A covid sok mindent átírt, kezdi Péter, miért hisz jobban a budai oldalban, akkor is, ha befektetői fejjel gondolkozik, és a Duna jobb partja nem feltétlenül a pörgő lakáskiadási vagy airbnb-bizniszről szól. Nem Budán nőtt fel, nem veleszületett domber sznobság mondatja vele, hogy a budai kerületek jobb hangulatot, jobb levegőt és jobb minőségű életet adnak, hanem mert régóta inkább ezen a piacon mozog. A pécsi gyökerű Global Hungary Ingatlan huszonöt éve kezdett előbb Pécsen, aztán jó ideje Budapesten és a Balaton mellett ingatlanokat forgalmazni, projekteket beruházni és fejleszteni.

„Van egy prémium réteg, akit mindig jobban fog érdekelni Buda – mondja. – Itt van a legtöbb nemzetközi iskola, ide költöznek azok a külföldiek, akik nem turistáskodni, hanem élni jönnek Budapestre, és itt épülnek a legdrágább új lakóprojektek is, amik a használt piacot is magukkal húzzák.” (A II. kerület valóban viszi a prímet a legdrágább új építkezéseknél, itt már az átlagos négyzetméterár is több mint hárommillió forint, erről lásd külön cikkünket a 90. oldalon.)
Ami a nemzetközi iskolákat illeti, ilyen szempontból a II., II/A. (a második kerület külső, kertvárosi része) és a XII. kerületek különösen jól vannak ellátva. Az amerikai, a francia, a brit–magyar, a SEK, az osztrák és a német iskolák mind errefelé terelik az itt lakó külföldi és vegyes párokat, sőt sok kifejezetten jómódú magyar család is azért költözik Budára, hogy valamelyik nemzetközi, vagy alapítványi iskolába járjanak a gyerekek. Mivel ők a magyar átlagnál mobilabbak, hajlandók inkább bérelni, mint vásárolni maguknak lakást.

„A II/A.-ban egyre több kínai vagy vietnámi bérlővel is találkozom – mondja Péter –, és ebben a körben nemcsak a nagyméretű családi házakra, hanem a két-három szobás, sőt ötven négyzetméteres lakásokra is van kereslet. A kisebb lakásokat különösen azért keresik, mert az ideköltöző családok sokszor szeretnék a közelükbe költöztetni a szülőket is, vagy a valamely távol-keleti országból elhozott házi tanítót, dadust, személyzetet, és arra ritkán van mód, hogy erre a célra legyen egy leválasztott külön kis lakás a házukban.”

Bel-Buda és a XI. kerület más adottságokkal és más célpiacon száll versenybe a befektetőkért. Erre a környékre a jó közlekedés, a parkok, játszóterek, a trendi és nyüzsgő újbudai negyedek, az egyetemek vonzanak egyre több jól szituált fiatalt, ők adnak egy hosszú távon kellemesen kiszámítható bérlői közösséget.

Ha tehát Buda, akkor a konklúzió kettős: vagy valami különleges és prémium ingatlannal lehet labdába rúgni a hegyen, vagy egy jól megválasztott és praktikus kisebb lakással lejjebb.

Pest! – vágta rá Csuhay Attila hónapokkal ezelőtt, aztán hetekkel ezelőtt újból, és némi átmeneti megingás után a szeptemberi terézvárosi airbnb-szavazás után is arra a kérdésemre, hogy a Duna melyik partján jobb ingatlanba befektetni.

Attila régi motoros. Évtizedek óta a fővárosi lakáspiacon dolgozik, több mint nyolc évig az V., VI., VII. kerületi Otthon Centrum irodákat tulajdonolta, és húsz éve a General Project Management (GPM) Kft.-t vezeti. Ingatlanberuházásokkal, kivitelezéssel, felújítással, projekt- és bérbeadás-menedzsmenttel, üzemeltetéssel foglalkoznak. Ők fejlesztik az Akácfa utcai A60 lakóprojektet (39 lakásos társasház), dolgoznak egy 17 lakásos apartmanházon a Dohány utcában, a Corvin Towersben a SnapChat irodáján, állandó partnerei az OTP-nek, így bankfiókokat újítanak fel, benne vannak egy airbnb-re szánt szép nagy lakás felújításában a Móricz Zsigmond körtéren, és Tiszafüreden is építenek egy háromszor tizenöt lakásos társasházat.

Befektetési szemmel egyértelmű tippje a pesti belváros. Szerinte városi legenda, hogy a belső kerületek túl vannak értékelve (egyébként a jegybank adatai sem ezt mutatják – lásd összeállításunkat a 10. oldalon), csak azért tűnik úgy, hogy elszálltak az árak, mert jó mélyről és gyorsan emelkedtek.

„Az elmúlt öt évben majdnem megduplázódtak a pesti belvárosi lakásárak, Budán azért ilyet nem láttunk” – mondja Attila. A trend persze nem biztos, hogy ilyen ütemben folytatódik, de a két kulcsszempont – mekkora egy lakás értéknövekedése, és mennyi bevételt termel – szerinte még most is Pest felé billenti a mérleget. „Mert még mindig messze vagyunk Bécstől, Münchentől, Koppenhágától, Brüsszeltől és Európa sok más fő- vagy nagyvárosától, és mert itt könnyebben és jobban lehet hasznosítani a lakásokat.”

Ami a bevételtermelést illeti, a hosszú távú kiadás körülbelül fele olyan jövedelmező, mint a rövid távú: előbbi éves hozama négy–öt, utóbbié nyolc–tíz százalék is lehet (a hozam itt a bérbeadásból származó adózott jövedelem és a lakás vételárának hányadosa). Ráadásul a bevétel jellemzően euróban keletkezik, ami gyengülő forintnál árfolyamnyereséget is hozhat. Csuhay Attila szerint tehát a legjobb befektetés egy airbnb-ztetett bel-pesti lakás, még ha gyorsabb is az amortizációja, és van munka a kiadással.

És akkor itt jön a képbe a friss terézvárosi tiltás, ami 2026-tól nem engedi meg a VI. kerületben az airbnb-t. Bennfentes pletykák szerint ráadásul előbb-utóbb a kormány is előjön a maga szabályozásával, és mindenhol korlátozhatja – a hírek szerint évi 180 napban – a rövid kiadást, de a terézvárosi szigor ettől még maradhat (a központi ukáznál szigorúbb bármelyik kerület lehet, csak engedékenyebb nem).

„A VI. kerület elesik, ott a helyiek által lakott lakások értéke is csökkenhet – mondja erre Attila –, a többi viszont még nyerhet is.” A turisták ugyanis az V., a VII. és a VIII. kerületekért versenyeznek majd, az itteni airbnb-tulajdonosok így jobban is járhatnak. A hosszú távú bérbeadók viszont aligha. Ha a 2200 terézvárosi airbnb jó része átzsilipel a hosszú bérlésre, az hirtelen megugrasztja a kínálatot, és ez nem felfelé szokta tolni az árakat.

És ha kivesszük a képletből ezt az egész airbnb-ügyet? Akkor is Pest, Belső-Pest, mondja Attila. „Fogynak a helyek, nem lehet hova terjeszkedni, korlátozott a kínálat, alig van új építkezés és új építésre alkalmas foghíjtelek, sokkal likvidebb a piac, több a vevő, könnyebben és gyorsabban lehet adni-venni a lakásokat, és egyébként is erre megy a világ. A városközpont mindig drágul.”