KÉRDEZETT: Ács Gábor és Zsiborás Gergő

Sokszor az eladók magukat verik át azzal, hogy egy szám beleragad a fejükbe. De meddig nőnek a lakásárak? Mi lesz azokkal, akiket a piac kiáraz a lakhelyükről? Balla Ákos a piac minden szegmensét átlátja, és a lakhatási válságról azt mondja: ez tényleg válság, És a válság szót húzzuk háromszor alá. De van sok ötlete is, olyanok is, amikkel pénz nélkül is sokat lehetne segíteni.

Februárban – meglepetésre – éves alapon tizenhét százalékot emelkedtek a budapesti lakásárak, mintha a piac előre beárazta volna az érkező állampapírkamatokat. A korábbi szuperciklusokat értettük, de most gazdasági fundamentum mintha nem lenne a felfutás mögött.
Most nagyon úgy tűnik, hogy az utóbbi öt hónapban több volt ebben a pszichológiai hatás, mint a valós tranzakció. A vevők novemberben egyszerűen bestresszeltek, hogy nem lesz lakásuk, és elkezdtek egymásra licitálni. Akik októberben akár olcsóbban is tudtak volna vásárolni a megtakarításaikból, az elmúlt hónapokban megvették drágábban. Az ősz óta megjelenő pozitív hírek felhajtották az ingatlan­árakat. Az eladók nagyon gyorsan magukévá tették azt a véleményt, hogy az ingatlanárak gyorsan föl fognak menni.

Megemelték a hirdetési árakat?
A vevők pedig belementek a játékba, és mentek a hirdetőkkel, licitálni kezdtek. Ez persze pozitív visszacsatolás volt az eladóknak. De ez nem igaz minden szegmensre, elég nehéz átlagról beszélni. Olyan nagyvárosokra jellemző, ahol van munkalehetőség, megfelelő infrastruktúra, ahol egy befektető számíthat rá, hogy a megvásárolt ingatlant bérbe is tudja adni.

Ez az alapvetően első lakásra gyűjtőket hozta nehéz helyzetbe. Ha valaki tizenöt éve azt a célt tűzte maga elé, hogy félrerak minden hónapban, és majd tizenöt–húsz év alatt megképzi a lakásra valót, akkor – mivel az olló nyílik – ez a cél egyre távolodik. Ez is a hitel szükségességét igazolja vissza, ami erősen tudja doppingolni a piacot. Akik az elmúlt tíz–húsz évben megélték a piac változásait,
ma egyre többen mondják, hogy ha bankhitelt vettek volna fel, akár négy–hét százalékos kamatra is, ma előrébb lennének. Egy sokkal olcsóbban vásárolt ingatlanra ketyegne a hitelük, és egy részét már törleszthették is volna.

Van egyáltalán alkupozíciójuk a vásárlóknak?
Definiáljuk, mi az alku! Ha valaki bemond egy blőd árat, aztán leviszi, az inkább árkorrekció, semmint alku. Az alku azután indul, hogy az ingatlan ára olyanná válik, ami a vevő figyelmét egyáltalán felkelti. A vevők sokszor elég naivan állnak a piachoz, engem is sok ismerősöm hív, hogy na, most akkor mit érdemes venni? Eleve a kérdés is rossz.

Mert nincs lemaradó, zárkózó kerület, ahol még van tartalék a növekedésre?
Ha valami árban le van maradva, annak jó oka van. Nincs ok a naivitásra, nincsenek pult alól árult ingatlanok. Ma már az áremelkedés után vagyunk, nincs olyan terület Budapesten, ami ezt ne szenvedte volna el. Nincs semmilyen logikus oka, hogy ne a kirakatot vagy a hirdetési oldalakat nézze valaki. Nincs félárú ingatlan a fiókban, mert akkor azt már rég eladtam volna valakinek, aki föltette ezt a kérdést korábban.

