Vannak ösztönösen jól eltalált márkanevek. A 30-as nyugdíjas ilyen volt. Kit ne érdekelne, hogyan lehet már harmincas éveidre annyi pénzt keresni, hogy megélj a kamataiból. Tele voltak az előadótermek, kattintották a cikkeket. Engem is magával ragadt ez a tudatosság és célra tartás, de mindig érdekelt, vajon mi lesz a harmincas nyugdíjassal a negyvenes éveire. Takács Szabolcs eltűnt a nyilvánosság elől, azt […]
Vannak ösztönösen jól eltalált márkanevek. A 30-as nyugdíjas ilyen volt. Kit ne érdekelne, hogyan lehet már harmincas éveidre annyi pénzt keresni, hogy megélj a kamataiból. Tele voltak az előadótermek, kattintották a cikkeket. Engem is magával ragadt ez a tudatosság és célra tartás, de mindig érdekelt, vajon mi lesz a harmincas nyugdíjassal a negyvenes éveire. Takács Szabolcs eltűnt a nyilvánosság elől, azt mondja, egyszer biztos vissza fog térni. Hogy most mit csinál, kiderül a 114. oldalon, kedvenc részem az interjúból a „mitől munka a munka?” kérdés és a rá adott válasz. Ma is csak azzal foglalkozik, amivel szeretne, ha fizetnek érte, annál jobb. Hétköznapi értelemben nem dolgozik.
Nem először találkozom ezzel a megközelítéssel. Nem egy címlaposunk mondta már, hogy játékként tekint a munkájára, szórakoztatja, és így természetesen a kockázatok vállalása, a nehéz helyzetek kezelése is könnyebb. Ha erre nem is vagyunk mindannyian képesek, egy kis elemzői távolság a legtöbb helyzetben jól jön, különösen ha befektetésekről, lakásvásárlásról van szó. Ez a szám igazi eltevős darab. Ha te vagy a környezetedben valaki ingatlanadásvételre adja a fejét, jó, ha átnézi Fekete Emese negyven pontját arról, mit érdemes mindenképp tudni a tranzakció előtt, legyen az személyes vagy befektetési célra vett lakás.
Az én tanulságom a lakásvásárlásomról? Olyan bonyolult adásvételünk volt, hogy az ügyvéd először le akart beszélni róla. Végül az eladóval, a házközösséggel, a közös képviselővel, az önkormányzattal és ki tudja még, kivel minden rendben volt. Az ismerős ügyvéddel nem. Nehéz mindent előre látni, de pár meglepetéstől megkíméli magát, aki a listánkat elolvasva felkészül. A távolságtartás az idei, jövő év eleji befektetési döntéseknél is jól jön, és ehhez Ács Gábor ad jó alapot elemzéseivel a Money mellékletben. A jó időknek lassan vége, amikor állampapírban mesésen kamatozott a pénzünk (miközben a boltban meseszerűen romlott az értéke). Hová vigyük most a megtakarításunkat? Aki nem instant megoldásra vágyik, hanem inkább hálót szeretne kapni a halászathoz, értékelni fogja, hogy Jaksity György, Korányi G. Tamás, Lakatos Péter és Szeles Nóra is ajánl könyveket befektetési döntésekhez. Vagy azért, mert mást tanultak belőle.
Zöldebb, sikkesebb, értékesebb. Fauszt Péter szerint nemcsak élni kellemesebb Budán, de a józan befektetőknek is jobb terep.
A covid sok mindent átírt, kezdi Péter, miért hisz jobban a budai oldalban, akkor is, ha befektetői fejjel gondolkozik, és a Duna jobb partja nem feltétlenül a pörgő lakáskiadási vagy airbnb-bizniszről szól. Nem Budán nőtt fel, nem veleszületett domber sznobság mondatja vele, hogy a budai kerületek jobb hangulatot, jobb levegőt és jobb minőségű életet adnak, hanem mert régóta inkább ezen a piacon mozog. A pécsi gyökerű Global Hungary Ingatlan huszonöt éve kezdett előbb Pécsen, aztán jó ideje Budapesten és a Balaton mellett ingatlanokat forgalmazni, projekteket beruházni és fejleszteni.
