Nem kérdés, mi most a legjobb kockázatmentes befektetés: az inflációkövető állampapírokat, ezek közül is a Prémium Magyar Állampapírt még bő egy évig nem veri semmi. De mivel minden pénzt sosem érdemes egy irányba terelni, és mert PMÁP-ból legfeljebb huszonötmillió forintért lehet vásárolni, jó tudni az Államkincstár többi ajánlatáról is. Csemegéző.
Magyar Állampapír Plusz Futamidő: 5 év Alapcímlet: 1 ft (nyomdai sorozatnál hatféle címlet) Kamatozás: évente változó, sávos
A szuperállampapírnak tartott MÁP+ esetében az infláció felugrásánál lett fájóan egyértelmű, hogy az ahhoz egyéves csúszásban igazodó, a 2019 júniusában elindított konstrukció már nem is annyira szuper. Ezt szépen vette a lakosság egy része is, és úgy faroltak ki a pozícióból, hogy azt öröm volt nézni. A 2021 negyedik negyedévében csúcson lévő, összesen majdnem 6,4 billió forintnyi állomány mostanra alig kilencszázmilliárdra zuhant. Ez annyira hazavágta a sávos – az első félévben 3,5, a másodikban 4 százalékos, majd innen évente 0,5 százalékponttal emelkedő – kamatozású papírt, hogy tavaly decemberben még az átárazásáról is szó volt. Ez persze azóta sem történt meg, így továbbra is inkább a PMÁP után nyúljunk egészen 2026 elejéig: a prognózisok szerint nagyjából ekkor éri be a csökkenő infláció a szuperállampapír kamatszintjét.
Az Államkincstár mellett persze mi is örülnénk egy reneszánsznak, mert valójában jóval „kényelmesebb” a konstrukció, mint ahogy az inflációkövetők működnek. A kamat befektetése automatikus (ugyanazon sorozat papírját kapjuk a kamat értékének megfelelően), a visszaváltás a kamatfordulókat követő öt munkanapig ingyenes, és máskor is kedvezőbb, mint az inflációkövető papíroké. A kincstári árfolyamjegyzés, azaz a visszavételi árfolyam itt 99,5 százalékos, tehát magasabb, mint a PMÁP – nem kőbe vésett – 99 százaléka.
Egyéves Magyar Állampapír Futamidő: 1 év Alapcímlet: 10 000 ft Kamat: fix 8,00%
Aki attól fél, hogy az inflációkövető papírok, esetleg a MÁP+ visszavételi árfolyamát egyetlen tollvonással teszi majd tönkre a kormány (ennek azért nagyon kicsi az esélye), az egyéves állampapír jó alternatíva lehet. Ahogy a neve is jelzi, hamar kirepül a portfóliónkból. Az utóbbi egy évben ráadásul jelentősen javítottak az árazásán. A tavaly júniusi, 4,25 százalékos kamatozású sorozatot decemberre felpumpálták 9 százalékra – de a rövid távra tervezők pechjére épp idén szeptemberben azért vágtak rajta egy kicsit. Most 8 százalékos kamatozással fut a papír legutóbbi sorozata.
A garantált rövid távon kívül azonban minden ellene szól. Visszaváltási árfolyama megegyezik az inflációkövető Prémium sorozatokéval, kamata pedig csak jövőre adhat majd aprócska reálhozamot. Ha esetleg huzamosabb ideig marad a papír 8 százalékon – amire a szeptemberi egyszázalékos, jelzésértékű vágás után vajmi kevés esélyt látunk –, az javítaná a vonzerejét. Minden más feltétel változatlansága mellett 2025-ben már inkább ide lenne érdemes tenni a pénzünket.
Diszkont Kincstárjegy Futamidő: 3, 6 és 12 hónap Alapcímlet: 10 000 ft Kamat: nincs, csak hozam
Tavasszal még sokszor hallhattuk, hogy a rövid távra vásárolható Diszkont Kincstárjegyek (DKJ) hozamai akár még a PMÁP-éval is felveszik a versenyt. A szintén inflációkövető Bónusz Magyar Állampapír zuhanásához hasonlóan azonban itt is elég hamar kopogtatott a piaci valóság: az átlaghozam a három hónapos papírnál 9,29 százalékra esett.
