Bali egyszerre paradicsom a nászutasoknak, a jógiknak és a szörfösöknek is, utóbbiak a déli Uluwatu hullámaiért a világ végéről is eljönnek. A nyugati part viszont kész időutazás, se beach club, se night club, csak az óceán dübörög. De a koromfekete homok, a buja dzsungel és a tengerparti rizsföldek birodalmában ott a sziget legkifinomultabb új szállodája is, ami alig egy év alatt feltette a nyugati partszakaszt a balinéz turistatérképre.
Írta: Cseke Eszter és S. Takács András
Reggel hétkor találkozó a szörfoktatóval az egyik uluwatui strand bejáratánál. Ilyenkor még jegyet sem szednek a mindig mosolygós balinéz bácsik a bódéban. Túl korán van. Egy-két óra múlva már özönlenek majd a világ minden tájáról érkező Insta wannabe-k, hátizsákosok, szörfösök, tetoválóművészek, orosz hipszterek és a többiek. A bódés bácsiktól minden egyes embernek jut egy mosoly. Bárcsak tudnánk, hogyan csinálják… Közben megjön Bintang, a szörfoktató, aki Jáváról való, és az egyik legprofibb és legszigorúbb tanár hírében áll.
Szörfdeszka a fejre, és már indulhatunk is le a sziklába vájt lépcsősoron. Hogy hány lépcső, azt inkább nem számoljuk, de egyszer csak kiszélesedik a kőfolyosó, és smaragdzöld vizű öbölben találjuk magunkat. A strand széléről induló áramlat nagyban megkönnyíti a kievezést, pont kipiheni magát az ember a következő nekünk való hullámig. A horizonton vulkánok rajzolódnak ki, és a legszerencsésebb napokon egy-egy szivárvány is feltűnik valahol a messzeségben, vagy a távoli partokat szitáló esőfelhők nyelik el tekintetünket.
Sokkoló árakkal találkozik, aki az új lakások közül csemegézne, és garantáltan töri a fejét, mi kerül Budapesten egy négyzetméteren akár négymillió forintba.
Huszonhárom és fél millió forint. Ennyit költött pusztán energetikai felújításra egy budai családi ház tulajdonosa az elmúlt hónapokban. Takaros kis kertes háza a Sas-hegy lábánál, csendes, csicsergő utcában fekszik – majdnem száz éve épült, kívül-belül már korábban átépítette, és esztétikailag modernizálta, de a zöldítése most lett kulcskérdés. „Így tudtam jól eladni” – indokolja a korszerűsítést, majd sorolja: kéménybélelés és kazáncsere két és fél millió forint, hőszivattyú beszerelése a kategória Rolls-Royce-ából hatmillió, tizenöt centiméteres grafitos hőszigetelés és a járulékos kiadások (újravakolás, ablakpárkánycsere stb.) nyolcmillió, napelem a tetőre három és fél millió, akkumulátoros energiatároló még három és fél millió. A ház EE jelű energetikai besorolásából így AA++ lett – a ma létező legmagasabb –, az eladási szándékból pedig a jelenleg döcögő lakáspiacon egy jól sikerült tranzakció két és fél milliós négyzetméteráron. Nemcsak az történt tehát, hogy így egy hónap alatt lefoglalózták a házát, de olyan áron kelt el, amennyit ma a 12. kerületben egy új lakás négyzetméteréért átlagosan kifizetnek. Az átlagosan itt vastagon aláhúzandó, mert jótékonyan elfedi az akár négymilliós árazású ingatlanokat a kerületben, és persze az olcsóbbakat is, de mindenképpen tekintélyes összeg.