Eddig működött a pszichológia, most viszont tényleg kiáramlottak az állampapírpénzek a piacra. A fák az égig érnek, és tovább?
Van növekedés, de nem akkora, mint amiről sok helyen szó van. Nem látjuk, hogy a nyugdíjpénztári pénzek tömegesen megindultak volna, innen átlagosan nyolc–tízmilliót tudnak kivenni, állampapírban sem feltétlenül volt mindenkinek több, közben az ingatlanok jellemző értéke továbbra is ötven–nyolcvanmillió forint.

Ebből nem lehet lakást venni, de mondjuk önerőnek felhasználható, vagy ennyivel nagyobb lakást tud valaki megvásárolni. Ezeknek nyilván lesz hatásuk, nagyjából tíz–húsz százalékos növekedést okozhatnak az előző ingatlanpiaci évhez képest. Az jól látszik az eddigiekből, hogy az eladók ugyanezt száz százalékra teszik.

Mikor fog ez abba átfordulni, hogy a vevők azt mondják, oké, akkor most kivárunk mi, amíg nem viszitek lejjebb az árakat?
A piacon nagyon kevés a racionalitás, az eladók akár hónapokig is kitartanak. Ha 59 millióért kínálja a lakását, nem nagyon fogja visszavágni 55 millióra, de legalábbis nem hamar, és nem egy lépésben. Eldönti, hogy kivár. Felmegy a hirdetési portálokra, és mit fog találni? A kínálat ott is tele lesz túlárazott ingatlanokkal. Mások is kivárnak, nem csak ő. Megy a pókerparti, mindenki arra vár, a másik mit fog lépni. Ameddig nem lesz objektív, hogy ez az árszint nem érhető el, azért sem fog engedni senki, mert az emberek azért adnak el sokszor egy ingatlant, hogy másikba menjenek, jellemzően nagyobba.

Mert az elképzelhetetlen, hogy kisebbe vagy olcsóbba menjenek?
A legtöbben az életkörülményeiket reagálják le, de hogy olcsóbbat vegyenek? Ez nem jellemző. Az csak egy nagyon szűk és tudatos réteg, aki egy ideig kisebbe, olcsóbba, esetleg albérletbe költözik, hogy a különbözetet máshol nagyobb hozam reményében megforgassa. De hiába vagy pénzügyi elemző, ha meg kell róla győznöd a feleséged, hogy most a három gyerekkel albérletbe mentek, mert az így nyert pénzt be akarod fektetni a tőzsdén, valószínűleg az lesz a válasz, hogy „hülye vagy, dehogyis!”. Az emberek ma a bérleti piacra nem azért mennek, mert a lakásra szánt pénzt befektetik, hanem épp azért, mert nem tudnak lakást venni.

De hogyan érhet ez a trend véget?
Beledobtunk egy követ a tóba, az első hullám meg is jött, de jönni fog még több. Aki most tudott, árat emelt, elértük, hogy – nem is annyira felújított – panellakásokat egymillió forintos négyzetméter­áron adnak el a XI. vagy a XIV. kerületben, a piac többi szereplője is ehhez fog igazodni. Egyre többen lesznek abban érdekeltek, hogy ez az egész ne essen vissza. Erre a hullámra persze minden ingatlanpiaci szegmens megpróbál felkapaszkodni.

Aztán jön majd az a hullám, amikor lemorzsolódnak azok, akik objektíve ok nélkül próbáltak menni az áremelkedéssel – például a rossz lokációjú, energiahatékonyságban gyengébb, rossz műszaki állapotú, nagy alapterületű házak a külvárosban. És csak ezután kezdődhet korrekció ott, ahol az eladók sokáig ki tudnak tartani.

Eddig a leggyorsabban a befektetésre alkalmas ingatlanok részpiaca reagált, és tegyük fel, hogy két év, mire a piac valamennyire korrigál. Az eladók kitartanak, a gazdaság pedig addig odaér, hogy reális lesz a ma megszabott árszint. Mi történt? Valójában átvertük magunkat. Magasra raktuk a lécet, és két év alatt értünk el ebbe a magasságba. Csökkenni az árszint annyiban fog, hogy egy ötszázalékos alkut talán elbír úgy a piac, hogy még nem mondjuk csökkenésnek.

