Írta: Fekete Emese // Közreműködött: Ács Gábor
Mielőtt lakást vennél
1. Állíts be hirdetésfigyelőt!
Pontosan határozd meg az igényeidet, fogalmazd meg, mik a legfontosabb szempontjaid, legelőször döntsd el, hogy melyik környék, kerület, utcák szimpatikusak, és ott kezdj el keresni. Ha már tudod, hogy tényleg mit akarsz, állítsd be a hirdetésfigyelőt az ingatlankereső oldalakon, így mindig kapsz értesítést a neked fontos új hirdetésekről.
2. Nézd meg reggel, délben, este
Banálisnak tűnik, de egészen más arcát tudja mutatni a lakás más-más napszakban, különösen, ha például Pest belvárosában keresel. Menj oda hétköznap és hétvégén is, figyeld meg, mikor mennyire forgalmas, zajos. Ha nem ismered jól a környéket, ahol vásárolni szeretnél, ne csak a lakást nézd meg, tölts el egy kis időt a környező utcákon, tereken.
Menj el a játszótérre, szerezz benyomásokat a környék lakóközösségéről, próbáld ki az autós és a tömegközlekedést is, mérd fel, merre vannak az iskolák, rendelők, boltok, gyógyszertárak. Nézd meg, milyenek a parkolási viszonyok, mennyi hely van az utcán (ha nem lesz garázsod), mennyibe kerül az éves parkolási engedély egy vagy két autóra, van-e kizárólag helyieknek fenntartott hely.
Kisgyerekeseknek fontos feltérképezniük azt is, hogy milyen a környéken a bölcsőde- és óvodalefedettség, illetve milyenek a bekerülési esélyek. Nem ciki az ovi előtt szülőktől érdeklődni, hogy milyen az adott intézmény, mennyire szeretik az óvónéniket a gyerekek.
3. Legyél kicsit gépészmérnök
Kérdezz rá részletesen, mi mikor volt kicserélve, felújítva. Nagyon nem mindegy, hogy csak egy tisztasági festés volt, vagy tégláig visszabontották a falakat, és mindent kicseréltek. Kérdezz rá az elektromos hálózatra, a vízvezetékekre, a fűtési rendszerre (gáz, villany, hőszivattyú), és kérd el az elmúlt év rezsiszámláit. Ellenőrizni se árt a hallottakat, egy vadiújnak blöffölt húszéves cirkót a laikus is kiszúrhat.
Figyeld meg a tájolást, a benapozottságot és azt is, hogy alulról, felülről, oldalról fűtött-e a lakás, vagy sokkal hidegebb saroklakás. Nézd meg, milyenek a nyílászárók (ha újak, van-e rajtuk szellőztető), van-e a fürdőszobának ablaka, ha nincs, milyen (és például mennyire hangos) a szellőztetése. Mérd fel, melyik fal főfal, kérdezz rá, hol futnak a strangok (ejtőcsövek), győződj meg róla, hogy (statikailag, gépészetileg) átalakítható-e úgy a lakás, ahogy szeretnéd.
4. Tényleg annyi négyzetméter?
Tényleg ő a tulaj?
Legkésőbb a vételi ajánlat előtt nézd meg az ingatlan tulajdoni lapját, ellenőrizd, hogy tiszta-e a jogi helyzet. Ellenőrizd azt is, hogy ugyanaz van-e a tulajdoni lapon, mint amit a szemeddel látsz. Kérj részletes (pontos méreteket mutató) alaprajzot, tegyél a zsebedbe egy mérőszalagot, és vedd a fáradságot, hogy akár le is mérd, tényleg négy, hat vagy nyolc négyzetméter az a kis erkély a papíron, vagy hogy a tulajdoni lapon látott 75 négyzetméter a valóságban nem csak 68-e.
Végső soron nem mindegy, hány négyzetmétert akarnak veled kifizettetni, ahogy az sem, hogy a lakáshoz tartozónak mondott kertrész, garázs vagy kerti beálló hivatalosan kinek is a tulajdona: önálló albetét, osztatlan közös tulajdon, vagy benne van a társasházi alapító okiratban, mint a lakás része. „A három éve ott parkolok az udvaron az ablak alatt” nem elég ahhoz, hogy tiszták legyenek a tulajdonviszonyok, egy új tulajdonos megjelenése fel is boríthatja a szokásjogot, és előfordulhat, hogy amit addig valaki ingyen használt, azért másnaptól pénzt kér a társasház.