A DKJ ráadásul egy fokkal bonyolultabb, így nagyobb pénzügyi jártasságot igénylő befektetés. Már eleve nem kamatokról, hanem hozamról beszélünk: névérték alatt, diszkontáron vásároljuk azt a papírt, amit majd az Államkincstár névértéken vesz vissza. A papírok árfolyamát a bankoknak és brókercégeknek rendezett heti, vagy az éves lejáratú kincstárjegy esetében kétheti aukció mellett a másodpiac is rángatja.
Sokkoló árakkal találkozik, aki az új lakások közül csemegézne, és garantáltan töri a fejét, mi kerül Budapesten egy négyzetméteren akár négymillió forintba.
Huszonhárom és fél millió forint. Ennyit költött pusztán energetikai felújításra egy budai családi ház tulajdonosa az elmúlt hónapokban. Takaros kis kertes háza a Sas-hegy lábánál, csendes, csicsergő utcában fekszik – majdnem száz éve épült, kívül-belül már korábban átépítette, és esztétikailag modernizálta, de a zöldítése most lett kulcskérdés. „Így tudtam jól eladni” – indokolja a korszerűsítést, majd sorolja: kéménybélelés és kazáncsere két és fél millió forint, hőszivattyú beszerelése a kategória Rolls-Royce-ából hatmillió, tizenöt centiméteres grafitos hőszigetelés és a járulékos kiadások (újravakolás, ablakpárkánycsere stb.) nyolcmillió, napelem a tetőre három és fél millió, akkumulátoros energiatároló még három és fél millió. A ház EE jelű energetikai besorolásából így AA++ lett – a ma létező legmagasabb –, az eladási szándékból pedig a jelenleg döcögő lakáspiacon egy jól sikerült tranzakció két és fél milliós négyzetméteráron. Nemcsak az történt tehát, hogy így egy hónap alatt lefoglalózták a házát, de olyan áron kelt el, amennyit ma a 12. kerületben egy új lakás négyzetméteréért átlagosan kifizetnek. Az átlagosan itt vastagon aláhúzandó, mert jótékonyan elfedi az akár négymilliós árazású ingatlanokat a kerületben, és persze az olcsóbbakat is, de mindenképpen tekintélyes összeg.
Egy, kettő, négy Az új lakások piacán – Budapesten és néhány vidéki településen – már régóta hozzá kellett szoktatnunk a szemünket a hat nullához négyzetméterenként, és ahhoz a körülményhez, hogy újabb és újabb lélektani határokat lépünk át. 2019-ben még attól pislogtunk, hogy a főváros egyes kerületeiben egyre tipikusabb lett az egymilliós négyzetméterár, amiből aztán 2021-re kétmillió, majd villámgyorsan 2,5–3 millió lett. Ma ott tartunk, hogy a legexkluzívabb új projektek legjobb lakásainak egyetlen négyzetméterét akár ötmillió forintért adják, és egy-egy ilyen házban az átlag is túllépett a négymillión.
Az áremelkedés persze a használtpiacon is igen látványos volt az elmúlt nyolc évben, de míg sokáig kéz a kézben járt a drágulás, az utóbbi időben az új építésűek arányaiban jobban elhúztak. A korábbinál szélesebbre nyílt az árolló, és ez úgy is igaz, hogy már mögöttünk van jó néhány negyedév, amikor is durván befékezett a komplett hazai lakáspiac. Visszaesett a kereslet, új lakásokból mostanában negyedévente alig hét-, nyolc-, kilencszázat adtak el az egész országban. (Mikor, mennyit, de riasztó, hogy 2009-ben volt ilyesmire utoljára példa.) Megdrágult a finanszírozás, így nagyon óvatossá váltak a beruházók is. Egy méreten felül persze muszáj fejleszteniük, hacsak nem akarnak kapacitásokat leépíteni, és ezzel hosszú távon lábon lőni magukat, de sokan most csak azt építik meg, amit már elkezdtek, és nem tudnak leállítani. Hogy az újak relatíve még drágábbak lettek, az egyszerre több árfelhajtó hatás eredménye. Ez az a terület, ahová az infláció is közvetlenül begyűrűzött: a lakásépítési költségek (munkaerő és anyagköltségek) csak tavaly huszonkét százalékkal emelkedtek, amivel a Magyar Nemzeti Bank adatai szerint egyedül Bulgária előz minket az Európai Unióban. (Igaz, ők elég rendesen: ott hatvan százalékkal lódultak meg a lakásépítés költségei, az uniós átlagos drágulás pedig tizenegy százalékos volt.)
