„Emberként, barátként, családapaként nem helyettesíthető. Üzleti szempontból ez arról szól, hogy amennyiben a cégcsoport a jövőben működni és növekedni szeretne, nem az a megoldás, hogy őt próbáljuk helyettesíteni, mivel egyedülálló volt. Úgy kell összeállítani a csapatot, hogy az utána maradt jelentős űrt kitöltsük. Ő ugyanis hihetetlenül széles üzleti skálát volt képes lefedni.”

Ez a néhány sor Ladislav Bartoníčektől származik 2021 őszéről, fél évvel azután, hogy Csehország – és az egész régió – messze leggazdagabb milliárdosa egy márciusi szombaton életét vesztette. Petr Kellner 17,5 milliárd dolláros vagyont (5700 milliárd forintot) hagyott itt az örököseinek, és egy 44 milliárd dollárt érő hatalmas cégcsoport, a PPF Group irányítását a vele harminc éven át dolgozó Bartoníčeknek és menedzser társainak.

Korábbi bizalmi embereire hirtelen óriási teher, extra felelősség szakadt, és bár Bartoníček a cseh Forbesnak azt mondta, „bolond lennék, ha őt akarnám megformálni magamból”, hiszen innentől „másfelé vezet az út”, a nyomást nagyon is érzi. Bevallotta, hogy sose lesz képes olyan kockázatokat vállalni, mint ő, de amikor üzleti döntéseket hoz, néha elgondolkozik, mit mondana, mit tenne Petr Kellner a helyében.

Kellner egész más ligában játszott, mint bármely magyar topmilliárdos, több mint tízszer annyi pénze volt, mint Csányi Sándornak, Mészáros Lőrincnek vagy egykor Demján Sándornak – a két ország között nemcsak az átlagos jövedelmekben óriási a különbség, régóta nagy a szakadék a Forbes-listás cseh és magyar milliárdosok becsült vagyona között is. De ha egy ország egyik leggazdagabb emberének karizmája, extra kockázattűrése, önerőből felépített üzleti birodalma és hatalmas vagyona van, akkor a halála nyomán keletkezett űr szempontjából szinte mellékes, hogy több ezer vagy több százmilliárd forintos örökségről van szó.

Passzívak, de megkerülhetetlenek
Demján Sándor 2018. márciusi halála nem volt annyira hirtelen és váratlan, mint Kellneré, mégis beletelt legalább három évbe, hogy a Gránit Pólus csoport újradefiniálja magát. Kívülről – az ingatlanpiac más szereplői felől – nézve az egykor gigaberuházásokban, Budapest és más régiós városok képét, arculatát alapvetően befolyásoló fejlesztésekben gondolkozó cégcsoport sok mindent csinált, csak azt nem, amiben korábban igazán nagy volt: nem kezdett bele semmilyen új beruházásba. Látszólag visszahúzták ingatlanfejlesztési kapacitásaikat, miközben a piac nem csendesedett, éppenséggel olyan konjunktúrát élt meg, mint utoljára közvetlenül a 2008-as válság előtt.

A környezet persze sok szempontból megváltozott. Budapest képét meghatározó üres telek, olyan szabad terület, ahol bravúrokat lehet bemutatni, jóval kevesebb van, mint amikor Demján Sándor és csapata nekiállt, hogy például a Rákóczi hídtól elindulva beépítse az egész dél-pesti Duna-partot. A legaktívabb piaci szereplők összetétele is átalakult. Az állam egyre meghatározóbb beruházóvá lépett elő: a Mome- és a Ludovika-kampusz, a Liget-projekt épületei, a Hungexpo új csarnoka, az új stadionok, sportcsarnokok vagy korábban a Várkertbazár – mind olyan látványos fejlesztések, amiket az állam indított és finanszírozott.

Ezek mellett magánberuházások is jócskán zajlottak, és zajlanak ma is, leginkább nagyszabású lakás-, iroda- és logisztikai fejlesztések történtek az elmúlt években, és ha most nem nézünk távolabbra Budapest határánál, a Futureal Csoport egy új óriásplázáját, az Etelét, akkor is észre kell vennünk.

