A közel tíz éve tartó szinte szakadatlan áremelkedés után idén év elején még fokozódott is a drágulás üteme a magyar lakáspiacon, a Magyar Nemzeti Bank már decemberre egyértelmű, egészen pontosan 18 százalékos túlértékeltséget számolt ki. A többség, akinek van lakása, elégedetten csettinthet, a magyar háztartások nagy részének ezen alapul a vagyona. Aki viszont nem akart, vagy nem tudott lakást venni az elmúlt években, valószínűleg jó időre lemaradt.

A béremelkedés is számottevő volt az utóbbi nyolc évben, de a lakásárak az ország legnagyobb részén gyorsabban nőttek az átlagfizetésnél. Ez egyre több embernek tette elérhetetlenné a lakásvásárlást, vagy erős kompromisszumokra kényszerítette a kifeszített pénzügyi hátterű vásárlókat. Most pedig az olcsó hitelek korának is vége. Komoly csúcsra járt a lakáspiac, de egyértelműnek tűnik, hogy fordulóponthoz értünk. A visszaesés valamilyen szinten biztosnak tűnik, a fő kérdés az, hogy csak a tranzakciószám csökken-e, vagy az árak is lejtőre kerülnek.

4 millió/M2 fölött!

Hübner-udvar, 6. kerület, Andrássy út 92-94.

Ez most a főváros talán legexkluzívabb projektje: a Kodály körönd egyik „sarkán” – a pár éve leégett épülettel srégen szemben – álló Hübner-udvar. A palotát 1884-ben, neoreneszánsz stílusban, a francia kastélyokra emlékeztető jegyekkel építették Bukovics Gyula tervei alapján. 138 éves történelme alatt sokat megélt, de a legnagyobb tragédia 1944-ben érte, egy bombatalálatban elvesztette két nyugati tornyát. Most ezek visszaépülnek, megújul a homlokzat és a belső udvar is, restaurálják a kovácsoltvas kerítést, a kapualjak, lépcsőházak festéseit és terazzo burkolatát, kialakítanak egy mélygarázst, valamint beépítik a tetőteret. 17 új lakást alakítanak ki benne.

Beruházó: Mark Home Invest / Tervező: Studio Kvarc / Látványtervek: andrasronai.com / négyzetméterár: 2,5–4,2 millió Ft/ átadás: 2022. IV. né.

Két hullám és az elmúlt nyolc év
Egészen a rendszerváltozásig visszatekintve az látszik, hogy a magyarországi lakásárak reálértéken, tehát inflációt meghaladó ütemben két időszakban emelkedtek számottevően. A 90-es évek első felében a nagyon magas infláció még jócskán meghaladta a lakásárak szerény emelkedését, az első nagy növekedési ciklus 1998-ban indult meg, miután a tőzsde beomlott, és a befektetők tömegesen csoportosították át pénzüket az ingatlanpiacra. 2004 táján az áremelkedés üteme lelassult, a következő években inflációközeli mértékben nőttek az árak. Aztán jött 2008 és a nagy pénzügyi válság.

Nemcsak a kereslet esett vissza, érthető módon, de a sok bedőlő devizahitel miatt a kínálat bővülése is elkerülhetetlen volt. Ehhez képest nem volt drámai az árcsökkenés, a tranzakciók száma esett vissza látványosan, az eladók nagyobb része „olcsóbban nem adom” jelszóval békésen kiseggelte a rossz időszakot. A pangás-csorgás 2014-ig elhúzódott, akkor viszont beindult a második nagy emelkedő trend, és kisebb zökkenőkkel máig kitartott.

Nyolc évvel ezelőtt nagyon szépen fordultak egy irányba a lakáspiaci trendet leginkább meghatározó tényezők. Egyértelművé vált, hogy stabil növekedési pályára áll a gazdaság, emelkedni kezdtek a reálbérek, egyre olcsóbbak lettek a hitelek, kedvezőbbek a hitelfeltételek. Szépen nőtt a beutazó turizmus, Budapest belvárosában berobbant az internetes szobakiadás, ezért indult ki a változás a bulinegyedből. A hosszú bizonytalanság után aztán a fordulatot érzékelve az elhalasztott vásárlások is bejöttek a piacra, ezzel a trend néhány évre el is dőlt – de sokáig látványosan a fővárosra és az ipari fejlődésben élen járó nagyvárosokra koncentrálódott az áremelkedés.

