Hitelcsúcs, kamatcsúcs. Lassan egy terjedelmesebb hegyvonulat összes különböző ormát el lehetne nevezni, ha csupán az elmúlt egy év gazdasági fejleményeinek szalagcímeiből kölcsönöznénk. Nem lenne druszája egy tetőpontnak sem: pörög az infláció, egekben a forint, a Magyar Nemzeti Bank pedig jóformán lavinákat kerülgetve csákányozza felfelé a jegybanki alap- és az egyhetes betéti kamatszintet is. Csakhogy a remegő kezű hegymozgató közben maga is elindít pár lavinát, ahogy azt most a lakáshitelek piacán is látni lehet. A kereskedelmi bankok előtt sincs más út: ha drágulni kell, drágulnak ők is.

Távcsővel nézve még talán azt is mondhatnánk, hogy minden a legnagyobb rendben. Idén januárban 108 milliárd forintra – tavalyhoz képest csaknem 84 százalékkal többre – kötöttek szerződést az újdonsült lakáshitelesek. Viszont ha közelebb hajolunk, már szembetűnő, hogy a trendet az állami támogatások keze mozgatja. A támogatott konstrukciók már az összes folyósítás több mint egyharmadát képviselik, a maximum háromszázalékos hiteldíjmutatók felfűtik a kihelyezéseket. A lavina alatt? A szabadpiaci környezet hitelesei.

Három élethelyzetben – két korábbi hiteladósén és egy leendő lakásvásárlóén – nézzük meg, hogy öt év alatt hogyan lett a fix a király, miért gondolkodnak sokan hitelkiváltáson, előtörlesztésen, és hogy érdemes-e kivárniuk azoknak, akik az állami kapaszkodók nélkül kell, hogy megkeressék a legjobb lakásvásárlási lehetőségeket.

Ami ma öt, holnap hat lehet

DÁVID
Év: 2017
Bank: Budapest Bank
Hitelösszeg: 12 millió forint
Önrész: 3 millió forint
Futamidő: 14 év = még 9 év
THM: 2,6% induló, 4,6% jelenlegi
→ 4,79% leendő
Kamat típusa: változó, 6 havi kamatperiódus → 5 évre fix
Ki intézte: Dávid

„Még nem éreztem túl szükségesnek, de jobb a békesség” – kezdi indokolni Dávid hitelének kiváltását. Négy és fél éve, 2017 őszén vett fel tizenkétmillió forintot a Budapest Banknál, akkor tizennégy éves futamidővel. Épp most fixálja, mondja, sokkal inkább a kiszámíthatóságot, mintsem az alacsonyabb kamatot keresve. Az emelkedő kamatszintet ugyanis a bank „egyenlítő” konstrukciója miatt kisebb részben meg tudta kerülni.

„Ez egy speciális csomag. Ha a számládon van megtakarítás, lényegében kevesebb a tőketartozásod” – mondja. Korábbi megtakarítását így lekötve a hitel harminc százalékát érinti a kiegyenlítő hatás, ami tompítja az eredeti, hathavi kamatperiódus meredek emelkedését. A szerződés megkötésekor az első periódusban még 2,6 százalékot fizetett, a fix mutatókkal szemben ekkor még jóval kedvezőbb kamatszint sokkal csábítóbb volt, mint a kiszámíthatóság. „Ráadásul – mondja Dávid – az egyenlítő konstrukció miatt kisebb kockázatnak éltem meg az esetleges kamatnövekedést, hiszen a megtakarításom után is emelt kamatot kapok.”

Miért váltja ki? Minimális a költsége, és a biztonság, a békesség a jelenlegi kamatkörnyezetben már fontosabb szempont. Az annuitásos hitel miatt emelkedik a hitelösszeg, de ez számításai szerint nem érzékelhető annyira. Ötéves periódusra, kilencéves futamidőre vált, amit lakástakarékba rakott pénze miatt valószínűleg nem fog megvárni. „Szinte már most ki lehetne fizetni, de nem éri meg – van egészségpénztáram, az egyenlítő hatás is pluszt jelent, így tulajdonképpen jobban járok a hitellel, mintha nem is lenne.”