A Gránit Pólus az elmúlt évekből nem tud ilyen projekteket felmutatni, és nem azért, mert nem lett volna meg a pénze, tudása, sőt akár egy bravúrra alkalmas óriástelke is a hasonló fejlesztésekhez. Akárkivel beszéltem a nagy konkurensek közül, három erős állítást nagyjából mindenki megfogalmazott. A Gránit Pólusnál likvidebb, tőkeerősebb csoport kevés van ma Magyarországon. A menedzsmentjük az egyik legjobb az országban, ha három cégnevet kell említeni, ahol a hazai ingatlanfejlesztői szürkeállomány jelentős része koncentrálódik, az a Wing, a Futureal és ők. És végül a harmadik állítás, hogy bár valóban passzívnak látszanak, ma is megkerülhetetlenek.

Mindent a Central Parkra
Demján Sándor két konkrét tervet hagyott örökül: a Central Park és a Westend tőzsdére vitelének tervét. Az előbbi „Budapest legjobb telkére”, egy 9,5 hektáros területre álmodott új városrész felépítése kéthektáros közparkkal, irodákkal, lakóingatlanokkal, szállodával a Nyugati pályaudvar és a Westend mögött. Az utóbbi egy jelentős tőkepiaci tranzakció nagy kapitalizációval és azzal az újdonsággal, hogy a főváros legértékesebb bevásárlóközpontja az egyik első szabályozott ingatlanfejlesztési társaságként lépett volna a tőzsdére. Három évvel Demján halála után a két projekt egyike sem valósult még meg, továbbra is tervekről beszélgetünk a Gránit Pólus vezérigazgatójával.

„Azt folytattuk, amit akkor kezdtünk el, amikor Sándor még élt” – kezdi Ágházi Gyula. Régi ember, közeli ember, egyike azoknak a fiataloknak, akiket Demján évtizedekkel ezelőtt észrevett, helyzetbe hozott, bizalmába fogadott, és egyike annak a négy embernek, aki még a halálos ágyánál is egyeztetett vele a jövőről. Ezzel együtt vonakodva beszél, nem szereti előtérbe tolni magát, és azt mondja, most nincs is jelentős szerepben. Szakmai eseményeken, konferenciákon és a fontosabb üzleti tárgyalásokon azonban ő képviseli a céget, versenytársak és partnerek az ő nevét említik mint a Gránit Pólus arcát.

„Likviditási konszolidáció, a tőke koncentrálása, a portfólió szűkítése, az adósságráta csökkentése, fókusz Magyarországon” – sorolja címszavakban a lényeget, aminek valójában már 2015-ben, még bőven Demján Sándor életében nekikezdtek. Akkor egy hatalmas tranzakcióban eladták a TPG Real Estate befektetési alapnak az egykori Trigránit-portfólió több mint felét (és vele a brandet is – ezután lett megint Gránit Pólus a csoport neve). Nagy exit volt, 600 millió eurós bevétel és jelentős portfóliótisztítás Pozsonytól Poznanig. Az eladások aztán később is folytatódtak, megváltak a zágrábi és az aradi plázától, egy fejlesztési telektől Szlovéniában – a határainkon túl mostanra alig maradt a tulajdonukban más, mint Oroszországban a tatárföldi Cselni bevásárlóközpont.

Még a legjobbkor, a covidválság előtt adtak túl szinte mindenen, ami külföldön volt, hogy bőséges készpénztartalékot halmozzanak fel a következő nagy itthoni dobásukra. Ez volna a Central Park néven futó távlati projekt – évek óta szó van róla. A fejlesztési telket, egy példátlanul nagy szabad területet a főváros közepén még Demján Sándor idejében nézték ki és vették meg, az első terveket is vele szőtték, de azóta csak papíron haladtak.

„Rég tudtunk volna már ideépíteni egy több száz lakásos társasházat, de nem ez a profilunk, nem ezt akarjuk, és nem ezt a szellemiséget örököltük Sándortól. Ez tényleg Budapest legkülönlegesebb ingatlanfejlesztésre alkalmas telke, nincs még egy üres terület, amit ilyen infrastruktúra vesz körül, villamossal, vonattal, metróval, trolival, hatsávos úttal. Csak repülőtér nincs, de ha egyszer megépül a gyorsvasút Ferihegyről, az is ide futhat be, és ideterelheti a reptér töltöttségét.”