A lényeg: légy biztos benne, hogy azt adja el az eladó, ami valóban az övé. Figyelj rá, hogy nincs-e valakinek elővásárlási joga (azt ráadásul egy éven belül még azután is érvényesítheti, ha te már azt gondoltad, megvetted az ingatlant), ha igen, mindenképpen egyeztess az ügyvédeddel, hogy biztonságban legyél. Az elővásárlási jogosultak nyilatkoztatása alapvetően az eladó kötelezettsége, de nem árt, ha te (illetve az ügyvéded) is „kontroll alatt” tartja a folyamatot (akár egy külön megállapodás alapján intézi is). Kevés nagyobb bosszúság van, mintha valaki egy év múlva bejelentkezik az otthonodra, lakásodra.
Lehet, hogy komplikált lesz az eseted, és egy hatvanmilliós lakást négy forrásból veszel meg: húszmillió önerő, tíz babaváró, huszonöt csok plusz és ötmillió piaci hitel. Mindezeket kombináltan vesd össze, csomagban nézd meg, hogy melyik bank adja neked a legjobbat.
5. Beszélj a közös képviselővel!
Társasházi lakásnál ismerd meg a ház állapotát, a költségvetését, a tartalékait, a felújítási terveit, az alapító okiratát. Kérj információt a lakóközösségről, legyél tisztában a kerthasználattal, kérd el az utolsó két lakógyűlés jegyzőkönyvét.
6. Tudd, mennyi pénzed van!
Pontosan mérd fel a pénzügyi kereteid, ne nyújtózkodj túl rajta. Számíts rá, hogy ügyvédi díj is lesz (ezt mindig a vevő fizeti, nagyjából az ingatlanérték 0,3–1 százaléka), illetéket is ki fog róni a NAV, és még akkor is lesznek kiadásaid, ha olyan lakást veszel, amihez „hozzá se kell nyúlni”. Készülj fel rá, hogy időben tudj fizetni, számold ki, milyen befektetésedet mikor tudod a legjobban (legkisebb eladási jutalék, illetve kamatveszteség mellett) likvidálni. Készíthetsz akár egy idővonalat is, ahol tervezheted a pénzmozgásokat és költözési időpontokat.
7. Beszélj egy hitelszakértővel!
Ha hitelt is felvennél a vásárláshoz, légy nagyon képben a lehetőségeiddel. A piaci hiteleknél ugyan nincs olyan sok kérdőjel (forinthitelek vannak, és jellemzően tíz évre fixált kamatok), de nagy a verseny, míg ha államilag támogatott hitelt is igényelnél, ott nagyon sok minden szóba jöhet: babaváró, csok, falusi csok, csok plusz vagy a gyerek születése után elengedett kamatok.
Mérd fel, mire vagy jogosult, és mit tudsz bevállalni (járd körül a konzekvenciákat is, tudd, mi történik, ha nem teljesülnek az előre vállalt feltételek, például nem születik akkorra és annyi gyereked, mint reméled).
8. Kérj előzetes hitelbírálatot!
Minimális költsége van, sőt sok helyen ingyenes, és mindenképpen megéri. A bank meg fogja vizsgálni, hogy aktuális jövedelmi helyzetedhez milyen értékű, típusú ingatlanvásárláshoz mekkora hitelre vagy jogosult, ki fog derülni, hogy például nyolcvanmillió forintos lakásig nézelődhetsz, és legfeljebb hatvanmilliós hitelben gondolkodhatsz.
Az előzetes hitelbírálat része lehet az is, hogy kapsz mondjuk egy három hónapra fixált kamatú ajánlatot, amit élesíthetsz, ha időközben találsz egy megfelelő lakást. Egy ilyen ígérettel a hátad mögött biztosabban tehetsz vételi ajánlatot a tulajdonosnak, és bár a készpénzes vevőkkel nem tudsz versenyezni, a többi hiteles előtt járhatsz.