Egy, kettő, négy Az új lakások piacán – Budapesten és néhány vidéki településen – már régóta hozzá kellett szoktatnunk a szemünket a hat nullához négyzetméterenként, és ahhoz a körülményhez, hogy újabb és újabb lélektani határokat lépünk át. 2019-ben még attól pislogtunk, hogy a főváros egyes kerületeiben egyre tipikusabb lett az egymilliós négyzetméterár, amiből aztán 2021-re kétmillió, majd villámgyorsan 2,5–3 millió lett. Ma ott tartunk, hogy a legexkluzívabb új projektek legjobb lakásainak egyetlen négyzetméterét akár ötmillió forintért adják, és egy-egy ilyen házban az átlag is túllépett a négymillión.
Az áremelkedés persze a használtpiacon is igen látványos volt az elmúlt nyolc évben, de míg sokáig kéz a kézben járt a drágulás, az utóbbi időben az új építésűek arányaiban jobban elhúztak. A korábbinál szélesebbre nyílt az árolló, és ez úgy is igaz, hogy már mögöttünk van jó néhány negyedév, amikor is durván befékezett a komplett hazai lakáspiac. Visszaesett a kereslet, új lakásokból mostanában negyedévente alig hét-, nyolc-, kilencszázat adtak el az egész országban. (Mikor, mennyit, de riasztó, hogy 2009-ben volt ilyesmire utoljára példa.) Megdrágult a finanszírozás, így nagyon óvatossá váltak a beruházók is. Egy méreten felül persze muszáj fejleszteniük, hacsak nem akarnak kapacitásokat leépíteni, és ezzel hosszú távon lábon lőni magukat, de sokan most csak azt építik meg, amit már elkezdtek, és nem tudnak leállítani. Hogy az újak relatíve még drágábbak lettek, az egyszerre több árfelhajtó hatás eredménye. Ez az a terület, ahová az infláció is közvetlenül begyűrűzött: a lakásépítési költségek (munkaerő és anyagköltségek) csak tavaly huszonkét százalékkal emelkedtek, amivel a Magyar Nemzeti Bank adatai szerint egyedül Bulgária előz minket az Európai Unióban. (Igaz, ők elég rendesen: ott hatvan százalékkal lódultak meg a lakásépítés költségei, az uniós átlagos drágulás pedig tizenegy százalékos volt.)
És van még egy hatás, amiről ritkábban hallani. Ha egy pillanatra visszatekerünk a 2008-as válság előtti időkre, akkor még olyan számokkal találkozunk, hogy évente 35–40 ezer új lakás épült. Aztán ez hirtelen visszaesett évi tízezerre, majd felküzdötte magát húszezerre, és ott nagyjából meg is rekedt. Hogy mekkora a hazai lakásállomány megújulásához szükséges egészséges volumen, arról mindig folynak szakmai viták (a mostani 0,45 százalékos arány uniós szinten nagyon alacsony), de ha csak évi harmincezerhez viszonyítunk, akkor is több mint egy évtizede legalább évi tízezer új lakás hiányzik a rendszerből, összesen alsó hangon is minimum 130 ezer. Ennyivel kevesebb épült meg, és ez eredményezte mostanra például azt a helyzetet, hogy újszerű és jó minőségű használt lakást alig találni a piacon. Aki tehát korszerű lakást venne, annak előbb-utóbb az újak felé kell fordulnia, és fordul is: szűkülő kínálat, csökkenő volumen mellett itt kevesebb vevő is láthatóan szinten tartja az árakat, vagy még tovább is emeli.
Megéri? És ilyenkor jön a kérdés, hogy megéri-e. Amíg voltak olcsó hitelek, zöld hitelek, szuper alacsony kamatok, kevésbé számított, ha pár millióval drágább volt egy új lakás, de most nagyon nem ez a helyzet. Egy hatvan négyzetméteres budapesti használt lakás átlag 56,5 millió forintba kerül (az átlag itt is sok mindent elrejt, de kiindulópontnak jó), miközben egy ugyanekkora új lakásért már átlag 79,5 milliót, azaz 23 millió forinttal többet kell előteremteni.