Plusz egy lapát: covid
Abban, hogy 2022-ig kitartott a növekedés, a tartósan magas GDP-bővülés és reálbéremelkedés mellett az állami támogatásoknak van a legnagyobb szerepük. De ezen belül az elmúlt két évet fontos külön vizsgálni, mert viharosabb körülmények, újabb hatások eredőjeként maradt fenn az emelkedő trend, illetve vált rendkívül bizonytalanná a közeljövő. Az addig unalmasan emelkedő lakásárindexek 2020 tavaszától rezonálva, csapongva, összességében jócskán belassulva kúsztak tovább felfelé, hogy aztán az utóbbi néhány hónapban, egyre borúsabb kilátások mellett, újra kilőjenek felfelé.

A covid első, azonnali sokkja az volt, hogy kiestek a turisták, a pesti belvárosban összeomlott a rövid távú lakáskiadás üzleti modellje. A hirtelen túlkínálat elsősorban az albérletpiacon éreztette hatását, a lakások egy részét próbálták átállítani hosszabb távú kiadásra. A megelőző években nagy mértékben emelkedő albérletárak visszaestek, rontva a befektetési célú lakásvásárlás várható hozamát. Ez azonban a pesti belvároson túl már csak korlátozott mértékben jelentkezett, miközben a járvány megváltoztatta a vevők igényeit, elvárásait is a piacon.

A home office eleinte kényszer volt, de hamar egyértelművé vált, hogy munkáltatói oldalról akár a hatékonyságjavulás eszköze is lehet, a dolgozók nem csekély hányada pedig kifejezetten kedveli, élvezi, mert könnyebbé teszi az életét. Megugrott az igény a teraszos, illetve kertkapcsolatos ingatlanok iránt, újra beindult a kiköltözés a fővárosból, nagyon durván megugrott a balatoni ingatlanok kereslete.

Ezzel együtt az első nagy covidijedtség után sokan kivártak, a tranzakciószám 2020-ban visszaesett. Tavaly, a pandémia második évében ez már pozitívan hatott, miután kiderült, hogy a világ nem dől össze, és a járványhullámokat lockdown nélkül is átvészeli a gazdaság. Az elhalasztott vásárlások bejöttek a piacra, az állam új lakásvásárlási támogatásokat dobott be, az inflációt meghaladó bérnövekedés kitartott, miközben a gazdaság az első nagy leállás után a vártnál nagyobb mértékben pattant vissza a recesszióból.

Ezzel megérkezünk végre a jelenhez, illetve az elmúlt fél év begyorsuló áremelkedéséhez. Ebben újabb tényezőknek volt kulcsszerepük. A világjárvány egyik máig ható következménye, hogy véget vetett a szép növekedés és alacsony infláció pompás kombójának. A felborult ellátási láncok és az alapanyaghiány olyan típusú áremelkedést okoznak, amire a tapasztalt jegybankár is szívesen széttárja a karját: bocsi, ez kínálati sokk, erre monetáris eszközökkel nincs sok ráhatásunk. Persze ha eleve mesterségesen túlfűtve érkezik egy gazdaság ebbe a helyzetbe, nem lehet nagyon kitérni a kamatemelés elől.

3 millió/M2 fölött!

Bükkös Residence, 12. kerület, Bükkös utca 5.

A Svábhegy egyik csendes utcájában, a környéken megszokott viszonylag meredek, fákkal sűrűn benőtt telekre épül ez a hatlakásos társasház. A házak háromszintesek, lift van, minden lakáshoz tartozik egy fedett vagy fedetlen, faburkolatú terasz és egy nagyobb füves terület, a kertkapcsolatos lakásokat eltolható üvegfalakkal építik, hogy a belső tér valóban folytatódhasson a természetben.
Beruházó:
Epping Forest Kft.
Tervező:
Bord Építész Stúdió
Látványtervek: Homologue / Ölbey Zoltán
Átlagos négyzetméterár: 3,1 millió Ft*
átadás:
2022 második fele

*2022. I. negyedévi adat
/ Forrás: Eltinga

Márciusi csúcs
Az infláció meglódulása önmagában még növeli a reáleszközök, így az ingatlanpiac vonzerejét, ezek hagyományosan jól teljesítenek inflációs időszakokban. A vele párhuzamosan emelkedő kamatszint azonban nemcsak a befektetések finanszírozását drágítja meg, de megnehezíti a saját célra lakást keresők dolgát is – ha kevesebb hitelt kapnak, azt is drágábban. Az elmúlt időszakban azt láthattuk, hogy a keresletet megnyomták az elszálló inflációval, emelkedő kamatokkal kapcsolatos várakozások, ez pedig előrehozott vásárlásokat indukált – igen, alig egy évvel azután, hogy 2020-ról elhalasztott vásárlások hajtották felfelé az árakat.