9. Számolj az előtörlesztéssel!
Van öt, tíz, húsz évre fixált futamidejű lakáshitel, sőt olyan is, aminek a kamata a teljes futamidő hosszában állandó, azt válaszd, ami neked a legjobban passzol. A legtöbben ma tízéves fix kamatozású jelzáloghitelt kérnek, de lehet, hogy a tényleges futamidőd ennél rövidebb lesz. Ha látod, hogy három-öt év múlva a hitel felét vagy akár a teljes tartozást elő tudod törleszteni, számíts rá, hogy bizonyos díjakat – az elején elengedett kezdeti költségeket – is vissza kell fizetned. Nézz utána ezeknek a feltételeknek, több százezer forintról is lehet szó.
10. Pénztár és biztosítás
Kevesen tudják, hogy ha egészségpénztári tag vagy, akkor az egyenlegedet lakáshitel törlesztésére is fordíthatod, pénztári befizetéseidet pedig az állam is támogatja évi húszszázalékos adójóváírással. Fizess be mondjuk egy évben félmillió forintot a pénztári számládra, és törlessz onnan minden hónapban negyvenezer forintot a banknak a hitelre. Következő év tavaszán százezer forint szja-jóváírást fog rátenni a pénztári számládra az állam. Viszonylag kevés adminisztrációval így egy húszéves hitelszerződésnél akár kétmillió forinttal is csökkentheted a teljes visszafizetendő hiteledet.
Arra se mindenki gondol, hogy egy nagyobb adósság mellé nem árt legalább egy kockázati életbiztosítást kötni, különösen a jól kereső vagy kockázatosabban élő családtagra. Havi tízezer forintból már kijön egy 40 milliós életbiztosítás, ha bármi tragédia történik, legalább a lakás törlesztése ne okozzon traumát.
11. Csinálj piackutatást!
Legyél felkészült, nézegess sok hirdetést, kerülj képbe a piaccal. Az sem ördögtől való, ha kinyomtatod tíz hasonló lakáshirdetés egyoldalas összefoglalóját, és magaddal viszed, amikor lakást nézel. Sokkal meggyőzőbb lesz, ha ennek alapján mondod azt az eladónak, hogy a lakása túl van árazva, és szembesíted a piacon látottakkal.
12. Óvatosan, ha túl jó az ár!
Nyilván megörülsz, mint majom a farkának, és lehet is rá az a magyarázat, hogy a tulajdonosnak sürgős az eladás, de az is, hogy valami probléma van a lakással. Műszaki ügy, rendezetlen jogi, tulajdoni háttér, egy nehezen megoldható társasházi vita, ami a következő tulajdonost is érintheti, vagy akár nettó átverés is.
13. Ügyesen alkudj!
Ez az egyik legnehezebb folyamat, és a leginkább személy- és helyzetfüggő. Egy biztos, ez nem az a terep, ahol a „mennyit engedsz a feléből” működik, de ha ötvenmillióra bemondasz harmincat, az is ritkán sül el jól. A kínálati ár ugyanakkor szinte sosem az utolsó ár, az alku mértékére a piaci átlag az elmúlt hónapokban vidéken öt, Budapesten inkább csak három százalék volt, de fontos, hogy ez átlag, nagyok az egyéni eltérések.
Az alku persze nem csak az árról szól. A kiköltözés időpontja, a bútorok megvásárlása is lehet a tárgya, vagy bármi olyan szempont, ami neked vagy az eladónak fontos – ezeket a megállapodásokat érdemes le is írni. A legjobb megállapodás az, amit mindkét fél méltányosnak tart, és be is tart, amikor a szerződést megkötitek.
Új építésű projekteknél a lakás árából nem nagyon tudsz alkudni, de a beruházó adhat valamekkora kedvezményt a beépítendő konyhabútorból, vagy más felszereltségből, esetleg garázsból, tárolóból.
14. Üljetek egy asztalhoz!
Nem kell bratyizni, de meghálálja magát, ha az első látogatástól a szerződéskötés pillanatáig jó kapcsolatban maradsz az eladóval. Ne csak írásban, és főleg ne rögtön ügyvéden keresztül levelezzetek, beszéljetek át minden részletet szóban. Mi marad a lakásban, mit kell még megjavítani, befejezni, hogy legyen a fizetés és kulcsátadás ütemezve. Akkor menjetek el az ügyvédhez, ha már mindenben megállapodtatok. Ha fair módon intézitek a dolgot, a váratlan fordulatokra (csúszik a bankhitel vagy bármi befektetés likvidálása) is mindenki rugalmasabban reagál.