És van még egy hatás, amiről ritkábban hallani. Ha egy pillanatra visszatekerünk a 2008-as válság előtti időkre, akkor még olyan számokkal találkozunk, hogy évente 35–40 ezer új lakás épült. Aztán ez hirtelen visszaesett évi tízezerre, majd felküzdötte magát húszezerre, és ott nagyjából meg is rekedt. Hogy mekkora a hazai lakásállomány megújulásához szükséges egészséges volumen, arról mindig folynak szakmai viták (a mostani 0,45 százalékos arány uniós szinten nagyon alacsony), de ha csak évi harmincezerhez viszonyítunk, akkor is több mint egy évtizede legalább évi tízezer új lakás hiányzik a rendszerből, összesen alsó hangon is minimum 130 ezer. Ennyivel kevesebb épült meg, és ez eredményezte mostanra például azt a helyzetet, hogy újszerű és jó minőségű használt lakást alig találni a piacon. Aki tehát korszerű lakást venne, annak előbb-utóbb az újak felé kell fordulnia, és fordul is: szűkülő kínálat, csökkenő volumen mellett itt kevesebb vevő is láthatóan szinten tartja az árakat, vagy még tovább is emeli.
Megéri? És ilyenkor jön a kérdés, hogy megéri-e. Amíg voltak olcsó hitelek, zöld hitelek, szuper alacsony kamatok, kevésbé számított, ha pár millióval drágább volt egy új lakás, de most nagyon nem ez a helyzet. Egy hatvan négyzetméteres budapesti használt lakás átlag 56,5 millió forintba kerül (az átlag itt is sok mindent elrejt, de kiindulópontnak jó), miközben egy ugyanekkora új lakásért már átlag 79,5 milliót, azaz 23 millió forinttal többet kell előteremteni.
És itt megint vissza kell kanyarodni az energetikához, a korszerű gépészeti megoldásokhoz és a rezsiköltségekhez, mert 2023 őszén ezek a legfontosabb mérlegelési szempontok. Egy dolog a minőségi életkörnyezet, a szállodai hangulatot idéző lobbi, a portaszolgálat, a közösségi terek, a wellness-fitnesz szoba, a klubhelyiség, a kényelmes garázs, a biciklitárolók, a szép homlokzat, a kulturált lépcsőház és ezek jótékony környezetpszichológiai hatása, de a mai magyar valóságban még hangsúlyosabb, hogy mit hoz a konyhára rezsimegtakarítási oldalon egy új ház – persze miután kinyögtük a sokkoló vételárat érte.
„AA++ besorolású új beruházásokból még nagyon kevés van, a friss építések nagyjából 3,5–4 százaléka ilyen, vagy ezt célozza – mondja Sápi Zoltán, az Eltinga kutatója –, de 2020 óta sokat javult a helyzet. A CC-s besorolás aránya az újonnan átadott lakásokból ma már két százalék alatt van, holott három éve még nyolcvan százalék volt, és vannak akár nagyobb volumenű AA vagy AA+-os építkezések is. Jövő nyártól pedig csak az kap majd használatba vételi engedélyt, akinek legalább BB az energetikai besorolása.” Ez mindenképpen előrelépés, ha tudjuk, hogy a magyar lakások átlagosan FF, esetleg EE besorolásúak, és a skála a kiemelkedően rossz hatékonyságú JJ-ig tart.