Ez tehát a birodalom koronaékszere, és olyasmit terveznek rá, ami „abszolút összhangban van azzal”, ahogy Demján gondolkozott. „Értékes, hosszú távon is értékes, és nemcsak anyagilag, hanem társadalmi szempontból is értékes beruházást – pontosítja Ágházi Gyula. – Olyan méretű lesz, ami a Trigránit korábbi projektjeihez fogható, több százmillió eurós fejlesztés.”

Csak lelassult. Mint ahogy a Westend tőzsdére vitele is elakadt – több körülmény is közbejött. Az egyik adja magát: 2020 kora tavaszán beütött a covidjárvány, vele a pánik, és jöttek a lezárások. A csoport tulajdonában lévő aranytojást tojó tyúk, a hetente 400 ezer, évente 20–22 millió embert kiszolgáló Westend üzletei és szállodája májusra teljesen kiürültek (Az első covidév végén számszerűsítették is a járvány gazdasági hatásait: a Westend épületegyüttes piaci értéke a covid előtt meghaladta a 605 millió eurót, 2020 végére 570 millió euróra csökkent.) és pillanatok alatt lekerült a napirendről a tőzsdei bevezetése is.

Hiába volt minden előkészítve szabályozási és befektetői oldalról, és hiába volt 2020 első két hónapja a valaha volt legjobb időszaka a Westendnek, egy március végi egyeztetésnek az lett a vége, hogy a Westend jelenlegi tulajdonosai és a tőzsdei befektetők – pénzügyi befektetők, alapkezelők, biztosítók – elhalasztották a projektet.
A Gránit Pólus menedzsmentjének is akadt épp más dolga: kezelni kellett a bérletidíj-csökkentésért jelentkező bérlők igényeit, minimalizálni a saját veszteségeiket is, és közben kialakítani egy tisztább üzemet covidbiztos takarítással, légkezeléssel, higiéniai szabályokkal.

West End Magyarország Zrt.

Árbevétel
(milliárd forint)
2018:
15,9
2019:
16,9
2020:
14,3
Adózott eredmény
(milliárd forint):
2018:
1,8
2019:
3,1
2020:
-6,7

Westend Üzemeltető Kft.

Árbevétel
(milliárd forint)
2018:
3,3
2019:
4,0
2020:
3,8
Adózott eredmény
(millió forint):
2018:
134,2
2019:
117,7
2020:
35,2

Forrás: Dun & Bradstreet

Nem látták előre a világjárványt, és nem is ezért töltötték fel likvid tartalékaikat, de ilyen helyzetben jól jön, ha több milliárd forintnyi szabad cash flow-n ül az ember, és tudja, hogy kábé mindent kibír. „Ha két évig be lettünk volna zárva, akkor is túlélünk” –­ mondja Ágházi Gyula immár egy olyan negyedik covidhullám közepén, amelyik azt mutatja, hogy mindent meg lehet szokni. A Westendben ma 15–20 százalékkal alacsonyabb csak a látógatószám, és tíz százalékkal kisebb a forgalom, mint a pandémia előtti legjobb hónapokban.

Bár közben felépült az őrmezői Etele Pláza, a Westend továbbra is Budapest legértékesebb üzletközpontja. A food court újra tele van, a közben megújult szálloda (Kiköltözött a Hilton, bejött a Crowne Pláza, és közben ESG, vagyis környezettudatos, zöld szempontok alapján teljesen átalakították az épületet. A hotel károsanyag-kibocsátása negyven százalékkal csökkent.) újra kinyitott, az irodák változatlan bérleti díjon ki vannak adva, és a tulajdonosok továbbra is célozzák a tőzsdét. „Ezt a tervet nem tettük el egyszer sem a fiókba, most is ott van az asztalomon, dolgozunk rajta.”

