Nagyon komoly felfordulás, szokatlanul nagy pénztalicskázás várható jövő év elején a piacon, az inflációkövető állampapírból kizúduló több billió forint kereshet magának új helyet.
Soha nem látott pénzhegyek mozdulhatnak meg, és kereshetnek maguknak új helyet, miután az inflációkövető állampapír (PMÁP) kamatozása jövő év elején húsz százalék közeléből öt százalék alá zuhan. Ami egy cseppet se vonzó, hiszen a forintos lakossági állampapírok között a biztos sereghajtó pozíciót jelenti.
Mindez annak a következménye, hogy az elmúlt években átéltünk egy brutális inflációs megugrást, és volt egy állampapír, ami ezt követve fizetett, illetve fog fizetni kamatot. Már 2021 őszétől számos cikkben foglalkoztunk a Forbes.hu-n és itt a magazinban is azzal, hogy nagyon ritka lehetőség lesz az az évi negatív reálhozamok pótlására, hogy egy kockázatmentes állampapír gigantikus hozamot kínál a rá következő két évre. Az egyik legnépszerűbb, 2022 januárjában megjelent cikkünk címében benne volt a lényeg: két évre 35 százalékos hozam kockázatmentesen, ki tud ennél jobbat?
Meglepően lassan haraptak rá a lehetőségre a befektetők, tavasszal még elég lassan csordogáltak át a pénzek a tutiba, őszre aztán annyira beindult a verkli, hogy az állam meg is ijedt az egyre nagyobb állományra jutó kamatfizetési kötelezettségétől. 2023 novemberében egy mozdulattal kiherélték a papírt, elvették inflációkövető jellegét, onnantól nem lehetett 2024-re majdnem húsz százalékot fizető PMÁP-ot venni. Aki viszont időben beszállt, 2025 elején szembesül a dilemmával, hogy mit is csináljon a pénzével, miután leszüretelte a 35 százalékot.
A tengerparti nyugágyból második otthonról vagy bérbeadásból is profitot hozó nyaralóról álmodozva elhomályosulnak a külföldi ingatlanvásárlás árnyoldalai. Végigvesszük egy bevallottan szkeptikus hozzáértő józan ellenérveit, és bemutatunk három megvalósult álmot Pugliából, a Cote d’Azurről és a Costa del Solról.
„Mint a Keletiben elmenni vécére, vagy lesz belőle baj, vagy nem.” Balla Ákosnak, a Balla Ingatlan alapító tulajdonosának markáns véleménye van a külföldi ingatlanbefektetési álmokról, szerinte tízből kilencen hajlamosak lebecsülni a kockázatokat, és túlbecsülni a hasznot.
„Huszonöt éve vagyok a piacon, olvasom az elemzéseket, ismerem az adatokat, minden információ birtokában vagyok, beszélem a nyelvet és van helyismeretem, de így se tudom megmondani, hogy a budapesti árak merre mennek, mennyi lesz például az értéknövekedés egy-két év múlva, vagy hogyan alakulnak a bérleti díjak. Az utóbbi években is annyi minden történt, covid, háború, energiaválság, kamatszintek növekedése, ami felülírta a várakozásokat csak a saját piacunkon. Hogy látnám át egy másik ország lakáspiaci trendjeit, ahol csak arról van tapasztalatom, hogy szép a part és jó a pizza?” – magyarázza Ákos, és még csak a makrotrendeknél tart, nem is a praktikus nehézségeknél.
Pedig népszerű gondolat, és egyre nagyobb iparág is: itthon és több országban – főleg a Földközi-tenger partján, de egy ideje a Közel-Keleten és más egzotikusabb piacokon is – több szolgáltató rárepült a külföldön ingatlanra vágyakozó magyarokra. Nem feltétlenül befektetők ők a klasszikus értelemben, és ez a jobbik eset, mert legalább nem mindenki kerget hiú ábrándokat. Aki azért vásárol, mert idősebb korára szeretne egy jó klímájú második otthont, vagy olyan a munkája, hogy megteheti, hogy az év több hónapjában máshol él, esetleg B tervet keres, mert kezd elege lenni az országból, az nem tisztán befektetési döntést hoz, hanem életmódot, élettervet változtat. Ha okosan, tudatosan teszi – ahogy a három általunk megismert vásárló tette a délolasz, a délfrancia és a spanyol tengerpartok mentén –, elégedett is lehet a döntésével. (Tapasztalataik a következő oldalon.)
Probléma akkor van, amikor valaki profi befektetőnek képzeli magát, gyors és komoly értéknövekményben bízik, garantáltnak veszi, hogy azonnal jó sok jól fizető bérlője lesz, és távolról is jól tudja majd menedzselni őket, vagy hogy biztosan olcsón tud venni és drágán eladni. „Ha így állsz hozzá, lehet, hogy az elsőn sokat buksz” – mondja Ákos. Ezek ugyanis általában irreális vágyak, főleg, ha valaki az év nagy részében amúgy itthon él, ideköti a családja és a munkája, és nincs közvetlen rálátása arra a bizonyos távoli piacra, nem tud aktívan törődni az ingatlanával.