És itt megint vissza kell kanyarodni az energetikához, a korszerű gépészeti megoldásokhoz és a rezsiköltségekhez, mert 2023 őszén ezek a legfontosabb mérlegelési szempontok. Egy dolog a minőségi életkörnyezet, a szállodai hangulatot idéző lobbi, a portaszolgálat, a közösségi terek, a wellness-fitnesz szoba, a klubhelyiség, a kényelmes garázs, a biciklitárolók, a szép homlokzat, a kulturált lépcsőház és ezek jótékony környezetpszichológiai hatása, de a mai magyar valóságban még hangsúlyosabb, hogy mit hoz a konyhára rezsimegtakarítási oldalon egy új ház – persze miután kinyögtük a sokkoló vételárat érte.
„AA++ besorolású új beruházásokból még nagyon kevés van, a friss építések nagyjából 3,5–4 százaléka ilyen, vagy ezt célozza – mondja Sápi Zoltán, az Eltinga kutatója –, de 2020 óta sokat javult a helyzet. A CC-s besorolás aránya az újonnan átadott lakásokból ma már két százalék alatt van, holott három éve még nyolcvan százalék volt, és vannak akár nagyobb volumenű AA vagy AA+-os építkezések is. Jövő nyártól pedig csak az kap majd használatba vételi engedélyt, akinek legalább BB az energetikai besorolása.” Ez mindenképpen előrelépés, ha tudjuk, hogy a magyar lakások átlagosan FF, esetleg EE besorolásúak, és a skála a kiemelkedően rossz hatékonyságú JJ-ig tart.
Hogy ez mit is jelent a gyakorlatban? „2000 előtt nem volt homlokzati szigetelés. 2005-ig öt centiméter volt a tipikus, 2010-ig nyolc, ma húsz centiméter a jellemző – mondja Kiss Gábor, egy AA-s pesti projekt, a Metrodom Green műszaki vezetője arról, milyen tempóban változtak a kivitelezési alapelvek. – Ezért is mondom, hogy ami 2010 előtt épült, az energetikában már teljesen korszerűtlen. A gázkazánokat felváltó hőszivattyúk pedig az elmúlt három év vívmányai.”
A 9. kerületi Metrodom Green olyan szempontból most az egyik legjobb példa, hogy ez az első ütemében 272 (később majd 508) lakásos ferencvárosi beruházás nagyjából a fővárosi új építések átlagos árszintjén (másfél millió forint per négyzetméter) mozog, de műszaki megoldásaiban kifejezetten izgalmas és zöld. Nemcsak ránézésre – a növényekkel beépített homlokzata vagy a belső parkja miatt –, hanem mert jól le lehet vezetni rajta, hogy mitől lesz egy átlagos belpesti új lakópark élhető és hosszú távon korszerű lakókörnyezet.
Húsz évvel ezelőtt még a fürdőszoba gránitburkolata, a csaptelepek márkája vagy egy panorámás terasz dobta fel az új lakások luxusfokozatát. Akkoriban a szigetelés, a fűtési és szellőztetési rendszer, a hővisszanyerés vagy az energia előállítása legfeljebb néhány elvakult passzívházrajongó építész szempontja volt, ma egyre tömegesebb elvárás. Beruházói oldalról ezekkel lehet a legnagyobbat dobni, vevőként meg hosszú távon a legtöbbet spórolni.
Ha tehát új építés, akkor így érdemes végignézni a most körülbelül háromszázharminc budapesti új projekt hatezer szabad lakását (a legnagyobbakat tettük a térképre). Az első sokk így is garantáltan a milliós, többmilliós négyzetméterár lesz, de a második kérdés a számok helyett már a betűkre irányuljon. Ha meg konkrét lakásnézőben járunk, tegyük fel a kérdést: jó napot, hőszivattyú van?