Hogy ez mit is jelent a gyakorlatban? „2000 előtt nem volt homlokzati szigetelés. 2005-ig öt centiméter volt a tipikus, 2010-ig nyolc, ma húsz centiméter a jellemző – mondja Kiss Gábor, egy AA-s pesti projekt, a Metrodom Green műszaki vezetője arról, milyen tempóban változtak a kivitelezési alapelvek. – Ezért is mondom, hogy ami 2010 előtt épült, az energetikában már teljesen korszerűtlen. A gázkazánokat felváltó hőszivattyúk pedig az elmúlt három év vívmányai.”
A 9. kerületi Metrodom Green olyan szempontból most az egyik legjobb példa, hogy ez az első ütemében 272 (később majd 508) lakásos ferencvárosi beruházás nagyjából a fővárosi új építések átlagos árszintjén (másfél millió forint per négyzetméter) mozog, de műszaki megoldásaiban kifejezetten izgalmas és zöld. Nemcsak ránézésre – a növényekkel beépített homlokzata vagy a belső parkja miatt –, hanem mert jól le lehet vezetni rajta, hogy mitől lesz egy átlagos belpesti új lakópark élhető és hosszú távon korszerű lakókörnyezet.
Húsz évvel ezelőtt még a fürdőszoba gránitburkolata, a csaptelepek márkája vagy egy panorámás terasz dobta fel az új lakások luxusfokozatát. Akkoriban a szigetelés, a fűtési és szellőztetési rendszer, a hővisszanyerés vagy az energia előállítása legfeljebb néhány elvakult passzívházrajongó építész szempontja volt, ma egyre tömegesebb elvárás. Beruházói oldalról ezekkel lehet a legnagyobbat dobni, vevőként meg hosszú távon a legtöbbet spórolni.
Ha tehát új építés, akkor így érdemes végignézni a most körülbelül háromszázharminc budapesti új projekt hatezer szabad lakását (a legnagyobbakat tettük a térképre). Az első sokk így is garantáltan a milliós, többmilliós négyzetméterár lesz, de a második kérdés a számok helyett már a betűkre irányuljon. Ha meg konkrét lakásnézőben járunk, tegyük fel a kérdést: jó napot, hőszivattyú van?
A legdrágábbak
Andrássy 47 Cím: Budapest, VI. kerület, Andrássy út 47. Állapot: befejezett (2022/Q4) Beruházó: Bayer Property Méret: 13 lakás Átlagos négyzetméterár: 4,4 millió ft
Hübner Udvar Cím: Budapest, VI. kerület, Andrássy út 92–94. Állapot: épül (2023/Q4) Beruházó: Márk Otthon Kft. Méret: 17 lakás Átlagos négyzetméterár: 4,1 millió ft
Hárshegy34 Cím: Budapest, II. kerület, Hárshegyi út 34/a, b, c Állapot: befejezett (2023/Q3) Beruházó: SunDell Estate Nyrt. Méret: 12 lakás Átlagos négyzetméterár: 3,9 millió ft
Bükkös Residence Cím: Budapest, XII. kerület, Bükkös út 5. Állapot: épül (2023/Q3) Beruházó: Epping Forest Kft. Méret: 6 lakás Átlagos négyzetméterár: 3,9 millió ft
Törökvész Villa Cím: Budapest, II. kerület, Törökvész út 110/B Állapot: terv (2024/Q4) Beruházó: Skarbo Kft. Méret: 4 lakás Átlagos négyzetméterár: 3,7 millió ft
A legolcsóbbak
Home Garden társasház Cím: Budapest, XXIII. kerület, Szent László utca 20. (HRSZ: 183372/1) Állapot: terv (2024/Q4) Beruházó: Alfmax Trade Kft. Méret: 12 lakás Átlagos négyzetméterár: 907,7 ezer ft
Víziboglárka projekt Cím: Budapest, XXIII. kerület, Homokliliom utca 4–6., Kertvárosi körút 5., Legyezőfű utca 3–5. Állapot: épül (2024/Q1) Beruházó: Peregrini Kft. Méret: 22 lakás Átlagos négyzetméterár: 904,3 ezer ft
