Dobos Máté nemcsak szereti a Belvárost, de a része is akar lenni. Hetente öt-hatszor tart magának futóedzést az ötödik kerület utcáin, amikor pedig csak teheti, robogójával közlekedik a városban, hogy minden pillanatban érezze annak hangulatát és mélységében ismerje azt mint lokációt. Meglátása szerint ez az egyetlen módja annak, hogy valaki ne csak bámészkodó turista, hanem valódi belvárosi őslakos lehessen, folyamatosan keresve benne a fejlesztési lehetőségeket. Dobos Máté ugyanis nem csupán passzív szemlélője a budapesti Belvárosnak, de aktív építője is annak: cégével, az Optinvest Zrt.-vel mostanra tucatnyi lepusztult házat vett meg, újított fel és költöztetett beléjük életet.

KÉTMILLIÓS KÖLCSÖNBŐL 18 MILLIÁRDOS INGATLANPORTFÓLIÓ

Az építészet iránti rajongása még gyerekkorában kezdődött, aligha függetlenül építészmérnök édesapjától, míg a sikerhez okvetlenül szükséges kitartást és maximalizmust saját bevallása szerint édesanyjától örökölte. Életszemléletét jelentősen befolyásolta, amikor középiskolásként egy cserediákprogramnak köszönhetően két évig az Egyesült Államok keleti partján élt és járt iskolába. Végül mégsem ez, hanem egy kellemetlenkedő matematikatanár lett az oka annak, hogy a Műegyetem helyett az ELTE jogi karán kötött ki. Joghallgatóként ő sem gondolta volna, hogy prosperáló ügyvédi irodáját egyszer egy olyan vállalkozásra cseréli, ahol olykor fel kell venni a melósruhát és kemény fizikai munkát kell végezni. Főleg úgy, hogy Máté már az egyetem alatt egy jónevű nemzetközi ügyvédi iroda kötelékében dolgozott, amit később egy hasonlóan nagynevű munkahely követett, majd megalapította saját ügyvédi irodáját. Mivel mind az egyetem, mind korábbi munkahelyei az ötödik kerületben voltak, nem is volt számára kérdés, hogy saját irodájának is a Belváros lesz a székhelye. Az elsődlegesen cégek jogi képviseletével foglalkozó Dobos, Gerlai és Társai Ügyvédi Iroda hamar sikeres lett. „Az iroda 2006-os megnyitásához a szüleimtől kértem kétmillió forint kölcsönt, amit két hónappal később már vissza tudtam adni nekik. Két hónappal később már öten dolgoztak az irodában, fél évvel később már nyolcan és így tovább” – mesél Máté az önállósodás kezdeteiről.

Az első ingatlanbefektetést is az ügyvédi iroda sikere indukálta. „2009-ben kitaláltuk, hogy saját tulajdonú irodába szeretnénk költözni. Az időzítés remek volt az ingatlanpiaci árak szempontjából, a bankok azonban ekkoriban nagyon-nagyon megnézték, kinek adnak pénzt és mennyit” – eleveníti fel Máté első ingatlanbefektetésük történetét. Végül minden összeállt, így az ügyvédi iroda is beköltözhetett a Modern és Breitner áru- és lakóházként is ismert, a Deák tér 3. szám alatt álló épület negyedik emeletére. A 700 négyzetméteres, közel félmilliárd forintért megszerzett ingatlant már Dobos Máté ingatlanbefektetéssel foglalkozó cége, az Optinvest Zrt. szerezte meg – ennek megalapításához jó apropóként szolgált ez az üzlet. Ezt követően 2011-ben jött még egy ingatlanvásárlás, majd ’12-ben még egy, innentől kezdve pedig már nem volt megállás. Az első teljes épületet 2016-ban vásárolta meg az Optinvest, ami mellé azóta újabb épületek kerültek, illetve több vásárlás jelenleg is folyamatban van. Mivel valamennyi megvásárolt ingatlan saját tulajdonban maradt, így kevésbé meglepő, hogy az Optinvest Zrt. jelenleg 18 milliárd forint értékű ingatlanbefektetéssel rendelkezik, ami év végéig várhatóan 20–21 milliárdra nő majd.