Átverik magukat sokan akkor is, amikor befagy az érték a fejükben, és azt mondják, hogy 2020-ban én megmondtam, hogy nem adom oda az ingatlant ötvenmillió forint alatt, és lásd, most eladtam. Igen, de ha 2020-ban eladtad volna negyvenötmillióért, beraktad volna a pénzt állampapírba, és ott hagytad volna öt évig, akkor ma, mondjuk, hetvenmillió forintod lenne. Az emberek ehelyett az ötvenmillióért a vállukat veregetik.

A lakhatási válság már a politikai napirendre is felkerült. Te a piac valamennyi területére rálátsz, hogyan definiálnád ezt a válságot?
Az emberek azért akarnak lakást venni vagy bérelni, hogy biztosan tudják, hova mennek aznap haza, hova vállalnak gyerekeket. Ez ma egy szélesebb társadalmi körnek nem érhető el sem a bérleti piacon, sem a tulajdonlásban. A legtöbben persze ma is tudnak hol aludni, de bizonytalanságban vannak, sokszor nem látják, hova vezet ez az egész, rossz pénzügyi döntéseket hoznak, ez maga a lakhatási válság, ami mindenkit a maga szintjén érint.

De válságtünet az is, ha valaki nem tudja fizetni a hitelét, mert amortizálódik az önereje, miközben létbizonytalanság is fenyegeti. Ha az átlagembert vagy az átlagos egzisztencia alatti embereket nézzük, mindenkit érint a lakhatási válság. Ennek egy részét lehetne piaci alapon kezelni, és nem is mindig kellene hozzá sok pénz.

Például hogyan?
Vegyük a bérlakáspiacot! A szabályozás itt nagyon elavult, és nem tudok róla, hogy éppen leporolás alatt lenne. A jogérvényesíthetőség nagyon csekély, hiába vannak meg a megfelelő jogfogalmak. Ha valaki nem akar kiköltözni a lakásodból, nehezen tudod ezt kikényszeríteni.

A bérlők is sokszor érzik, hogy kiszolgáltatottak.
Pontosan, de ez alapvetően törvényhozási és betartatási kérdés, ebbe nem kell óriási pénzeket pumpálni, ezt rendbe kellene rakni. Ez azért is fontos, mert ezeket a kockázatokat beárazza a piac, ez növeli a havi bérleti díjat. A kérdés másik oldala a szolgáltatástartalom. Már felnőtt egy olyan generáció, aki szolgáltatásra vágyik, és elvárja a lakhatása kapcsán is. Ha csöpög a csap, ne nekem kelljen bérlő létemre megjavíttatnom, oldják meg, majd kifizetem a végén. A piacnak fejlődnie kell. A kormány által tavaly bevezetett 150 ezres támogatás, még ha a munkaadók zsebéből is kerül ki, jó támogatási forma, transzparenciát teremt, adózott bérletidíj-bevételt eredményez. Ehhez tiszta keretek kellenek. Meg kell teremteni az igényt a jobb lakásra, magasabb szolgáltatásra és a rendes szerződésre is. De a törvényi hátteret is rendbe kellene rakni, ez elkerülhetetlennek tűnik. Ez tényleg egy válság, és a válság szót húzzuk háromszor alá.

Újraszabályozás mellett lennének piaci befektetők, akik erre tennének és építenének?
Igen, hiszen onnantól az egy új modell. Sőt adott esetben, ha valaki így kezdene el ingatlanokat fejleszteni, az remek tőzsdei termék is tudna lenni. Mibe rakod a pénzedet a tőzsdén? Amiben hiszel. Na, de az ingatlanban csak hiszünk! Itt van fundamentum, a lakások, amiket eladhatsz egyesével, csomagban, akárhogy.