Fauszt Péter a Global Hungary Ingatlan Margit körúti irodájában
Fauszt Péter a Global Hungary Ingatlan Margit körúti irodájában
„Van egy prémium réteg, akit mindig jobban fog érdekelni Buda – mondja. – Itt van a legtöbb nemzetközi iskola, ide költöznek azok a külföldiek, akik nem turistáskodni, hanem élni jönnek Budapestre, és itt épülnek a legdrágább új lakóprojektek is, amik a használt piacot is magukkal húzzák.” (A II. kerület valóban viszi a prímet a legdrágább új építkezéseknél, itt már az átlagos négyzetméterár is több mint hárommillió forint, erről lásd külön cikkünket a 90. oldalon.) Ami a nemzetközi iskolákat illeti, ilyen szempontból a II., II/A. (a második kerület külső, kertvárosi része) és a XII. kerületek különösen jól vannak ellátva. Az amerikai, a francia, a brit–magyar, a SEK, az osztrák és a német iskolák mind errefelé terelik az itt lakó külföldi és vegyes párokat, sőt sok kifejezetten jómódú magyar család is azért költözik Budára, hogy valamelyik nemzetközi, vagy alapítványi iskolába járjanak a gyerekek. Mivel ők a magyar átlagnál mobilabbak, hajlandók inkább bérelni, mint vásárolni maguknak lakást.
„A II/A.-ban egyre több kínai vagy vietnámi bérlővel is találkozom – mondja Péter –, és ebben a körben nemcsak a nagyméretű családi házakra, hanem a két-három szobás, sőt ötven négyzetméteres lakásokra is van kereslet. A kisebb lakásokat különösen azért keresik, mert az ideköltöző családok sokszor szeretnék a közelükbe költöztetni a szülőket is, vagy a valamely távol-keleti országból elhozott házi tanítót, dadust, személyzetet, és arra ritkán van mód, hogy erre a célra legyen egy leválasztott külön kis lakás a házukban.”
Bel-Buda és a XI. kerület más adottságokkal és más célpiacon száll versenybe a befektetőkért. Erre a környékre a jó közlekedés, a parkok, játszóterek, a trendi és nyüzsgő újbudai negyedek, az egyetemek vonzanak egyre több jól szituált fiatalt, ők adnak egy hosszú távon kellemesen kiszámítható bérlői közösséget.
Ha tehát Buda, akkor a konklúzió kettős: vagy valami különleges és prémium ingatlannal lehet labdába rúgni a hegyen, vagy egy jól megválasztott és praktikus kisebb lakással lejjebb.
Pest! – vágta rá Csuhay Attila hónapokkal ezelőtt, aztán hetekkel ezelőtt újból, és némi átmeneti megingás után a szeptemberi terézvárosi airbnb-szavazás után is arra a kérdésemre, hogy a Duna melyik partján jobb ingatlanba befektetni.
Csuhay Attila cégének Benczúr utcai irodájában
Csuhay Attila cégének Benczúr utcai irodájában
Attila régi motoros. Évtizedek óta a fővárosi lakáspiacon dolgozik, több mint nyolc évig az V., VI., VII. kerületi Otthon Centrum irodákat tulajdonolta, és húsz éve a General Project Management (GPM) Kft.-t vezeti. Ingatlanberuházásokkal, kivitelezéssel, felújítással, projekt- és bérbeadás-menedzsmenttel, üzemeltetéssel foglalkoznak. Ők fejlesztik az Akácfa utcai A60 lakóprojektet (39 lakásos társasház), dolgoznak egy 17 lakásos apartmanházon a Dohány utcában, a Corvin Towersben a SnapChat irodáján, állandó partnerei az OTP-nek, így bankfiókokat újítanak fel, benne vannak egy airbnb-re szánt szép nagy lakás felújításában a Móricz Zsigmond körtéren, és Tiszafüreden is építenek egy háromszor tizenöt lakásos társasházat.
Befektetési szemmel egyértelmű tippje a pesti belváros. Szerinte városi legenda, hogy a belső kerületek túl vannak értékelve (egyébként a jegybank adatai sem ezt mutatják – lásd összeállításunkat a 10. oldalon), csak azért tűnik úgy, hogy elszálltak az árak, mert jó mélyről és gyorsan emelkedtek.