15. Fizess fizetési kérelemmel!
Pár hónapja (április 1. óta) létező megoldás a magyarországi bankoknál a fizetési kérelem. Sokszor a bankfiókban ülő bankárok se tudnak róla, de te ismerd és használd, mert teljesen legálisan spórolhatsz meg elég sok tranzakciós költséget.
Minden banki appban ott figyel a funkció: kérd meg az eladót, hogy indítson el egy neked szóló fizetési kérelmet, és azt elfogadva fizesd ki a vételárat. Ugyanúgy azonnali átutalással fog teljesülni, ahogy minden más banki átutalás, csak nem számítanak fel utána semmilyen költséget (átutalási díjat és tranzakciós illetéket sem).
Egyre kell figyelned: húszmillió forintos limittel működik, vagyis ha ki kell fizetned hatvanmillió forintot, azt három húszmilliós fizetési kérelem elfogadásával tudod megtenni. Ha ugyanennyit a megszokott módon utalsz, nagyjából 15 ezer forint bankköltséged van, ezt úszhatod meg. Túl jól hangzik, hogy igaz legyen? Mégis működik.
Mielőtt eladnál
16. Gondold át a közvetítőt!
Ha önerőből sikerül eladnod a lakásodat, 2–5 százalékos jutalékot is megspórolhatsz, ennyivel több lesz a bevételed, vagy nagyobb a mozgástered az alkudozásra. Abszolúte érthető, ha így döntesz, és mész neki a folyamatnak, de előtte mérd fel, hogy képes vagy-e vállalni az ezzel járó feladatokat. A lakás mutogatása, az érdeklődők kérdéseinek, megjegyzéseinek kezelése, a jelentkezések követése.
17. Ne dőlj be a panelszövegeknek!
Hiába írtad bele a hirdetésedbe, hogy „közvetítők, kérem, ne keressenek”, fognak. Egy idő után már kívülről fújod az aktuális frázisokat: „Pont van egy orosz vevőm, épp ilyen lakást keres.” „Egy mérnök-orvos házaspárnak keresek lakást, épp ilyenre van szükségük.” Erős kamuszaguk van. Tudd, hogy a legjobb közvetítők nincsenek hideghívásokra rászorulva, nekik van elég munkájuk személyes ajánlások útján, ilyenekkel nem a közvetítők krémje próbálkozik.
18. Köss kizárólagos szerződést!
Ha úgy döntesz, hogy megbízol egy közvetítőt (akár a folyamat elején, akár azért, mert egy-két hónapja nem tudod önerőből megtalálni a vevődet), jobban jársz, ha kizárólagos szerződést kötsz. Ha dömpingelsz, és tíz irodát megbízol, egyik se érzi magáénak az ügyedet, de ha csak egynek adod oda, tényleg érdekelt lesz a sikerben.
Választhatsz olyan közvetítőt is, aki a kizárólagos szerződés keretében együttműködik más közvetítővel is az eladás érdekében. Ez neked nem kerül többe (majd ő osztozkodik a jutalékán, ha kell), cserébe kitágítod a lehetőségeidet más közvetítő vevőkörére is.
19. Ellenőrizd le!
Ha nem ismered a közvetítőt, keress rá, hol, milyen ingatanokat hirdet, mennyire láthatók a hirdetései (hányadik helyen vannak a hirdetési listában), tényleg abban a kerületben, városrészben, településen van rutinja, ahol mondja, és ahol te is vevőt keresel. Ha a terület szakértőjének mondja magát, de azt látod, hogy az összes többi hirdetése a város másik végén van, az nem biztos, hogy jó jel.
Nem az a lényeg, hogy egy-, száz- vagy ezerfős irodának dolgozik, sokkal fontosabb, hogy jó hírneve, jó referenciái legyenek a piacon, és meglegyen köztetek a kémia. Akár azt is megteheted, hogy elkéred tőle az utolsó két eladott lakás tulajdonosának számát, és őket is megkérdezed.
20. Kérdezz rá, miért akkora a jutalék!
Minél értékesebb egy ingatlan, annál kisebb a jutalék százalékos mértéke, ezért ha ilyen kategóriában adsz el, és a közvetítő túl magas jutalékért dolgozik (öt százalékot, a piaci skála tetejét kéri), az lehet annak a jele, hogy nagyon kevés kizárólagos megbízása van, és kénytelen beárazni a sikerületlen ügyleteken elszenvedett veszteségeit is.
