a vételár 2,5–3 százaléka; az ingatlanvásárlási illeték 10 százalék a használt és 11,5 százalék az új lakásoknál (alapja a vételár, vagy ha az magasabb, a katasztrális érték – Valenciában érvényes szabályok).
Ingatlanadó: 3–5 euró/m2 használt ingatlannál, kb. évi 180–250 euró egy kétszobás lakásnál. Újépítésűeknél 30 százalékkal magasabb.

Közös költség: a háztól és szolgáltatásaitól függ, az átlag évi 500–700 euróról indul egy medencés, garázsos, liftes lakóparki ingatlanban. A szemétszállítási díj 50 euró/év; a villany- és vízszolgáltató alapdíját pedig akkor is kell fizetni, ha üresen áll a lakás. Éves szinten tehát kábé kétezer euró fenntartani egy ingatlant akkor is, ha senki sem lakik benne.

Egy órán belül síelni és tengerezni
„Észak-Olaszország sokaknak hívószó, akik keresik az olasz életérzést, de nem szeretnének érte túl messzire menni” – mondja Semperger-Sommariva Kinga, a Friuli-Venezia Giulia régió, azon belül Grado, Udine, Lignano és térsége turisztikai hálózatainak tanácsadója. Ő 2016 óta él Olaszországban, irodájuk összefogja a régiós ingatlanügynökségeket is, és ingyenes tanácsadást nyújt a hozzájuk forduló magyaroknak. Egyre többen keresik fel őket, azért is, mert ebbe a régióba autóval hat-hét óra alatt el lehet jutni.

„A magyar vásárlók fókusza a biztonságon van” – mondja Kinga. Szerinte Olaszország északkeleti része azért lett közkedvelt az elmúlt időszakban, mert Friuli-Venezia Guilia autonóm régió, transzparens a jogrend, tiszták és élhetők a települések, jó a közbiztonság. „Ez kifejezetten fontos egy külföldi ingatlanvásárlónak.” Főként családos, kisgyerekes vevők jönnek, ők tengerpartot és történelmi látnivalókat is keresnek. „A régió ilyen szempontból is ideális, mert egy óra alatt történelmi városokba, síelni, de a tengerhez is eljutsz.”

Az utóbbi években nemcsak Magyarországról, hanem Ausztriából, Szlovéniából, sőt Olaszországon belülről is sokan indultak el a régió felé. A magyarok körében népszerű Bibione, Lignano és Grado tengerpartján, továbbá a régió egyik borvidékén, Collio térségében Cormons, Cividale del Friuli és Prepotto környékén is egyre többen vesznek ingatlant, így az árak is emelkedtek. Némi alkura van lehetőség, de a kicsi, jó áron kínált lakások hamar elkelnek. „Télen lehet olcsóbban vásárolni olyan lakást, amit ki kell pofozni”, tavaszra-nyárra felpörög a piac, ekkor picit drágábban is kelnek el az ingatlanok.

Mintegy harminc százalékkal nőtt a magyar kereslet az utóbbi években. Kinga tapasztalatai szerint sokan előre megveszik az ingatlant, hogy majd nyugdíjas éveikre odaköltözzenek, vagy akinek a munkája engedi, az télen Olaszországból dolgozik. Sokan befektetésnek vesznek lakást vagy házat, de tavaly szeptember óta szigorúbb előírásoknak kell megfelelniük a hivatalosan kiadott lakásoknak –még a falban lévő vezetékekre is tanúsítványt kell szerezni. Airbnb-ztetni úgy lehet, ha van hivatalos bejelentkeztetés, személyes jelenlét, vagyis egy recepció vagy intézőiroda. Ez nagyobb teret ad az ingatlanügynökségeknek, a vásárlók jellemzően nekik adják vissza üzemeltetésre az ingatlant. Sok magyar család május közepétől szeptember közepéig kiadja valakinek a lakását, ők maguk pedig tavasszal és ősszel használják.

„Azoknak javasoljuk Észak-Olaszországban a vásárlást, akik a saját örömükre is használják az ingatlant.” A rezsit, ingatlanadókat kitermelheti egyetlen lakás is, de egy lakásból nem lehet sem hirtelen, sem nagyon meggazdagodni.

Mit vehetsz…

100 000 euróért?
35–45 négyzetméteres garzont, esetleg kis terasszal a turisztikailag látogatottabb helyeken Friuli-Venezia Giulia régióban, vagy 20–30 kilométerre a tengertől, kisebb városokban. Esetleg Udine kertvárosi részén hasonló paraméterekkel lakást.