„Öt évvel ezelőtt a legnépszerűbb kamatperiódus még az egyéves vagy még rövidebb időtáv volt” – mondja Argyelán József, a hitelek összehasonlításával foglalkozó Bankmonitor vezető elemzője. Ekkor ezek voltak a legolcsóbbak, a fix konstrukciók jelentősége a maihoz képest még marginális volt. „Nagyjából háromszázalékos kamat volt az általános. Ez a kamat alapját szolgáltató referenciamutatóból, a buborból és a körülbelül 2,5 százalékos kamatfelárból adódik össze.”
A bubor (a banki hitelek referenciakamata) azonban a jegybanki alapkamat növelésével hatalmasat ugrott öt év alatt, hathavi jegyzése 2017 őszén 0,07 százalék volt, idén március közepére 6,43 százalék lett. Ez azt jelenti, hogy a három százalék körül induló hitel ma már nyolc–kilenc százalékos kamattal is mehet, illetve mehetne, ha tavaly december 24-én nem jelent volna meg a kormány karácsonyi ajándéka, a terheket júniusig durván 4,5 százalékra korlátozó kamatstoprendelet. Azt viszont nem tudni, mi lesz az intézkedés végével.

„Júliustól gyakorlatilag rászakadhat a jelenlegi kamatkörnyezet ezekre a hitelesekre, ez pedig nagyjából átlagosan olyan 18–19 százalékos törlesztőrészlet-emelkedést is jelenthet” – mondja Argyelán. A kiszámíthatóbb, fix kamatperiódusra váltás sokszor kedvezőbb feltételeket nyújthat, ezért ez a változó kamatozású hiteleknél jó döntés lehet. Nem is érdemes várni a stop végéig, júliusig várhatóan tovább drágul a hitelpiac. Ami ma nagyjából öt százalék, az nyáron akár öt és fél, hat százalék körül is mozoghat.

Hátra is lehet dőlni

ESZTI
Év: 2021
Bank: K&H Bank
Hitelösszeg: 20 millió forint
Önrész: 12 millió forint
Futamidő: 15 év
THM: 4,3%
Kamat típusa: fix
Ki intézte: hitelügyintéző

„Húsz évre vettem fel. Várj, nem is, tizenöt lesz” – hallom Eszti nevetését, a háttérben pedig a hitelszerződés lapozgatását. Harminckét milliós lakásához húszmilliót kölcsönzött tavaly novemberben, 4,3 százalékos kamattal. „Igen, 2036-ban jár le. Végig fix, a K&H-nál kötöttem.” Eszti régóta, közel húsz éve a bank ügyfele, hitelügyintézőjével így egyedi ajánlatot kért, ennél pedig csak egy jobbat kapott – volna, de az UniCredit végül egyedi adózási státusza miatt visszautasította. „Azt hiszem, pont előtte két héttel módosítottak az üzletszabályzatukon.”

A legjobb ajánlatokért a hitelügyintéző futott, még az OTP volt versenyben, de ugyanolyan feltételeket kapott, mint saját bankjánál. Így végül kényelemből maradt az utóbbinál. Fontosnak érezte, hogy egy nagyobb, biztonságosabb banktól szerezzen hitelt, és a konstrukcióban is ugyanez a szempont döntött. „Felhívtam az egyik banki ügyintéző ismerősöm, aki nem is értette, hogyan lehet kérdés, hogy nem fix kamattal veszem fel. Eleinte tíz év fix, öt év változó konstrukcióban gondolkodtam. Egymillió forint volt a különbség, de úgy voltam vele, hogy jobb a biztonság. Áldom is az eget, hogy az ismerősömre hallgattam” – mondja Eszti

a mai kamatkörnyezet láttán. Amit amúgy azóta már nem néz, hátradőlt, amint meglett a hitel.
A biztonság mellett mindenképpen olyan hitelt keresett, ami rugalmasan áll az előtörlesztés intézményéhez. Jelenlegi szerződése szerint öt év után ezt díjtalanul teheti meg. Amit várhatóan ki is használ, mondja, hiszen a közel százötvenezer forintos törlesztés és a fennmaradó tőketartozás után számolt kamat is kevesebb lesz. „Emiatt többet is vettem fel picivel, mint amire feltétlenül szükségem lett volna, öt év után pedig elkezdek előtörlesztgetni.”