De az is lehet, hogy tényleg beleteszi azt az extrát, amiért érdemes lehet akár magasabb díjat is fizetned neki. Nem az utcán vagy egy kávézóban tárgyal a vevőjelölttel, hanem egy nívós irodában. Együttműködik más közvetítőkkel, és még több szálat megmozgat az eladásért. Nemcsak felteszi helyetted a fotóidat és az ajtóban bekíséri az érdeklődőt, de még az ügyvédnél is teljes jogi háttérrel melletted van.
Ezekre mindenképp kérdezz rá, és persze tudd, hogy végső soron az eladási ár számít: jobb dolog százmillióból öt százalék jutalékot fizetni, mint kilencvenből hármat.
21. Ne sajnáld az energiát profi fotókra!
Fotó nélkül általában nem működik a hirdetés, nagyon sokan azt nézik meg először, és például az ingatlan.com statisztikái szerint egy képet átlagosan 4,2 másodpercig néznek a lakáskeresők. Vannak persze nagyon elszánt és nagy helyismerettel rendelkező lakáskeresők, akik fotó nélkül is rátalálnak a jó lakáshirdetésekre, de ez a ritka. A fotó minősége, a képkivágás is nagyon sokat számíthat, erre érdemes energiát fordítani.
Fotóz(tas)d be profin az ingatlant, teregetett ruha, kutya, macska és káosz nélkül, és tegyél mellé egy pontos, méretezett, nem kézzel rajzolt alaprajzot – lakásodat így hússzor többen nézik meg, és tízszer gyorsabban kel el. Figyelj arra is, hogy az ország legnagyobb hirdetési portáljának adatai szerint a keresgélők hatvan százaléka mobilról jön. Mindenképpen nyisd meg mobilról is a hirdetésedet.
22. Az elejére a lényeget!
A hirdetési szöveget nem biztos, hogy mindenki végigolvassa, de biztos, hogy az első négy-öt sorára figyelnek a legjobban. Ezzel kell kitűnni, ezzel kell elkapni a lakáskereső figyelmét, ide kell tenni a lényeges információkat: a legfontosabb paramétereket, az energiafogyasztást, a lakás vonzerejét növelő tényezőket.
Jó, ha valamiben egyedi a hirdetésed, de ha mindenki egyedieskedni akar, sokszor azzal válik kommerszé és erőltetetté: madárcsicsergésről, ékszerdobozról, családi fészekről, kandalló előtti borozásról legfeljebb később írj, semmiképp se ezzel indíts. Az ilyenek is visszaütnek, mint hogy „befektetőknek vagy külföldieknek ideális”, de azt is csak akkor írd, hogy „teljeskörűen felújítva”, ha ez a valóság (ld. a következő pontot).
23. Felújítás és felújítás között nagy különbség lehet.
Egy tisztasági festésnek még nincs hozzáadott értéke, szemben például egy igényes konyha- vagy fürdőszoba-felújítással, vezetékek, nyílászárók vagy kazán cseréjével. Utóbbiakat érdemes hangsúlyozni: mikor, pontosan mi történt.
24. Ha bármi gond van az ingatlannal, azt el kell mondani.
Ha volt egy komolyabb beázás, ha télen penészesedésre hajlamosak a falak, ha van valami visszatérő zaj- és bűzforrás a közelben, vagy ha régi építésű családi házunk „vegyes falazatú” (vagyis részben vályogból épült, amitől sokan ódzkodnak), azt bizony el kell mondani. Hiába tűnik jó ötletnek elhallgatni, később ilyesmiből akár jogi ügy is lehet.
25. Mutasd a legjobb arcát!
Ne akkorra hívd az érdeklődőt, amikor sötét van, rosszak a fényviszonyok, és kupi van a lakásban. Akkor mutasd meg, amikor világos, besüt a nap, és előtte rendet raktál, kitakarítottál, kiszellőztettél. A vevő nem egy életképre kíváncsi – nagymamára, kisgyerekre, kutyára, macskára szőnyegen széthányt legódarabokra –, hanem egy tiszta és rendezett élettérre.