A Central Park koncepciója viszont átmenetileg bekerült a fiókba. Volt ugyanis egy csomó tisztázatlan koncepcionális kérdés – lesz-e a területen konferencia- és rendezvényközpont, itt lesz-e a ferihegyi gyors­vasút állomása, hogy néz majd ki a 6. és a 13. kerület infrastrukturális összeköttetése –, és a 6. kerület változtatási tilalmat is elrendelt a területre.
Közben pedig elindult a Budapest Fejlesztési Központ (BFK) által kiírt nemzetközi tervpályázat is a környék rehabilitációjára, ami sok mindent újra írhat. Uniós forrásokból finanszírozható nagy fejlesztés, a vasúti sínek áthelyezését, föld alá vitelét is érintő átalakítás formálódik a Podmaniczky út, a Nyugati tér és a Váci út között. A Gránit-telek (ahová a Central Parkot tervezik) és egyébként maga a Westend is mint magántulajdon beékelődik ebbe a területbe, így a Gránit Pólus, az állam és az érintett önkormányzatok között elég komoly együttműködésre is szükség van.

Ha valaki azt mondja, hogy ez nem ugyanaz a cég, mint Sándor életében, igaza van. Nem is akar az lenni.

Ez már elkezdődött. A menedzsment azon dolgozik, hogy harmonizálják a terveket, de addig nem kezdenek bele semmibe, amíg az egész terület fejlesztési koncepciója nem véglegesedik. A most továbbjutó tizenkét építésziroda – köztük nemzetközi sztárépítészek – 2022 márciusára leteszik a terveket az asztalra, majd a BFK eredményt hirdet, és valamikor tavasszal kialakul a koncepció. „Addig nincs értelme a projektről beszélnünk” – mondja Ágházi Gyula. Az lehet ugyanis a pont, amikor komolyan elgondolkodnak egy legalább öt, de akár húsz–harminc évet is felölelő óriásprojektről, és annak részeként az utolsó Demján-álom megvalósításáról.

Amiről senki sem beszél
Demján Sándor halála óta unokája, Vogel András ül az elnöki székben. Nem rejtőzködik, csak nem keresi a nyilvánosságot, mondja magáról. Nem ad interjúkat, nekünk is csak pár mondatot mond, gyerekkorában sem hirdette, hogy ki a nagyapja. Évek óta a cégnél van, elemző aggyal és teljesen más habitussal, mint fenegyerek nagyapja. Ma a Gránit Pólus igazgatóságának elnöke. És a családi vagyon kezelője.

Nincs könnyű dolga, de ezt már nem ő mondja. „Ez egy terhelt helyzet.” „Nincsenek könnyű helyzetben.” „Borzasztó nehéz lehet.” Konkurens piaci szereplők ilyen és ehhez hasonló kommentekkel is magyarázzák, hogy a csoport ma passzívabb korábbi önmagánál, és nem a covidra utalnak. Egyikük sem lát bele az örökösök és az egyik tulajdonos viszálykodásába (ezért nem is vállalják névvel a véleményüket), de hogy egyelőre nincs béke, arról mindenki tud, és hogy ez is lassítja és nehezíti döntéseiket, azt mindenki el tudja képzelni.

A kiterjedt cégbirodalom és ingatlanportfólió anyavállalata – a különböző Westend cégeket, a Gránit-Pólus Management Zrt.-t, a Sóházat, telkeket, a Budapest Sportarénát és más érdekeltségeket üzemeltető leányvállalatokat összefogó Gránit csoport – legnagyobb tulajdonosai a családtagok: több mint 75 százalékot birtokolnak. Utánuk Csányi Sándor OTP-vezér különböző holdingcégeken keresztül 15, illetve 18 százalékot tulajdonol a bonyolult felépítésű csoport egyes cégeiben, Nyúl Sándor (Demján Sándor legrégebbi üzlettársa és egykori barátja) öt százalék alatti tulajdonos, a maradékon a topmenedzsment több tagja osztozik.

Halála óta unokája, Vogel András ül az elnöki székben.Évek óta a cégnél van, elemző aggyal és teljesen más habitussal, mint fenegyerek nagyapja.