AMIKOR NEM SZENT AZ ÜZLETI TERV

„Bár visszatekintve úgy tűnhet, hogy ez egy rendkívül tudatosan, előre megírt forgatókönyv szerint felépített üzlet, valójában a legkevésbé sem így történt” – vallja be Dobos Máté. Ő azzal akart foglalkozni, amivel a budapesti ingatlanfejlesztők 99 százaléka nem: lepusztult és elhagyatott belvárosi ingatlanok megvásárlásával, felújításával és cégeknek való kiadásával. Ezertől négyezer négyzetméterig, belvárosi lokáció, nem hagyományos kialakítás – sorolja az Optinvest befektetéseit meghatározó szempontokat az alapító. Belvárosi, jellemzően száz évnél jóval idősebb házat venni persze mindig izgalmas, és sosem rutinfeladat. „Sosem vásároltunk olyan házat, amin molinó hirdette, hogy eladó, és szinte mindig off-market szerezzük be az ingatlanokat” – mondja el Máté, hozzátéve, hogy ennek ellenére volt olyan ingatlanbefektetésük is, amire az Ingatlan.com-on találtak rá és nagyon jó üzletnek bizonyult. 

Az Optinvest alapítója ugyanakkor nem többszáz soros Excel-táblák és az évtizedekre előre megírt üzleti tervek alapján hoz döntést. „Minden ingatlant úgy vásárolok, mintha saját magamnak vásárolnám” – ismeri be Dobos Máté, aki saját maga találja meg a potenciális befektetési lehetőségeket – olykor futás közben, máskor robogóról. „Minden projektről tudom, hogy valamiben más lesz, valamiben komolyabb kihívás lesz, mint az előzőek voltak. Itt nincsenek olyan biztosra vehető sémák, mint egy zöldmezős beruházás esetén” – teszi hozzá, érzékeltetve ezzel azt, hogy esetükben a komplex és sok évre előre kalkuláló számításoknak kisebb jelentősége van, mint más beruházások esetében. 

Mivel maguk a projektek rejtegetnek előre nem látható kihívásokat, ezért a sikerhez elengedhetetlenül fontos egy jó és biztos csapat. Az Optinvest a kezdetektől fogva a Pyxis Nautica nevű építészirodával dolgozik szorosan együtt, párosuk pedig lényegében azonnal sikert aratott. „Tótszabó Tamással, a Pyxis Nautica társalapítójával 2016-ban kezdtünk el együtt dolgozni, elsők között a ferencvárosi Gizella Malom épületén. Két évre rá ezzel a munkájukkal Az Év Irodája versenyt nyertek, majd egy évvel később őket választották meg az év belsőépítész cégének” – mesél az alapító az építészcsapatról. Az Optinvest csapata kicsi, de hosszú ideje együtt dolgozó szakemberekből áll, aminek a fejlesztési részét, illetve a bérlőkkel való kapcsolattartást Dobos Máté viszi, a cég napi irányításáért pedig vezérigazgatóként a 14 éve az alapítóval dolgozó Szöllősi Gergő felel.

Az egyre nagyobbra nőtt vállalkozás mellett azonban már nem lehetett megtartani az aktív ügyvédi hivatást, így Dobos Máté az ügyvédi irodát, illetve az ahhoz tartozó cégek 45–49 százalékát értékesítette a kollégái között.

BÉRLŐ NÉLKÜL MIT ÉREK ÉN?!

Nyilván volt egy kis drukk a csapatban az első sikeres bérbeadás előtt, a potenciális bérlők arckifejezése és reakciói láttán azonban ez hamar tovatűnt. Az Optinvest nem-tradicionális irodaházai olyat tudnak, amit kevés irodaház Magyarországon: érzelmileg tudnak hozzájuk kötődni a bennük dolgozók. Ennek legfőbb okai az épületek története, a belsőépítészeti megoldások és a felújítás minősége, de persze a belvárosi lokáció is sokat hozzátesz ehhez. „Az iroda az elmúlt években egyre inkább egy találkozóhely lett, a covid pedig még jobban ráerősített erre a már korábban is létező trendre. Márpedig az emberek egy olyan irodába akarnak bemenni, ami olyan helyen van és úgy van berendezve, amilyenről a többségük álmodik. A cégeknek így egy olyan iroda lett a cél, ahonnan nem el akarnak menni, hanem ahová be akarnak menni” – osztja meg tapasztalatait Máté, hozzátéve, hogy ez egy világpiaci trend, mi több, Bécs 4–5 évvel Budapest előtt jár ezen a téren. 