26. Fontold meg a home staginget!
Nem bármi áron, de van értelme a lakás profi rendbe szedésének. Ha magadtól nincs hozzá érzéked (többen hiszik magukról, hogy van, mint ahányaknak tényleg van), akkor bízz meg egy szakembert, de azért legfeljebb egy-kétmillió forintot költs az efféle ráncfelvarrásra. Egy biztos, kevés vevőnek van annyi fantáziája, hogy belelásson valami nagyon jót az üres falakba vagy a rosszul berendezett terekbe, ezért egy szépen bebútorozott lakást mindig könnyebb eladni.
27. Tetőszint alatti lakást sose fess ki eladás előtt!
Tipikusan olyan üzenete van, hogy itt biztos beázás volt, azt akartad eltüntetni.
28. Ne azon az alapon árazd be a lakásodat, hogy a szomszéd mennyiért adta el.
Végezz piackutatást, nézz körül a hasonló adottságú, környékbeli ingatlanok kínálatában. Az átlagmagyar tíz–tizenöt évente vesz vagy ad el lakást, ebben a mezőnyben pusztán a tudatosság nagy versenyelőny.
29. Kezdjetek beszélgetni!
A levélben kapott első árajánlat mindig kisebb összegről szól. Hívd fel a vevőjelöltet, kezdjetek beszélgetni. Az alku most nem nagy, nincs tömeges kényszereladás.
30.Engedd el a szubjektív tényezőket!
Ez az árazás legkritikusabb pontja. Ami neked azt jelenti, hogy „itt nőttek fel a gyerekeim”, „a dédi is ebben a fotelben kötögetett”, „megőriztük a konyha és a fürdő eredeti állapotát”, az más szemében egy lepukkant, elavult és korszerűtlen ingatlan lehet. Ne vedd a szívedre, ha a vevő ezt nem értékeli.
31. Számolj a pénz időértékével!
Magas kamatkörnyezetben (amilyen például 2023 volt) lehet, hogy jobban jársz, ha ma fizet neked a vevő ötvenmilliót, mintha fél év múlva ötvenötöt. Utóbbi jobban hangzik, de számold ki, hogy épp milyen kamaton tudod fél évre is befektetni a pénzt, ennek tudatában alkudozz, vagy menj bele a halasztott fizetésbe. Ennek ma már kisebb a jelentősége (a kockázatmentesen elérhető éves hozam hét százalék körül van), de tedd el magadnak a későbbiekre.
Mielőtt befektetnél
32. Fogj gyanút, ha azt látod a hirdetésben,
hogy „az ingatlan bérbe van adva, és a bérlő szívesen marad a továbbiakban is”. Ha nem saját lakhatásra vásárolsz, akkor ez elsőre szuper hír, de nem mindig. Az is állhat a háttérben, hogy a tulajdonos már egy ideje nem tudja kitenni a bérlőjét, és most úgy próbál szabadulni a problémától, hogy inkább az egész lakást eladja. Kérdezz rá, és mindenképpen ismerkedj meg a bérlővel és a bérleti szerződéssel is (amit jó ha közjegyzői okirat, kiköltözési nyilatkozat is kiegészít).
33. Szűrd meg leendő bérlőidet!
A hosszú távú bérbeadás nem kockázatmentes ügy, Magyarországon sokkal lazábban van szabályozva, mint Európa sok más országában. Ha a szomszédos Bécsben 10-ből 10-es a jogi háttere, akkor nálunk 10-ből 2-es, sokkal könnyebb belefutni pofonokba, egy kellemetlen bérlőbe, aki károkat okoz, nem költözik ki, adósságot hagy maga után, vagy csak nem tölti ki egy határozott idejű bérleti szerződés idejét. A két-három havi kaució mint biztosíték nem áll arányban a kockázattal (különösen egy szépen felújított, drágábban berendezett lakás kiadásánál), emiatt az első és legfontosabb: szűrd meg leendő bérlőidet.
34. Kérj tőle munkáltatói igazolást!
Mindenképpen készíts szerződést, ne készpénzben szedd be a bérleti díjat, hanem utaltasd a számládra, és adózz a jövedelem után! Ha te komolyan és legálisan intézed a kiadást, a bérlőidet is szűröd vele.
35. Írass alá közjegyző előtt kiköltözési nyilatkozatot a bérlőddel!