Hogy nem minden tulajdonos ugyanúgy képzeli a jövőt, az először 2019-ben derült ki. A vita 2020-ban vált publikussá, amikor Nyúl Sándor bejelentette, hogy kiszáll gránitos cégeiből, és a családnak adja el tulajdonrészét. Hogy mennyiért, arról nem tudtak megállapodni, így júniusban már az is tudható volt, hogy az elszámolási vita elmérgesedett, Nyúl Sándor pert indított, és bíróságon próbál érvényt szerezni 4,5 milliárd forintos igényének. A jogvita ma is zajlik, így az érintettek ennél mélyebben nem tárják fel a részleteket.

Az útkeresésen viszont mostanra túl vannak. „Ha valaki azt mondja, hogy ez nem ugyanaz a cég, mint Sándor életében, igaza van. Nem is akar az lenni. Szándékos újrapozicionálás van – mondja Ágházi Gyula. – Óriási volumen helyett moderált profitcélok. Óriási kockázatvállalás helyett biztonságos működéssel ellensúlyozott kockázatvállalás. Extra növekedés helyett stabil növekedés. Folyamatszervezés-alapú működés helyett tudás­alapú működés. Energikusság és robbanékonyság mellett innováció és konstruktivitás. Arculatformáló épületek helyett környezettudatos, fenntartható fejlesztés. És végül a pótolhatatlan one man show helyett kiegyensúlyozott és összekovácsolt csapatmunka.”

Nem egy mega-ingatlanfejlesztő vagy Közép-Európa legnagyobb mamutja akarnak tehát lenni, csupán egy középméretű, stabil és erős magyat vállalkozás. Amelyik inkább kevesebb, unikális dolgot csinál, de abban iránymutató.
Vagyis akárcsak Bartonícek, Ágházi Gyula is azt mondja, másfelé visz az út. Körülbelül fél évente azért kimegy Demján Sándor sírjához a temetőbe, és elgondolkozik, ő épp mit tenne a helyében.

A Demján-vagyon fontosabb elemei:

Westend City Center: 1999-ben épült meg, azóta a csoport tulajdonában van, Budapest legforgalmasabb és legmagasabb bérleti díjú bevásárlóközpontja, irodákkal, szállodával.

Sóház: A Westend melletti irodaház, a Gránit Pólus székháza. Eredetileg 1916-ban épült, 1999 óta a csoporté, itt volt Demján Sándor irodája is.

Central Park telek: Nevezték korábban Westend 2-nek is a 9,5 hektáros területet, amit 2017-ben vásároltak meg. A Westend és a Nyugati pályaudvar mögött fekszik, a következő évek óriásprojektje lehet.

Pólus 2 telek: a Pólus Center melletti 19 hektáros fejlesztési terület, 1996 óta megvan. Most logisztikai beruházást terveznek rá, multifunkcionális raktárt, kis retaillel. Ez lehet a legelső kapavágás a közeljövőben, akár 2022-ben.

Fejlesztési telek Pécsen: 2,5 hektárnyi terület egy ipari park mellett. Logisztikai fejlesztésben vagy értékesítésben gondolkodnak.

Fejlesztési telkek Romániában: Több telkük is van , a legnagyobb egy 175 hektáros terület Bukarest közelében.

Művészetek Palotája: 2005-ben épült, ma is a csoport tulajdonában van, és a műszaki üzemeltetést is ők felügyelik. A kereskedelmi (kulturális) üzemeltetés az állam dolga.

Budapest Sportaréna: Nem a csoport tulajdona, de ők üzemeltetik. 2021 még nagyon rossz év volt, 2022-re viszont kétévnyi programot befoglaltak a promoterek.

Korda Stúdió: A család közvetlen tulajdonában lévő etyeki filmstúdió alig érezte meg a covidjárványt, mindig voltak forgatások.

Szállodafejlesztési telek a Seychelles-szigeteken: Ez is közvetlenül a családé, nem klasszikus tulajdon, hanem száz évre bérelt terület. Dolgoznak a fejlesztési koncepción, és tárgyalnak a potenciális üzemeltetővel, öt éven belül lehet belőle valami.

Tököli repülőtér: Ez is család tulajdona, nincs rá friss projektfejlesztési terv.