150 000 euróért?
Grado központhoz közelebbi részén, 55–60 négyzetméteres, másfél szobás, teraszos, régebbi lakást garázzsal, amit esztétikailag ki kell pofozni. 160 ezer és 200 ezer euró között Udinéban, Cividaléban is hozzá lehet jutni hasonló méretű lakáshoz. 200 000 euró alatt legfeljebb esztétikailag felújítandó lakások kaphatók.

200 000 euró felett?
Gradóban a tengerparti zónában jó állapotú, azonnal beköltözhető kétszobás lakást. Caorle, Jesolo, Bibione és Lignano Veneto régió óriási ingatlanparadicsom, és a beépítési szabályozás is egyszerűbb, mint keletebbre. Caorléban és Jesolóban nagyon felmentek az árak, 250 ezer euróról indulnak a jobb, tengerhez közeli lakások.

Erre is figyelj!

A vásárláshoz szükséges: olaszországi adószám (bevett gyakorlat, hogy az ingatlanügynökségek vagy közjegyzők elintézik az adásvételi szerződés előtt). A vételi folyamat közjegyzőnél zajlik, az ingatanügynökségnek át kell adnia egy kimutatást az adott lakás költségeiről. A közjegyző ellenőrzi, és felel azért, hogy az ingatlan tulajdoni lapja „tiszta” legyen, garantálja, hogy a lakás tehermentesen kerüljön az új tulajdonoshoz. A közjegyző képviseli az összes kormányzati és állami ingatlanszabályt, így eljár a vevő és eladó érdekében is. A foglalót (általában tíz százalék), a vételárrészt, a közvetítő díját és a vásárlást terhelő adókat is közjegyzői letéti számlára kell és érdemes utalni. Az eladó és a vevő is fizet jutalékot az ingatanirodának, ami általában 3–4,5 százalék plusz áfa (22%).

Járulékos költségek: a vételárra 11–14 százalék fix költséget kell rászámolni. Ebben benne van a közjegyzői díj, az egyéb költségek (tulajdoni lapok beiktatása, regisztrációja, földhivatali ügyintézés, egyéb illetékek és eljárásrendi adók), illetve a regisztrációs adó (kvázi vagyonszerzési illeték). Utóbbi kulcsa a kataszteri érték, nem pedig a vételár 9 százaléka az üdülőingatlanoknál (ha nem az elsődleges lakcíme lesz a vevőnek Olaszországban). Ez a 11–14 százalék tartalmazza az ügynökség és a hivatalos fordító díját is.

Nettó éves hozam: a vételár 2,5, legfeljebb 4 százaléka. „Ha jó helyen van és mindig ki van adva, lehet, hogy ki lehet facsarni az 5 százalékot, de a karbantartási, takarítási és ügynökségi díjak is emelkedtek.” A kiadás utáni bevétel adóköteles. A rövid távú (heti) kiadásoknál az adókat az ügynökségek fizetik – így a tulajdonos a nettó bérleti díjat kapja meg. Hosszú távúnál a bevétel 21 százaléka az adó. Az erre vonatkozó szerződést az adóhatóságnál regisztrálják, költsége 250–300 euró, amit a tulajdonos és a bérlő megoszt. A hosszú távú kiadásnál könyvelőre is szükség lesz.
Ingatlanadó: egy 60 négyzetméteres, átlagos, pince és tároló nélküli lakásra 500–700 euróról indul az éves ingatlanadó. A helyi önkormányzatok határozzák meg a négyzetméter, a kataszteri értékek és a területi zónák alapján, összege évente is változhat.

Közös költség (általában vízdíjjal együtt): 60–80 euró havonta egy kisebb lakásnál. Szemétszállítási díj: a lakást átlagosan használók és ott regisztráltak számától függ, körülbelül 100 euró/év egy átlagos kislakásnál.

DISCLAIMER: A cikkben részletezett szabályok országon belül, közigazgatási egységenként eltérőek lehetnek. Az említett költségek a magánszemélyek vásárlásaira érvényesek, a céges vásárlásokra az egyes országokban más közterhek vonatkoznak, ezekről külön érdemes tájékozódni. Miként arról is, hogy egy későbbi eladásnál milyen adók terhelik a szerzett profitot.