Legyen ez a kulcsátadás feltétele. Lehet, hogy eggyel macerásabb, belekerül ötvenezer forintba, és lesz, aki emiatt odébbáll, de ez is jó szűrő, és lehetővé teszi az azonnali érvényesíthetőséget. Ha bármi gondod van a bérlővel, ilyen nyilatkozat birtokában végrehajtással ki tudod tenni. Ellenkező esetben évekig pereskedhetsz akár néhány százezer forintos közműtartozásért is.
36. Néha látogasd meg!
Plusz biztosíték lehet, ha kikötöd, hogy havonta–háromhavonta – előre egyeztetett időpontban – felkeresed, és magad is ellenőrzöd a lakás állapotát. Az is jó módszer lehet, ha beleírod a szerződésbe, hogy egyszer egy hónapban jogod van például takarítót küldeni a lakásba. Apróságnak tűnik, de ezzel is azt sugallod, hogy bár nem jársz a nyakára, kontroll alatt tartod, vigyázol a tulajdonodra, és ugyanezt várod el a bérlődtől is.
37. Venni, felújítani, többért eladni.
Ha ilyen szándékkal fektetsz ingatlanba, nagyon nem mindegy, hogy hol, milyen ingatlanhoz és hogyan nyúlsz a felújításhoz. Egy igazán értéknövelő felújítás sokba kerül (most öt–hatszázezer forintba négyzetméterenként), de tizenöt–húsz százalékos hozamot tud hozni. Ha egy százmilliós lakásra ráköltesz ötvenmilliót, amint lementek az iparosok, már 180 milliót érhet. De ehhez igazán minőségi anyagokra, igényes munkára és az ingatlan korszerűsítésére van szükség.
38. Átlagosból túl sok van, ne olyat akarj.
Mindegy, hogy az ország legolcsóbb vagy legdrágább telkére építesz, az építkezés itt is, ott is ugyanolyan sokba fog kerülni (most kb. egymillió forint per négyzetméter) – persze az elhelyezkedés nyilván befolyásolja az elvárásokat és az igényességi szintet. Amiben viszont biztosan óriási különbség lesz, az a leendő ár, amennyiért el tudod adni. Mi következik ebből? Vagy építs valami rendkívül különlegest, drágán, vagy nagyon nagy volumenben építkezz, és akkor ki tudod hozni olcsóbban. A kettő között nehéz életképes projektet összerakni, átlagosból túl sok van.
39. Ellenőrizd a beruházót!
Tervasztalról, új projektben venni lakást, az a legkockázatosabb műfaj, cserébe itt a legnagyobb a haszon. Egy új építés rengeteg mindenen elcsúszhat: nem kap építési vagy használatbavételi engedélyt, beüt egy covid, háború vagy áfaváltozás. Ezért nagyon nem mindegy, ki a beruházó, kinek adsz valójában kölcsönt, amiből finanszírozza a projektet.
Az utóbbi években ráadásul igen felmentek az új építésű ingatlanárak (két-, három-, négymillió egy négyzetméter), és kimentek a divatból a 10-90-es konstrukciók. Vagyis nem az a jellemző, hogy az elején fizetsz tíz százalékot és a legvégén kilencvenet, hanem a készültséggel párhuzamosan ütemesen kell adnod a pénzt a beruházónak (tíz százalékot az elején, negyvenet szerkezetkészen, nyolcvan százalékot emelt szerkezetkész állapotban).
A beruházó emiatt vagy legyen extra tőkeerős és nagy múltú külföldi cég, vagy legyen mélyen beágyazott itthoni szereplő kivételes érdekérvényesítő képességgel, hogy bármi is történjen, be tudja fejezni az építkezést. Nézd meg, mióta van a piacon, miket épített eddig, voltak-e botrányai (átadatlan, befejezetlen projektek), és figyelj oda, milyen szerződést kötsz vele: kinek milyen mozgásteret ad (például jelölhetsz-e ki magad helyett vevőt), vagy hogy mit tekint vis major helyzetnek, ami miatt menet közben változtathat az áron, vagy kötbér nélkül késhet az átadással.
40. Figyeld a híreket!
Ha hozamalapon gondolkozol, és kiadnád a lakásodat, nagyon nem mindegy, hogy airbnb-nek vagy hosszú távú bérbeadásra szánod. Számíts rá, hogy bármikor jöhet egy kerületi vagy nagyobb szintű szabályozási változás – korlátozás, tiltás – például a rövid távú bérbeadásokra, mint amilyet most szeptemberben Terézváros önkormányzata is elfogadott.