Mindezek után nem meglepő, hogy az Optinvest portfóliójának potenciális bérlői úgy viselkednek, mintha nem egy irodát keresnének a cégüknek, hanem egy családi házat saját maguknak. A bérlők a szükséges négyzetméterigényt jellemzően tudják, azt már kevésbé, mit is keresnek pontosan. A tapasztalatok szerint a büdzsé is tud rugalmas lenni, ehhez azonban az kell, hogy olyat lássanak, amibe beleszeretnek. Ugyanakkor kétségtelen, hogy az Optinvest bérlői palettáján nagy presztízsű és jellemzően jól menő cégek találhatók. Reklám- és kreatívügynökségek, multik, IT cégek a bérlők, de akad a portfólióban nemzetközi ügyvédi iroda is – sorolja Máté a lakónévsort. Az elmúlt időszak új bérlői többségükben klasszikus külvárosi irodákból váltottak, és jellemzően kisebb alapterületre költöznek be, amiért ugyanannyi pénzt fizetnek. A tulajdonos okkal lehet büszke arra, hogy az Optinvest irodaterületének 100 százaléka ki van adva. „Csak 2020-ban, amikor szinte az összes gazdasági lap arról írt, mekkora bajban is van az irodapiac, 4800 négyzetméter új irodát adtunk ki 20 euró feletti négyzetméteráron” – teszi hozzá. Az Optinvest ingatlanjait nettó 20–25 eurós négyzetméteráron adják ki, jelentkezőkből pedig nincs hiány. Legutóbb átadott fejlesztésükre, az Irányi utca 17. szám alatt álló épületre is két komoly érdeklődő volt, végül bő 12 hónapos tárgyalássorozat után a Publicis Groupe-pal, Magyarország legnagyobb reklám- és kreatív ügynökségével sikerült megállapodniuk. 

A bérlőket saját maguk találják meg, illetve egyre gyakrabban a potenciális bérlők keresik fel őket. Klasszikus ingatlanközvetítő cégen keresztül nem is adtak ki elkészült ingatlant. „Évekig próbáltunk velük együtt dolgozni, de azt tapasztaltuk, hogy egyszerűen nem értették a gondolkodásunkat, illetve magát a terméket – meséli Dobos Máté. – Ahol mi egyedi közösségi tereket láttunk, ott ők azt, hogy oda nem lehet munkaállomásokat tenni, a végén pedig mindig próbáltak meggyőzni arról, hogy csökkentenünk kéne a bérleti díjat.“

A SZÜKSÉGES SZEMÉLYES PLUSZ

Az Optinvest erőssége impozáns ingatlanportfólióján felül a személyességében rejlik. Dobos Máté személyesen ismeri a bérlőket a recepcióstól az ügyvezetőig, és mindent megtesz annak érdekében, hogy a bérbeadás üzleti része ne kerekedjen felül az emberi oldalon. Ezért is felel az Optinvest csapata minden egyes épületük üzemeltetéséért, és ezért is fordul meg Máté is bennük időről időre. A következő feladat mindig a csőben van: amikor az egyik ingatlant berendezve és kitakarítva átadják a bérlőnek, rögtön kezdik is a következő projekt bontási munkálatait, miközben már tárgyalnak az azt követő épület megvásárlásáról. Ebből következik, hogy az alapító pontosan tudja, mit fog csinálni a cége 2025-ig, mi több, már van aláírt bérleti szerződésük 2024-re egy olyan épületre, ami jelenleg még meglehetősen romos állapotban van.

