„Mint a Keletiben elmenni vécére, vagy lesz belőle baj, vagy nem.” Balla Ákosnak, a Balla Ingatlan alapító tulajdonosának markáns véleménye van a külföldi ingatlanbefektetési álmokról, szerinte tízből kilencen hajlamosak lebecsülni a kockázatokat, és túlbecsülni a hasznot.
„Huszonöt éve vagyok a piacon, olvasom az elemzéseket, ismerem az adatokat, minden információ birtokában vagyok, beszélem a nyelvet és van helyismeretem, de így se tudom megmondani, hogy a budapesti árak merre mennek, mennyi lesz például az értéknövekedés egy-két év múlva, vagy hogyan alakulnak a bérleti díjak. Az utóbbi években is annyi minden történt, covid, háború, energiaválság, kamatszintek növekedése, ami felülírta a várakozásokat csak a saját piacunkon. Hogy látnám át egy másik ország lakáspiaci trendjeit, ahol csak arról van tapasztalatom, hogy szép a part és jó a pizza?” – magyarázza Ákos, és még csak a makrotrendeknél tart, nem is a praktikus nehézségeknél.
Pedig népszerű gondolat, és egyre nagyobb iparág is: itthon és több országban – főleg a Földközi-tenger partján, de egy ideje a Közel-Keleten és más egzotikusabb piacokon is – több szolgáltató rárepült a külföldön ingatlanra vágyakozó magyarokra. Nem feltétlenül befektetők ők a klasszikus értelemben, és ez a jobbik eset, mert legalább nem mindenki kerget hiú ábrándokat.
Aki azért vásárol, mert idősebb korára szeretne egy jó klímájú második otthont, vagy olyan a munkája, hogy megteheti, hogy az év több hónapjában máshol él, esetleg B tervet keres, mert kezd elege lenni az országból, az nem tisztán befektetési döntést hoz, hanem életmódot, élettervet változtat. Ha okosan, tudatosan teszi – ahogy a három általunk megismert vásárló tette a délolasz, a délfrancia és a spanyol tengerpartok mentén –, elégedett is lehet a döntésével. (Tapasztalataik a következő oldalon.)
Probléma akkor van, amikor valaki profi befektetőnek képzeli magát, gyors és komoly értéknövekményben bízik, garantáltnak veszi, hogy azonnal jó sok jól fizető bérlője lesz, és távolról is jól tudja majd menedzselni őket, vagy hogy biztosan olcsón tud venni és drágán eladni. „Ha így állsz hozzá, lehet, hogy az elsőn sokat buksz” – mondja Ákos. Ezek ugyanis általában irreális vágyak, főleg, ha valaki az év nagy részében amúgy itthon él, ideköti a családja és a munkája, és nincs közvetlen rálátása arra a bizonyos távoli piacra, nem tud aktívan törődni az ingatlanával.
Sok minden máshogy van
Akármilyen céllal is vág bele valaki a projektbe, készüljön fel rá, hogy sok minden máshogy van, mint amit idehaza megszokott. Azt a nemzeti sportot például, hogy kicselezzük az ingatlanközvetítőt, Nyugat- és Dél-Európában aligha fogjuk tudni játszani, és el kell fogadnunk, hogy sok országban – Olaszországban és Spanyolországban szinte biztosan – vevőtől és eladótól is beszedik a jutalékot.
Az is nagy különbség, hogy a legtöbb helyen nem ügyvéd, hanem közjegyző kíséri az adásvételt, és nem fél százalék körüli a díja, hanem akár a többszöröse. A tranzakciós költségek nemcsak emiatt nagyobbak, hanem mert a fizetendő adó és illeték is több, mint ahogy a rezsi – szemétszállítás, víz, csatorna, biztosítás – is általában drágább. Maga az ügyintézés pedig majdnem mindenhol legalább három hónapig, de akár fél évig is elhúzódik.
„És ennek inkább örülni kell – mondja Balla Ákos –, mert minél kisebb az adminisztráció vagy az adó, annál kisebb a jogbiztonság is. Tipikusan dubaji és hasonló arab országbeli befektetéseket szoktak például adó és bürokrácia nélkül kínálgatni, itt nem árt az extra óvatosság. Még az is lehet, hogy ma tényleg nincs adó, de holnap meggondolja magát a sejk.” Ráadásul az öbölmenti fejlesztők azt se várják el, hogy a magyar vásárló fizikailag odautazzon, és körülnézzen, jönnek ők maguk roadshow-zni, és Budapesten prezentálják a valóban lenyűgöző látványterveket. „Ilyen tukmálásnál mindenképpen fogjunk gyanút” – figyelmeztet Ákos.
A jogbiztonság, megbízhatóság, hosszú távú kiszámíthatóság skáláján a másik véglet talán a legközelebbi Ausztria, amihez viszont elég sok pénz kell, azt a piacot nem az akciós árairól ismerik. Bécsben jó helyen vásárolni is roppant nehéz, és sokba kerül, és ha sikerül, a magyarországinál jóval szigorúbb törvények szabályozzák a bérbeadást. Az osztrák Alpokban meg, bár vonzó, hiszen a téli és a nyári turizmust is meg lehet lovagolni, a jómódú helyi osztrákokkal kell versenybe szállni, akik tényleg ott vannak a helyszínen.
Bérbe adni, távolról üzemeltetni, még ha szomszédos országról is van szó, nem igazán fenntartható, vagy megint csak sok pénzért működik. Kénytelen vagy megfizetni a közvetítőt, üzemeltetőt, gondnokot, és meg is kell bíznod benne, mert ellenőrizni úgysem fogod tudni.
„A Kanári-szigetekről ismerek olyan példát, hogy magyarok nyaralóit erre szakosodott kinti magyarok üzemeltettek, de valahogy csak nem jöttek a bevételek – említ egy esetet Ákos. – Aztán visszanézték a kamerafelvételeket: sokkal több vendéget mutattak, mint amennyi után az üzemeltető kifizette a tulajdonost.”
Rossz és jó példák nyilván egyszerre léteznek, a lényeg, hogy rendesen körül kell járni mindent, mielőtt bárki sok tízezer vagy sok százezer eurót készülne elkölteni. Egy közepes értékű rózsadombi ingatlanért akár egy egész kastélyt is lehet venni a vidéki Franciaországban (nem a tengerparton), udvarral, kandallóval, medencével – kérdés, ki mit vár tőle. A rövid távú megtérülést is remélő átlagbefektető valószínűbb, hogy csalódik, de ha például a pénzügyi elit tagja, aki a diszkrétebb és különlegesebb helyeket keresi, és nem akar a kommersz nyaralók valamelyikén strandpapucsban összefutni honfitársaival, boldog lehet tőle. Csak ez nem feltétlenül befektetés, vagy ha az, inkább hosszú távú értékőrzés, még inkább életforma.