A háború erre még ráerősített. Alapanyag- és alkatrészhiány, áremelkedés újabb területeken, felrobbanó energiaárak és tovább fokozódó inflációs várakozások. Ami elől érdemes még gyorsan ingatlanba menekülni, főleg ha még van hozzá olcsó hitel. Nem véletlen, hogy a durva kamatemelkedés idején egy utolsó agyontámogatott konstrukció, a zöld hitel kamata maradt nagyon alacsonyan, le is rohanták az igénylők. Újabb keretet nyitottak rá, de az is gyorsan kifogyott.
Az állami támogatású olcsó hitelek részaránya az elmúlt évben húsz százalékról negyvenre nőtt, az utolsó mohikán zöld hitel részaránya pedig a támogatott hiteleken belül tavaly novemberben még 47 százalék volt, idén márciusra 90-re ugrott. Az első negyedév végére tehát a támogatott hitelek kilenc tizedét új lakásra vették fel. Pedig ezeknek az ára ment fel a legjobban, miután elképesztő mértékben emelkedtek a kivitelezési költségek – mind az alapanyagok, mind a munkabérek. Ezzel lassan bezárul a kör. Az újlakás-piacon bekövetkező durva áremelkedés, ha nem is azonos mértékben, de húzza magával a használt lakások árát is. Így érkeztünk el a márciusi árcsúcsra.

Most viszont a nagyon magas árak mellé csökkenő kereslet jön be. Az előrehozott vásárlások lezajlottak, ez a pótlólagos kereslet eltűnőben van. Madurovitz-Tancsics Tünde, az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont projektvezetője azt mondja, hogy a befektetők az eladói oldalon is jelen vannak, az elmúlt évek kimagasló áremelkedése után profitot realizálnak, vagy a finanszírozási költségek növekedése miatt is dönthetnek így. Kiemeli, hogy a kamatok gyors emelkedése látványosan csökkenti azt a hitelösszeget, amihez a vevők hozzá tudnak jutni. Az elmúlt öt évben a használt lakások vásárlásához igényelt hitel átlagos összege 6,6 millió forintról 13 millió fölé nőtt, és a futamidő is hosszabb lett. Ha a kamatszint megemelkedik hat százalékról tízre, a potenciális vásárló húszmillió forint helyett, változatlan törlesztőrészlet mellett, csak tizenötmilliós hitelhez jut, miközben az árak felmentek. Ezzel pedig kiesik a kereslet egy része.

Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonosa szerint is a hitelfelvételek szigorodása a legfontosabb változás. Idén tavaszig a vevők fele hitelből vásárolt, ez az arány már most látványosan csökken. A futamidők már felmentek húsz–huszonöt évre, ezt nem lehet tovább nyújtani. „A piaci hitel már kedvezőtlen, a zöld pedig elfogyott. Eddig huszonöt–harmincmilliós lakáshitelhez lehetett hozzájutni egy jó fizetésből, ha viszont csak tíz–tizenötmilliós hitel lesz, az Budapesten és környékén nem elég semmire. Ha az állam nem tesz valamit, maradnak a kápés vevők és befektetők.”

3 millió/M2 fölött!

Infinity Budapest, 9. kerület, Lechner Ödön fasor 4.

Aki járt mostanában Londonban, maga elé képzelheti a Vauxhall negyedet és a Temze partján folyó temérdek új építkezést. Olyasmit idéz – nyilván kisebb léptékben – ez a Duna-partra épülő 12 emeletes új épület. A még Demján Sándor és a Trigránit által megálmodott új dél-pesti városrész kezd formát ölteni: az Infinity a Duna Medical magánkórház mellett, a Nemzeti Színháztól és a Müpától pár perces sétára épül négy lifttel, mélygarázzsal, recepcióval, az első emeleten fitneszteremmel és spával, a tetején sky-barral, infinity medencével, a lakásokból pazar kilátással az egész városra. Az épületben étterem, kávézó és hotel is lesz, az 5—11. emeleteken 55 lakást alakítanak ki (egy részük már elkelt).
Beruházó:
Grabarics Építőipari Kft.
Tervező:
Symbister és Dudinszky építész irodák
Belsőépítész, látványtervek: MYD2
négyzetméterár: 1,8—3,5 millió Ft
átadás: 2024. második fele