Ez a projektek finanszírozásában is segíthetne.
Igen. Én például nem várom el az államtól, hogy pénzt tegyen ilyen nagy fejlesztésekbe. Ha a piac nem tudja magától megoldani, a piaci szereplők nem látnak értéket benne, ne tegyen bele pénzt az állam se. Az államnak jó szabályozónak kell lennie, ha ezt rendbe rakja, biztos vagyok benne, hogy kialakul egy befektetői kör, amelyik lát majd fantáziát akár több ezer bérlakás felépítésében és üzemeltetésében is.

Ezek mellett van egy másik, igen fontos terület, nevezzük szociális bérlakásnak. Ennek sem kellene feltétlenül az önkormányzatok hozzáértő vagy hozzá nem értő gazdálkodásában működnie. Ez is egy piaci szegmens, és hogy ki milyen színvonalú lakást bérel, mennyit fizet érte, kap-e rá támogatást, az meg egy pénzügyi kérdés. Rászorultsági alapon az állam, az önkormányzat, bárki be tud ebbe fizetni. Hagyni kellene a piacot, és megsegíteni, akinek szüksége van rá. És van a lakhatásnak az a szintje, ahol a piacnak nincs dolga: például a hajléktalanok elszállásolása, ez már társadalmi, szociálpolitikai kérdés.

Azt mondod, az államnak nem feltétlenül kell belenyúlnia a piacba, közben a mediánbér nagy része is el tud menni Budapesten egy albérletre. Itt a piac inkább kiárazza – például – a fiatalokat. Biztos, hogy nincs itt aktívabb dolga az államnak?
Nehéz kérdés. Óriási probléma az ingatlanpiacon, hogy a diákok nagy százalékban lakásokban és nem kollégiumokban vannak. Ezzel terhelik a szülők pénztárcáját, és elvesznek egy olyan kontingenst a piacról, ami ha visszakerülne oda, képes lenne mérsékelni az árakat. Úgy tűnik, erre most van kormányzati törekvés, tíz–húszezer kollégiumi hely akár tízezer lakást is jelenthetne a bérleti piacnak.

Azt látjuk, hogy most a pályakezdők talán túl fiatalon akarnak leszakadni a szülői háztól, ezt sugallja a média, van ilyen társadalmi nyomás is talán. Az is költözne, akinek nincs stabil jövedelme, nem tudja, mivel jár ez, mekkorák a pontos költségek, mik a kötelezettségek. Pénzügyi felvilágosításra van szükség, mert mi is itt a baj? Az, hogy idő előtt – ráadásul még alacsonyabb jövedelemből – kezdi égetni azt a pénzt, amit később önerőre is fordíthatna.

Ha egy fiatalnak adott a nyugalmi élethelyzet, nem biztos, hogy mindenképp el kell költöznie. Később a családalapítás, az első gyerek miatt ez amúgy is indokolt lesz. Ilyenkor a bevételek ismét visszaeshetnek, és nőnek a kiadások, ez az, ahol az állam megjelenhet. De nem lakással, hanem célzott támogatással. Nem tudunk minden fiatal párnak lakást adni, ennyi szabad hely nincs Budapesten. A cél mindenképp az kell, hogy legyen, hogy a fiatalokat abban segítsük, hogy tudjanak önerőt képezni.

Vannak támogatott hitelek, alacsonyabb önerő.
Nem tartom jó iránynak, hogy minél kisebb önerővel lehessen ingatlant vásárolni. Fel kellene építeni azt a megtakarítási logikát, módot, hogy a fiatal hogyan tud önerőt képezni, és hol tud minél kevesebb, nevesítve, mondjuk, ötvenszázalékos hitellel vásárolni. Attól tartok, hogy ha valaki tízszázalékos önerővel vásárol, sokkal nagyobb a veszélye, hogy a kilencvenszázalékos hitelt nem fogja tudni visszafizetni, és adott esetben ugyanúgy lakhatás nélkül marad, de már az önereje is elúszott.