Fatimai utca 10 lakásos Cím: Budapest, XXIII. kerület, Fatimai utca (HRSZ: 183206/5) Állapot: épül (2023/Q4) Beruházó: n.a. Méret: 10 lakás Átlagos négyzetméterár: 879,9 ezer ft
Magiszter Ökoházak Cím: Budapest, XVII. kerület, HRSZ: 138525/158-174 Állapot: épül (2023/Q3) Beruházó: Magiszter Ingatlanfejlesztő Kft. Méret: 34 lakás Átlagos négyzetméterár: 874,5 ezer ft
Kertvárosi Lakópark I. Ütem Cím: Budapest, XXIII. kerület, Kertvárosi körút 5–7. Állapot: befejezett (2022/Q4) Beruházó: Greentechnic Építő Kft. Méret: 48 lakás Átlagos négyzetméterár: 870,5 ezer ft
EXTRÁK ZÖLD HOMLOKZAT: Vonzza a bogarakat, lepkéket, madarakat (ennek ki örül, ki nem), csökkenti a városi szmog hatásait, szabályozza az épületen belüli hőmérsékletet nyáron és télen, és csökkenti az energiafogyasztást. A vertikális kert továbbá oxigént termel, növeli a páratartalmat, és elnyeli a keletkező szálló port és szén-dioxidot.
Esővíz- és öntözővíz-újrahasznosítás: Az esővizet ciszternában gyűjtik, és öntözéshez használják, az öntözésnél használt vizet is összegyűjtik, és újra felhasználják.
Mennyezeti hűtés és fűtés: Nincsenek hagyományos fűtőtestek, a mennyezeti fűtés csöveiben télen meleg, nyáron hideg víz kering.
Nyílászárók: három rétegű üvegezéssel ellátott műanyag ablakok.
Dual Eco hibrid fűtési-hűtési rendszer: kondenzációs gázkazánok és hőszivattyús kazánok (utóbbiak télen fűtenek, nyáron hűtenek).
Okosotthon-rendszer: A lakók ezzel szabályozzák a világítást, a hőmérsékletet, mozgatják az elektromos alumíniumredőnyöket. A rendszer része a videó-kaputelefon is.
Elég siralmas negyedéven van túl a magyar gazdaság, nagyon gyenge a GDP-adat, és egyértelműen romlottak a további kilátások. A gazdaságpolitikai döntéshozók közben egymást okolják, nehezen sikerül eldönteni, a hiány legyen-e nagyobb, vagy újabb megszorítások jöjjenek. A Forbes makrogazdasági összefoglalója.
Bajban a magyar e-kereskedelem, jönnek a régiós titánok, és nehéz olyan tempóban nőni, mint korábban a covid alatt. Akkor mégis, mi ez a webshop, ami tavaly meg tudta duplázni a forgalmát, nemrég pedig újabb márkát kebelezett be? Csereklei Zoltán sorozatvállalkozó ilyen-olyan formában, de nem először építi fel azt, amit most épp Pelenka.hu-nak hívnak, és ami ma már a legnagyobb teljesen magyar tulajdonban levő online FMCG-kereskedő.
Hiába hozza az állam versenyhátrányba a befektetési alapokat az állampapírral szemben, az alapok eladásai nem esnek vissza. A tavalyi zakó után most már tisztességes, sőt inflációt elérő hozamok látszanak a kötvényalapoknál, de mi várható a következő időszakra?
Brúnó fiam idén szeptemberben kezdte a középiskolát. Az első tanítási nap első tanórája után – biztosan kijavít majd, amikor idáig ér a jegyzetemben, mert náluk ezt epochának hívják – küldött egy képet. A boldogult emlékű Pesti Hírlap 1990. május 3-ai számát mutatta, a harmadik oldalt, ahol két írásom is olvasható az előző nap történéseiről. Az első történelemstúdiumon ugyanis az […]
Menj a levegőért, a tájért, a borért, és maradj a halászléért: Baranja a mi Baranyánk hiányzó,
de a horvát schengeni csatlakozással számunkra is könnyebben elérhető része.