Jön a tagadás állapota
Az Ingatlan.com adatai szerint is beindult a változás áprilisban, Balogh László vezető gazdasági szakértő szerint látványos a lassulás az érdeklődések és a feladott hirdetések számában is. Májusban ehhez képest kissé élénkebb az eladói oldal, de ez szezonális hatás is lehet. Noha az inflációs környezet általában valóban kedvez az ingatlanpiaci befektetéseknek, Balogh László arra hívja fel a figyelmet, hogy a pár évvel ezelőtti környezettel összevetve ma már jóval kisebb megtérüléssel kecsegtet a lakáspiac. Míg 2015-ben hét–nyolc százalékos hozamot lehetett elérni lakás vétellel-bérbeadással, ez most inkább három–négy százalék, amit már az állampapír is magasan ver. És nemcsak a lakossági papírok, de a mindenkinek elérhetők is hat–hét százalékon kaphatók akár tíz évre. Szerinte tehát ha valaki húsz évben gondolkodik, igaza is lehet egy friss lakásbefektetéssel, de rövid távon biztos, hogy vannak jobb alternatívák.

Szintén a vételi oldalt gyengíti, hogy jövőre már nulla közelébe fékeződhet a reálbérnövekedés, csökken a fizetőképes kereslet. De a makrofejleményeket illetően óriási a bizonytalanság, az elemzői várakozások is meglehetősen széles sávban szóródnak. Vannak, akik a második félévtől recessziót várnak, és az infláció csúcsát, majd a dezinflációs folyamat lefolyásáról is nagyon eltérőek a prognózisok. A lakáspiac teljesítményét nagy mértékben befolyásolja az is, hogy az állam mit tesz a lakástámogatásokkal. Ez szintén nagyon nehezen jósolható meg, mert a kormány az elszálló hiány miatt kénytelen megszorítani – a lapzártánkkor bejelentett csomag az „extraprofitok” elvételéről ennek első lépése. De sok múlik azon is, hogy sikerül-e újraindítani az uniós forrásokat.
Az újlakáspiacon az áremelkedést piaci folyamatok vezérlik, az eladási árat döntően az építőanyagköltségek és a munkások bére determinálja. A fejlesztők azzal tudnak reagálni, hogy ha a kereslet csökkenését érzik, kevesebb projektet indítanak. De a szabályozás itt is bekavar annyiban, hogy idén év végén elvileg kifut a kedvezményes áfa, ebbe a körbe még próbálnak mindent beleszuszakolni. Vannak olyan vélemények, hogy ha a fejlesztések jelenlegi költségszintje fennmarad, visszaáll a normál áfa, és nem jön a vásárlásukra újabb állami támogatás, az új lakások töredéke lesz csak eladható, ezért alig lesznek új fejlesztések.

A legnagyobb!

Duna Terasz Grande, 13. kerület, Úszódaru utca

A 13. Budapestnek az a kerülete, ahol évek óta a legtöbb új lakás épül, ez pedig mind közül a legnagyobb egyszerre épülő projekt: 790 lakás kőhajításnyira a Dunától és a Foka-öböltől. Közösségi szolgáltatások és terek, közösségi tető-, jóga- és grillteraszok, játszóterek, közösségi sporteszközök, közösségi szerszámosláda, okospadok, ivókút, kerti wifi, csomagpont szerepelnek a tervekben. Az egy–öt szobás (30–117 négyzetméteres) lakások között az átalgnál nagyobb arányban jelennek meg a három–ötszobás otthonok.
Beruházó: D&B Real Estate Investment Kft.
Tervező: Óbuda Építész Stúdió, Vadász Építész Stúdió
Látványterv: Axion Visual
Átlagos négyzetméterár: 1,19 millió Ft*
átadás: 2023. március

*2022. I. negyedévi adat / Forrás: Eltinga

Elég sok érv szól tehát a mellett, hogy a lakásárak lefelé induljanak, erre mégis kevesen számítanak a piacon. Ha igen, akkor is legfeljebb reálértéken, tehát az infláció alatti mértékűre töppedő további áremelkedés a legjellemzőbb várakozás. „A lufinak eresztenie kéne – mondja Balla Ákos –, de a gyakorlat azt mutatja, hogy az árakat az eladók nem csökkentik. Ugyanúgy mint 2008-ban, jön a tagadás állapota.” Ugyanúgy kevesebb üzletkötés lesz, csak most van tíz százalék inflációnk. Az eladók ugyanúgy örülnek, ha két év kitartás után túladnak az ingatlanon az eredetileg kijelölt áron, de a magas infláció miatt ez már egy kiegyenlítődés, amit kevesen vesznek figyelembe.