Sok minden máshogy van Akármilyen céllal is vág bele valaki a projektbe, készüljön fel rá, hogy sok minden máshogy van, mint amit idehaza megszokott. Azt a nemzeti sportot például, hogy kicselezzük az ingatlanközvetítőt, Nyugat- és Dél-Európában aligha fogjuk tudni játszani, és el kell fogadnunk, hogy sok országban – Olaszországban és Spanyolországban szinte biztosan – vevőtől és eladótól is beszedik a jutalékot.
Az is nagy különbség, hogy a legtöbb helyen nem ügyvéd, hanem közjegyző kíséri az adásvételt, és nem fél százalék körüli a díja, hanem akár a többszöröse. A tranzakciós költségek nemcsak emiatt nagyobbak, hanem mert a fizetendő adó és illeték is több, mint ahogy a rezsi – szemétszállítás, víz, csatorna, biztosítás – is általában drágább. Maga az ügyintézés pedig majdnem mindenhol legalább három hónapig, de akár fél évig is elhúzódik.
„És ennek inkább örülni kell – mondja Balla Ákos –, mert minél kisebb az adminisztráció vagy az adó, annál kisebb a jogbiztonság is. Tipikusan dubaji és hasonló arab országbeli befektetéseket szoktak például adó és bürokrácia nélkül kínálgatni, itt nem árt az extra óvatosság. Még az is lehet, hogy ma tényleg nincs adó, de holnap meggondolja magát a sejk.” Ráadásul az öbölmenti fejlesztők azt se várják el, hogy a magyar vásárló fizikailag odautazzon, és körülnézzen, jönnek ők maguk roadshow-zni, és Budapesten prezentálják a valóban lenyűgöző látványterveket. „Ilyen tukmálásnál mindenképpen fogjunk gyanút” – figyelmeztet Ákos.
A jogbiztonság, megbízhatóság, hosszú távú kiszámíthatóság skáláján a másik véglet talán a legközelebbi Ausztria, amihez viszont elég sok pénz kell, azt a piacot nem az akciós árairól ismerik. Bécsben jó helyen vásárolni is roppant nehéz, és sokba kerül, és ha sikerül, a magyarországinál jóval szigorúbb törvények szabályozzák a bérbeadást. Az osztrák Alpokban meg, bár vonzó, hiszen a téli és a nyári turizmust is meg lehet lovagolni, a jómódú helyi osztrákokkal kell versenybe szállni, akik tényleg ott vannak a helyszínen.
Bérbe adni, távolról üzemeltetni, még ha szomszédos országról is van szó, nem igazán fenntartható, vagy megint csak sok pénzért működik. Kénytelen vagy megfizetni a közvetítőt, üzemeltetőt, gondnokot, és meg is kell bíznod benne, mert ellenőrizni úgysem fogod tudni. „A Kanári-szigetekről ismerek olyan példát, hogy magyarok nyaralóit erre szakosodott kinti magyarok üzemeltettek, de valahogy csak nem jöttek a bevételek – említ egy esetet Ákos. – Aztán visszanézték a kamerafelvételeket: sokkal több vendéget mutattak, mint amennyi után az üzemeltető kifizette a tulajdonost.”
Rossz és jó példák nyilván egyszerre léteznek, a lényeg, hogy rendesen körül kell járni mindent, mielőtt bárki sok tízezer vagy sok százezer eurót készülne elkölteni. Egy közepes értékű rózsadombi ingatlanért akár egy egész kastélyt is lehet venni a vidéki Franciaországban (nem a tengerparton), udvarral, kandallóval, medencével – kérdés, ki mit vár tőle. A rövid távú megtérülést is remélő átlagbefektető valószínűbb, hogy csalódik, de ha például a pénzügyi elit tagja, aki a diszkrétebb és különlegesebb helyeket keresi, és nem akar a kommersz nyaralók valamelyikén strandpapucsban összefutni honfitársaival, boldog lehet tőle. Csak ez nem feltétlenül befektetés, vagy ha az, inkább hosszú távú értékőrzés, még inkább életforma.
Tudós családba született, és kemény csatát kellett vívnia a szüleivel, hogy a tánc neki ne csak hobbi, hanem hivatás lehessen. Duda Éva grandiózus operettek, musicalek, szabadtéri produkciók koreográfiájával robbant be, majd független társulatot alapított. Azóta eltáncolták A kis hercegtől a Faunon át még Frida Kahlo életét is, és már nemzetközi fesztiválokon is ezrek tapsolnak akrobatikus és mozgóképes elemekkel ötvözött kortárstánc-előadásaiknak.
Az első magyar bitconváltót elindító MrCoin és az első magyar bitcoin ATM-et beüzemelő Shinrai alapítója három éve Balin él. Debreczeni Barnabás huszonöt év után kiszállt a mókuskerékből, startupozni már biztosan nem menne vissza.
Vannak ösztönösen jól eltalált márkanevek. A 30-as nyugdíjas ilyen volt. Kit ne érdekelne, hogyan lehet már harmincas éveidre annyi pénzt keresni, hogy megélj a kamataiból. Tele voltak az előadótermek, kattintották a cikkeket. Engem is magával ragadt ez a tudatosság és célra tartás, de mindig érdekelt, vajon mi lesz a harmincas nyugdíjassal a negyvenes éveire. Takács Szabolcs eltűnt a nyilvánosság elől, azt […]