Egy sokkal oktatóbb hatású folyamatot látnék jónak, ahol elindulunk onnan, hogy a gyerek nem égeti el fiatalon a pénzét, utána kap valamilyen támogatást bizonyos feltételek mellett, ha dolgozik vagy családot tart el, utána elindulhatunk abba az irányba, hogy önereje legyen, és utána pedig majd lakáshitellel lakása is. Ez egy életpálya, ami sok helyen varázsszó, tudom, de az ingatlanban egészen biztosan helye van, hiszen itt több évtizedes befektetésről beszélünk. Nem tartom helyesnek a bármire felhasználható kölcsönöket azoknál a fiataloknál, akiknek valójában nem erre van szükségük. Például egy babaváró kölcsön szabad felhasználású jelleggel szerintem nem jó, ingatlanönerőnek igen.

Gyakorlatilag arra használják.
Ki kellene mondani, hogy csak erre lehet. Edukáló termék volt a régi lakástakarék, a fiatalok hamar elkezdtek spórolni. Ez nem feltétlenül pénzkérdés, nem kell az államnak pénzt öntenie a piacba, de formálhatja, hogyan gondolkodjunk a pénzügyi terveinkről.

Jó ötlet a nyugdíjpénzeket a lakáspiacba átirányítani?
Sokat gondolkoztam ezen. A későbbi nyugdíjból nyilván hiányozni fog, de mivel célzottan az ingatlanpiacra lehet átvinni, talán mégsem problémás az elgondolás. Ezt nem autóvásárlásra vagy bármi másra, hanem ingatlanra lehet költeni, vagyis egészen biztos, hogy nem fog elveszni. Sőt ha folytatódik az értéknövekmény, akkor még nem is fog rosszul járni. A nagyobb összegű támogatásokat mindenképp ingatlanvásárláshoz kellene kötni valamilyen formában.

Van rá példa az EU-ban, hogy kertvárosi részeket úgy védenek a befektetőktől, hogy ha ott öt–tíz éven belül ad el valaki ingatlant, akkor tetemes adót kell fizetnie. Ez járható út lenne a magyar nagyvárosokban? Sokan érzik úgy, hogy kiszorulnak a városból az őrült árlicit miatt.
Lehet, hogy népszerűtlen leszek, de azt gondolom, hogy a piaci szabályozás akkor működik jól, ha a keresleti oldalra reagál. Ha valaki valamit nem tud megfizetni, azt persze ideiglenesen „rendbe lehet rakni” hatalmi eszközzel, de nem hiszem, hogy jó megoldás lenne.

Budapest belvárosában sokan vannak, akik szeretnek itt lakni, de már nem tudják fenntartani a lakásukat, őket a kereslet ki kell, hogy szorítsa. Hogyan? Lesznek, akik megfizetik a horrorisztikus árakat, és előbb-utóbb olyan emberek lesznek a belvárosban lakástulajdonosok, akik utána tudják fizetni a ház fenntartási költségeit. Ez lenne a normális folyamat, hiszen nem lehet érdek, hogy leszakadjon a homlokzat, ez balesetveszélyes, és a ház összes lakásának az értéke is csökken vele.

Az idősebbeknek, ha nem tudják fenntartani a korábbi életszínvonalukat, optimálisabb helyre kell költözniük, és ezt a piac ki is kényszeríti. Elég irracionális lenne, ha hatalmi szóval oldanánk meg: te itt nem lakhatsz, költözz ki, te meg gyere be! Alapvetően nem vagyok a tiltás híve, hogy így kellene pozícióba helyezni a helyit, a fiatalt, az időst vagy távol tartani a külföldit, a nem ott lakót. Egy jó szabályozás sokkal többet ér, mint egy rossz tiltás.

A kormány most mégis kínálati oldalról száll be, tőkét ad a fejlesztőknek, hogy épüljenek új lakások.
Érdekes kezdeményezés, van egy olyan feltételezésem, hogy ettől az árak nem fognak lent maradni, de itt is a kereslet dönt majd: mit fizetnek meg a vevők? Ha vásárló, ha fejlesztő vagyok, valójában arra van szükségem, hogy nagyjából tudjak tervezni a következő öt–tíz évre. Az államnak itt van szerepe. Tiszta, világos, transzparens, belátható, kiszámítható környezet, ha idáig el tudunk jutni a szabályozókkal, már sokkal előrébb vagyunk.