Balla azokon a részterületeken számít nominálisan is szerény árcsökkenésre, ahol nagyot mentek az árak, de egyszeri hatások következményeként. Például a Balaton-parti nyaralókba költözési mánia, vagy a falusi csok által megnyomott települések ilyenek. Balogh László pedig annak a folyamatnak a felerősödését várja, hogy mivel – a munkaerőhiány és az alapanyagár-emelkedés miatt – nagyon drága lett a felújítás, a vevők azzal tudják csökkenteni kockázatukat, hogy a kereslet a jobb minőségű lakások felé tolódik. Könnyen lehet, hogy mivel ezek eleve drágábbak, az átlagárat magasan tartják, ez pedig elfedi az ellentétes folyamatokat, azt mutatja majd, hogy folytatódik az áremelkedés.

1 millió/M2 alatt!

Víziboglárka Projekt

*2022. I. negyedévi adat / Forrás: Eltinga

23. kerület, Homokliliom utca 4-6., Kertvárosi körút 5., Legyezőfű utca 3-5.
Új építés egymillió forintos négyzetméterár alatt Budapesten? Igen, ilyen is akad néhány, jobbára Pest külsőbb kerületeiben, ez a soroksári beruházás erre a kategóriára példa. A huszonöt éve lakásépítéssel és kivitelezéssel foglalkozó családi vállalkozás feje Tamási Ferenc és fia, Tamási Benjámin azt mondják erről a futó projektről: még viszonylag olcsón, a covid első hullámában jutottak a telekhez, próbálnak nem felülni a piaci hisztihullámoknak, és ameddig bírják, igyekeznek moderált szinten tartani az áraikat. Kis cég, hirdetésre nem költenek, nincsenek fent egyik ingatlanközvetítő platformon sem, vevőik így is megtalálják őket. Most huszonkét lakást árulnak.
Beruházó: Peregrini Kft. / Tervező: Cser Eszter/ fotók: Bernát Benjámin
/ Átlagos négyzetméterár: 750 ezer Ft* / átadás: 2023. vége

*2022. I. negyedévi adat / Forrás: Eltinga

A te pénzed

Újra kapsz kamatot!

Azért kapsz kamatot a pénzedre megint, mert nagy a baj. Az infláció szinte az egész világon szigorításra kényszeríti a jegybankokat, emelik a rövid lejáratra fizetendő kamatokat, és kevesebb kötvényt vesznek. Ettől a kötvények ára sokat esett, így aki most veszi meg őket, sokkal nagyobb hozamot kapna, ha lejáratig tartaná, mint aki tavaly vásárolt belőlük, hiszen nemcsak az állam által fizetett kamatot, hanem az árfolyamnyereséget is zsebre tehetné.

Amikor ezt írom (május végén), egy tíz év múlva kifutó magyar államkötvény lejáratig számított éves hozama 7 százalék. Ez azt jelenti, hogy az állampapírt ma megvásárló befektető tíz év alatt a kuponok (kamatok) újrabefektetése mellett hozzávetőleg megduplázza a pénzét.
Ez a viszonyítási alap, ehhez kell mérni mindent, a forintban kibocsátott állampapír ugyanis legalább a vissza nem fizetés kockázatától mentesnek tekinthető.

Az a kis baj lehet, hogy az infláció esetleg tartósan magas marad. Ez egyrészt felzabálja ennek a szép duplázásnak a reálértékét, másrészt – ha további monetáris szigorításra lesz szükség, vagyis még magasabb kamatokkal kell harcolni az infláció ellen ellen, akkor – a kötvények még olcsóbbak lesznek.
Ha például fél év múlva netán tíz százalék lenne a tízéves kötvények hozama, akkor a tavalyinál sokkal jobb áron vásároló, most még nagyon boldog mai befektető máris bukik úgy huszonöt százalékot, ami rossz érzés.

Az időzítés tehát nagyon nem mindegy, ilyen értelemben a hosszú lejáratú kötvény kockázatos befektetés, ezt érdemes újra megtanulni. Mégis tökéletes kiindulópont minden más, semmivel sem kevésbé kockázatos befektetés értékének mérlegeléséhez. Vannak, akik a mai hozamszinteknek, kötvényáraknak már örülnek, és vásárolnak. Talán igazuk is van. Én még nem örülök eléggé.