„Az elmúlt öt évben majdnem megduplázódtak a pesti belvárosi lakásárak, Budán azért ilyet nem láttunk” – mondja Attila. A trend persze nem biztos, hogy ilyen ütemben folytatódik, de a két kulcsszempont – mekkora egy lakás értéknövekedése, és mennyi bevételt termel – szerinte még most is Pest felé billenti a mérleget. „Mert még mindig messze vagyunk Bécstől, Münchentől, Koppenhágától, Brüsszeltől és Európa sok más fő- vagy nagyvárosától, és mert itt könnyebben és jobban lehet hasznosítani a lakásokat.”
Ami a bevételtermelést illeti, a hosszú távú kiadás körülbelül fele olyan jövedelmező, mint a rövid távú: előbbi éves hozama négy–öt, utóbbié nyolc–tíz százalék is lehet (a hozam itt a bérbeadásból származó adózott jövedelem és a lakás vételárának hányadosa). Ráadásul a bevétel jellemzően euróban keletkezik, ami gyengülő forintnál árfolyamnyereséget is hozhat. Csuhay Attila szerint tehát a legjobb befektetés egy airbnb-ztetett bel-pesti lakás, még ha gyorsabb is az amortizációja, és van munka a kiadással.
És akkor itt jön a képbe a friss terézvárosi tiltás, ami 2026-tól nem engedi meg a VI. kerületben az airbnb-t. Bennfentes pletykák szerint ráadásul előbb-utóbb a kormány is előjön a maga szabályozásával, és mindenhol korlátozhatja – a hírek szerint évi 180 napban – a rövid kiadást, de a terézvárosi szigor ettől még maradhat (a központi ukáznál szigorúbb bármelyik kerület lehet, csak engedékenyebb nem).
„A VI. kerület elesik, ott a helyiek által lakott lakások értéke is csökkenhet – mondja erre Attila –, a többi viszont még nyerhet is.” A turisták ugyanis az V., a VII. és a VIII. kerületekért versenyeznek majd, az itteni airbnb-tulajdonosok így jobban is járhatnak. A hosszú távú bérbeadók viszont aligha. Ha a 2200 terézvárosi airbnb jó része átzsilipel a hosszú bérlésre, az hirtelen megugrasztja a kínálatot, és ez nem felfelé szokta tolni az árakat.
És ha kivesszük a képletből ezt az egész airbnb-ügyet? Akkor is Pest, Belső-Pest, mondja Attila. „Fogynak a helyek, nem lehet hova terjeszkedni, korlátozott a kínálat, alig van új építkezés és új építésre alkalmas foghíjtelek, sokkal likvidebb a piac, több a vevő, könnyebben és gyorsabban lehet adni-venni a lakásokat, és egyébként is erre megy a világ. A városközpont mindig drágul.”
Van két varázsszó, amivel a semmi közepén a luxus luxusába jutsz, ahol aztán nincs más dolgod, mint hagynod, hogy elvarázsoljon a minden. Pár nap a Seychelle-szigeteki lapos Plattén, ahol a recepciós elejtette a füzetét, a diónyi rákok eliszkoltak előlünk, és időnként több száz teknős bukkan fel a tojásaival.
Írta: Nagy Szabolcs Szerintünk menned kéne. Ezt nem tudod megugrani.” Ezekkel a szavakkal végződött az első startuprodeóm. A Tresorit alapítói, vezetői ültek velem egy kis tárgyalóban az első rendes irodánkban. Pár évvel a később sikeresen exitáló kiberbiztonsági startup indulása után voltunk, épp erősen küzdöttünk azért, hogy minél több üzleti ügyfélnek értékesítsünk. Ez történetesen nekem mint marketingvezetőnek lett volna […]
Egészen friss, magyarra még le nem fordított, vagy már csak e-könyvben, esetleg antikváriumban beszerezhető régi kincsek. 10+1 olyan olvasmányt ajánlanak profi befektetők és nagypályás üzletemberek, amikből ők is sokat tanultak.
Nagyon komoly felfordulás, szokatlanul nagy pénztalicskázás várható jövő év elején a piacon, az inflációkövető állampapírból kizúduló több billió forint kereshet magának új helyet.