A munka legkeményebb szakasza mindig a kivitelezés, különösen annak finise. Addigra az ember nyomás alatt van a büdzsében, a minőségben, a határidőben. Dobos Máté a kivitelezésben is benne van: „a motorom csomagtartójában mindig van egy munkavédelmi bakancs és egy melegítőalsó, ha be kellene állni dolgozni. Ez tavaly okozott egy rendszeres izomlázzal terhelt időszakot, de olyan is előfordult, hogy idő híján ilyen öltözékben mentem be aláírni egy többmilliárdos szerződést.”

Az épületekből és a szemléletből lényegében egyenesen következik, hogy az előre kalkulált büdzsét nem sikerül precízen tartani. „Eddig minden egyes büdzsénket túlléptük, de én ilyen tekintetben megengedő vagyok. Hiszem, hogy valamit egyszer kell jól megcsinálni és nem spórolni olyan dolgokon, mint például egy-egy burkolat” – mondja Dobos Máté. Ezek akkor fájó kiadások, amikkel végső soron a bérlők járnak jól, az üzletre azonban így sem lehet panasz. Az Optinvest ingatlanportfóliójának értéke az elmúlt évek alapján áltagosan 5–7 százalékkal nő, ami mellett további 5–6 százalék folyik be a bérleti díjból. Ebből a kettőből három év alatt összejön az a bő 30 százalék, amit egy eladásban gondolkodó ingatlanfejlesztő jó esetben profitként realizálni tud anélkül, hogy bármelyik ingatlan kikerülne a portfólióból. Ehhez persze az is kell, hogy a cégnek legyen egy komoly hitelkerete, amit esetükben a Bank Burgenland biztosít. A tulajdonos immár 12 éve az osztrák bankkal egyeztet, adott esetben az ő tanácsukat is kikérve egy-egy projekt kapcsán.

„Minden egyes ingatlanvásárlásunk szerelem” – vall az üzlet érzelmi oldaláról Dobos Máté. Az üzletember nem bocsátkozik találgatásokba, hány ingatlannál tetőzik majd az Optinvest portfóliója, egy dologban azonban teljesen biztos: hiába lesz akár a mai méret többszöröse is, a személyes bánásmódon sosem akar változtatni.

„ÍGY VETTEM MEG DREHER JENŐ TÉLI REZIDENCIÁJÁT A KÁROLYI-KERTBEN”

Egy, a Károlyi-kertnél lévő ház megvásárlása kapcsán szemléletes példát mesél Dobos Máté arról, miért is fontos a sikerhez nyitott szemmel jönni-menni a Belvárosban. „2018-ban láttam, hogy nincs már benne bérlő. Pár hónappal később elkezdték szétverni, aztán leálltak a munkálatok, majd egyszer csak kitették rá a kiadó táblát. Felhívtam a számot, amin beszéltem egy hölggyel, akit tíz percen keresztül azon kellett győzködnöm, hogy csak bérelni akarok, nem venni, különben meg sem mutatja. A tulajdoni lapról kiderült, hogy a ház egy ismert magyar üzletember egyik cégének tulajdona, a bejáráson pedig az is, hogy az épület maga rendkívül rossz állapotban van, amit kizárt, hogy bármilyen bérlő is kivenne. Nagy ellenkezés mellett végül belementek, hogy küldjek egy ajánlatot, ami amúgy nem volt egy alacsony összeg, hiszen ha valami nem eladó, akkor öngyilkosság ilyennel próbálkozni. Némi alkudozás után végül elfogadták azt – hát így vettem meg Dreher Jenő téli rezidenciáját a Károlyi-kertben.”

AZ OPTINVEST IRODAFEJLESZTÉSEI

ÁTADOTT PROJEKTEK:

Breitner Ház (V. kerület) – 2200 m2

Malom Loft (IX. kerület) – 2000 m2

Palazzo Hunyadi (I. kerület) – 550 m2

Irányi Palota (V. kerület) – 3650 m2

Forwarders Plaza (Törökbálint) – 6200 m2

FEJLESZTÉS ALATT ÁLLÓ PROJEKTEK:

Wagner Palota (V. kerület) – 2200 m2

Kincsem Palota (V. kerület) – 1400 m2

Dreher Palota (V. kerület) – 1400 m2