Tíz állítás a piacról
Klisék, tabuk, berögződések és nulla matek. Tipikusan ilyen háttérrel nyúlunk az ingatlanpiac­hoz, ahelyett, hogy számolnánk, terveznénk, és a megélt tapasztalatokból tanulnánk. Balla Ákos tanácsai.

1. 
Az Airbnb
„A VI. kerületi tiltás után nagyon kevesen lesznek, akik újonnan belépnek az Airbnb-piacra. Létrejöhetnek több lakást kezelő csoportosulások, esetleg köztük lesz tranzakció. Ők nagyobb méretben tudják menedzselni a lakásokat, ismerik a piacot, és elbírják az üzleti kockázatokat is. De ezzel kiesik egy olyan szegmens a budapesti belvárosból, ami komolyan befolyásolta a keresletet. Az a kedvezőtlenebb adottságú lakás, ami három napra jó, nem biztos, hogy 365 napra is megfelelő. Ezeket az ingatlanokat eddig felszippantották az airbnb-zők, de ha visszakerülnek, azzal a piac nem sok mindent tud majd kezdeni. Ezek ráadásul magasan árazott lakások, másfél–két milliós négyzetméterárral, mert a tulajdonosok eddig arra készültek, hogy az Airbnb-vel a világ pénzét megkeresik. Kérdés, ezekkel mi lesz, ahogy kérdés az is, ha esetleg az egész városban betiltják, mi lesz a földszinti üzlethelyiségekkel, kocsmákkal, éttermekkel. Ki jár majd oda? Mit lehet majd a helyükre hozni? Mi lesz az elmaradt adóbevételekkel?”

2. 
A hozamok
„A magyar ingatlanpiac soha nem tudott öt-hat százaléknál jobb hozamokat produkálni, a legjobb években sem. Ha az illetéket és az összes többi költséget is rászámolom, lehet, hogy még ennyit sem tud. És akkor arról még nem beszéltünk, hogy mi van, ha pár hónapig nem tudom kiadni az ingatlant. Arra nem lehet számítani, hogy pár éven belül megint lesz egy 18 százalékos ugrás, az értéknövekedés amúgy sem lineáris folyamat.
Ha valaki Albertfalván vesz egy hatvan négyzetméteres lakást tíz évre, akkor az éves ötszázalékos hozamot zsebre tudja tenni, és nagy valószínűséggel lesz egy vagy két olyan fölfutás az árakban, ami akár húsz–harminc százalékot is összehoz tíz év alatt. Ha ezt mind összehozzuk, azért ez elég szép hozam, de ehhez jól kell ingatlant választani, és csak hosszú távú befektetésben szabad gondolkozni.”

3. 
Ukrajna
„A következő év nagy problémája lehet az építőanyagok ára és elérhetősége, attól tartok itt is jókora áremelkedés jöhet. Komoly felhajtó erő lehet, ha lezárul a háború. Mi következik utána? Ukrajna újjáépítése. Az újjáépítéshez mi kell? Ember és persze anyag. A béke egyik nagy vesztese lehet az ingatlanfejlesztés és az építőipar, hiszen versenyhelyzet alakul ki az építőanyagokért és az építőkapacitásért.”

4. 
A rezsiválság hatása
„Mára elfelejtettük, de félévig mindenki nagyon figyelte a gázszámlákat, amikor ingatlant vett. Ez ma már nem deal-breaker. Az energetikai tanúsítvány megint csupán egy kötelező kelléke az adásvételnek, de nem befolyásolja az árat, hiszen sokszor már csak a szerződéskötéskor kerül az asztalra. Ja, hogy nem A, hanem D betű van rajta, akkor egy–kétmilliót vegyünk le az árból! Legfeljebb ilyen, inkább érzelmi alapú felvetések hangoznak el, nincs mögöttük matek, hogy mekkora lehet az energia plusz költsége, mondjuk, a rossz szigetelés miatt. De emiatt senki sem fog felállni az asztaltól.”