„A tavaly márciusi mélypontról lekésett, de még így is jól járt” – mondja Argyelán József. Ősz óta mostanra a 4,3–4,5 százalék körüli teljes hiteldíj mutató (THM) már inkább öt százalék felett mozgott. A legnépszerűbb ajánlatok tavaly a tízéves, a futamidő végéig fix kamatozású hiteltermékek voltak. Itt felesleges hitelkiváltáson gondolkodni, hiszen a kamatok csak emelkedtek, a kiváltás díjáról és az új hitel induló költségeiről nem is beszélve. „Egyesek mégis elgondolkodhatnak – mondja Argyelán –, hogy a jelenlegi piaci környezet miatt nem bíznak a bankjukban, de a hazai bankok kockázata ezen a téren igen kicsi.”

Fix a fix

PETRA
Év: 2022
Bank: ?
Hitelösszeg: 20 millió forint
Önrész: 6 millió forint
Futamidő: 20 év
THM: ?
Kamat típusa: fix
Ki intézi: hitelügyintéző

„Mindenképpen június előtt akarom összehozni a hitelszerződést, mert szájhagyomány útján terjed a hír, hogy akkor nagyon emelkednek majd a kamatok” – mondja Petra, aki húsz évre kötelezné el magát húszmillió forintért. Nála is fix a fix. „Nem szeretem a bizonytalanságot. Ha nem a fix kamatozást választanám, állandóan monitorozni kellene. Ez a változó tényező sokkal nagyobb teher lelkileg, mint az, hogy nagyobb hiteldíjat fizetek.”

Szintén a rugalmasságot, az előtörlesztési lehetőséget keresi, valamint az is fontos, hogy a törlesztőrészlete ne haladja meg fizetésének egy adott százalékát. A jövedelemarányos törlesztési mutató, azaz a hitelfék jelenlegi mértéke ötven százalék, ez azt jelenti, hogy a havi törlesztőrészlet nem lépheti át az igazolt havi nettó jövedelem felét. Petra inkább a harmadánál húzná meg a vonalat. Ő is hitelügyintézővel beszélget, jobb, ha egy ember dedikáltan ezzel foglalkozik, mondja. „Képes lennék rá én is, de egyszerűbbnek láttam, inkább belekalkulálom a hitelfelvétel költségébe az ügyintézőt. Ez a segítség azért jellemzően megéri.”

Lakást huszonhat–huszonhétmillióért keres, de jelenleg ez a szűk keresztmetszet. Cash is king, kétszer is volt, hogy a készpénzes ajánlattevők felé billent a döntés. „Nagy szerencse kell, hogy csont nélkül, első ajánlattételre engem válasszanak, nem akarják megvárni a hitelfolyósítást.”

„Két hónapja még azt mondtam volna, hogy siessen, gyorsítsa fel a lakásvásárlást, így megelőzve a további kamatemeléseket. A mai helyzet azért egy kicsit árnyalja a dolgokat” – mondja Argyelán József. A szomszédban dúló háború és a vonatkozó gazdasági szankciók hatása már a lakáspiacon is jelentkezik, rengeteg olyan vevőről, eladóról hallani, aki a krízis kitörése óta elállt az adásvételi szerződéstől. „Ez egy hatalmas pénzügyi döntés, amit ilyen bizonytalan, kiszámíthatalan környezetben nem szerencsés meghozni. Kérdés, hogy jöhet-e miatta az utóbbi években ralizó ingatlanpiacon változás.” Nagyon sok az ellentmondásos tényező, de a háború gazdasági következményei akár három–öt százalékos árkorrekciót is hozhatnak.

Az ingatlanárak kérdőjeles mozgása mellett azonban a lakáshitelek ára egyértelműen felfelé mutat, a jelenlegi, ötszázalékos THM-ek jó eséllyel 6,5 százalékra is kúszhatnak. A bankok pedig a piaci kockázatokat szabályzataik szigorításával is kezelhetik. „Nemcsak drágábban, hanem szigorúbb feltételek mellett, akár kevesebbet is hitelezhetnek. Aki kivár, azzal szembesülhet, hogy kisebb összeghez juthat – mondja Argyelán. – A támogatott hiteleseknél persze nincs kamathatás, ők kivárhatnak. De nekik is érdemes szem előtt tartaniuk, hogy a támogatott zöld hitelnek van egy kétszázmilliárdos kerete. Nem tudjuk, hogy meg kívánják-e majd hosszabbítani, de egy ilyen bizonytalansági tényezőnél inkább jobb abból kiindulni, hogy nem. Hatalmas érvágás lehet egy 2,5 százalékos kamat helyett a piacról felvenni lakáshitelt.”