5. 
Megfizethető jövő
„Az építészet és az ingatlanfejlesztés nem keverendő össze a műemlékvédelemmel. A XI. kerület nem keverendő össze a belvárossal. Ott nagyobb hangsúly van a műemlékvédelmen, de ha elindulunk a külváros irányába, ott már egyre inkább teret kellene engedni, hogy a jövő lakónegyedeit építsük meg. Miközben a belvárosban az előző század elején épült épületeket védjük, a külvárosokban bizony azt kell néznünk, hogy a következő harminc, negyven, ötven évben hol fognak tudni a fiatalok lakást vásárolni, hol fognak tudni boldogulni, nem álmokat kergetve, hanem a reális pénzügyi keretekből. Ha modern, tetszetős, de megfizethető lakásokat akarunk, az sűrűbb beépítés lesz, mint egy szellős kertváros.”

6. 
Tabuk
„A szülők már a tizenhat–tizennyolc éves gyereknek mondják, hogy legyen saját lakásod, de beszélnek-e velük a devizahitel-válság tapasztalatairól? Mert hogy nagyjából ötven százalékuk érintett volt ebben a történetben. Arról többnyire sajnos nem mondanak egy szót sem, hogy 2008 előtt hoztak egy rossz döntést, és arról sem beszélnek, hogyan jöttek ki a gödörből. A hitel vagy hasonló komoly pénzügyi kérdések sok családban ma tabunak számítanak. De a klisét, amit a szüleiktől hallottak, azt elmondják – a személyes tanulságaik nélkül.”

7. 
Oktatás
„Tizenhat évesekkel már lehetne arról beszélni, hogy mi az a lakbér, a rezsi, mik a jogok és a kötelezettségek. Az ingatlanpiacon pusztán a pszichológiai hatások miatt hetek alatt tíz százalékot mennek fel az árak. Tíz százalék nem tűnik soknak, ekkora kedvezményért lehet, hogy a cipőboltba sem mész be. De az ingatlanpiacon ez öt–hétmillió forint! Az átlag se gondol ebbe bele, pláne, ha valaki még pénzügyileg felkészületlen is. A lakhatási kérdések megoldásában, a piac fejlődésében az oktatásnak komoly szerepe van, nekünk pedig súlyos restanciánk ezen a téren.”

8. 
Bécs
„Sokszor megkaptam a kérdést az elmúlt években, mikor lesznek a budapesti ingatlanárak ugyanott, ahol Bécsben? Miért kellene, hogy ott legyenek? A válaszom nagyon egyszerű: amikor a bérek is ott lesznek! Más gazdaság, más kultúra, más történet. Az, hogy egy mai magyar átlagkeresetből félrerakható megtakarítást hány évig kell gyűjtenie egy fiatalnak, és neki ebből valaha egyáltalán lesz-e lakása, sokkal nagyobb probléma, mint az, hogy Bécshez képest hol állunk.”

9. 
Toronyházak
„A toronyházépítés építésgazdaságossági kérdés, mert minél több szintet rakunk egy négyzetméter területre, annál gazdaságosabb lesz a történet. Budapesten vannak még ugyan tartalékok, de ha elkezdünk kijjebb építkezni, oda közlekedési infrastruktúra is kell, villamos és metró. Az is várospolitikai és városfejlesztési kérdés, hogy nem szerencsés például Dél-Budáról vagy Dél-Pestről a Váci úti irodafolyosóra járni dolgozni. Több olyan gócpont kell, ahonnan még elérhető a belváros, de még nem a kertváros.”

10. 
Luxuspiac
„Kicsi és zárt piac, sajátos szabályokkal, ahol fontos a diszkréció. Szakadatlanul fejlődik, itt is lezajlott egy generációváltás. Másfél milliárd felett a vevőkben már nincs kompromisszumkészség, de ha valaki ennyit kiad egy ingatlanért, miért is lenne benne? A piac teteje ötmilliárd forint körül van, ennél többet nem nagyon adnak ki itthon ingatlanra.”