A legdrágábbak
Andrássy 47 Cím: Budapest, VI. kerület, Andrássy út 47. Állapot: befejezett (2022/Q4) Beruházó: Bayer Property Méret: 13 lakás Átlagos négyzetméterár: 4,4 millió ft
Hübner Udvar Cím: Budapest, VI. kerület, Andrássy út 92–94. Állapot: épül (2023/Q4) Beruházó: Márk Otthon Kft. Méret: 17 lakás Átlagos négyzetméterár: 4,1 millió ft
Hárshegy34 Cím: Budapest, II. kerület, Hárshegyi út 34/a, b, c Állapot: befejezett (2023/Q3) Beruházó: SunDell Estate Nyrt. Méret: 12 lakás Átlagos négyzetméterár: 3,9 millió ft
Bükkös Residence Cím: Budapest, XII. kerület, Bükkös út 5. Állapot: épül (2023/Q3) Beruházó: Epping Forest Kft. Méret: 6 lakás Átlagos négyzetméterár: 3,9 millió ft
Törökvész Villa Cím: Budapest, II. kerület, Törökvész út 110/B Állapot: terv (2024/Q4) Beruházó: Skarbo Kft. Méret: 4 lakás Átlagos négyzetméterár: 3,7 millió ft
A legolcsóbbak
Home Garden társasház Cím: Budapest, XXIII. kerület, Szent László utca 20. (HRSZ: 183372/1) Állapot: terv (2024/Q4) Beruházó: Alfmax Trade Kft. Méret: 12 lakás Átlagos négyzetméterár: 907,7 ezer ft
Víziboglárka projekt Cím: Budapest, XXIII. kerület, Homokliliom utca 4–6., Kertvárosi körút 5., Legyezőfű utca 3–5. Állapot: épül (2024/Q1) Beruházó: Peregrini Kft. Méret: 22 lakás Átlagos négyzetméterár: 904,3 ezer ft
Fatimai utca 10 lakásos Cím: Budapest, XXIII. kerület, Fatimai utca (HRSZ: 183206/5) Állapot: épül (2023/Q4) Beruházó: n.a. Méret: 10 lakás Átlagos négyzetméterár: 879,9 ezer ft
Magiszter Ökoházak Cím: Budapest, XVII. kerület, HRSZ: 138525/158-174 Állapot: épül (2023/Q3) Beruházó: Magiszter Ingatlanfejlesztő Kft. Méret: 34 lakás Átlagos négyzetméterár: 874,5 ezer ft
Kertvárosi Lakópark I. Ütem Cím: Budapest, XXIII. kerület, Kertvárosi körút 5–7. Állapot: befejezett (2022/Q4) Beruházó: Greentechnic Építő Kft. Méret: 48 lakás Átlagos négyzetméterár: 870,5 ezer ft
EXTRÁK ZÖLD HOMLOKZAT: Vonzza a bogarakat, lepkéket, madarakat (ennek ki örül, ki nem), csökkenti a városi szmog hatásait, szabályozza az épületen belüli hőmérsékletet nyáron és télen, és csökkenti az energiafogyasztást. A vertikális kert továbbá oxigént termel, növeli a páratartalmat, és elnyeli a keletkező szálló port és szén-dioxidot.
Esővíz- és öntözővíz-újrahasznosítás: Az esővizet ciszternában gyűjtik, és öntözéshez használják, az öntözésnél használt vizet is összegyűjtik, és újra felhasználják.
Mennyezeti hűtés és fűtés: Nincsenek hagyományos fűtőtestek, a mennyezeti fűtés csöveiben télen meleg, nyáron hideg víz kering.
Nyílászárók: három rétegű üvegezéssel ellátott műanyag ablakok.
Dual Eco hibrid fűtési-hűtési rendszer: kondenzációs gázkazánok és hőszivattyús kazánok (utóbbiak télen fűtenek, nyáron hűtenek).
Okosotthon-rendszer: A lakók ezzel szabályozzák a világítást, a hőmérsékletet, mozgatják az elektromos alumíniumredőnyöket. A rendszer része a videó-kaputelefon is.
„Csak gyártsatok, majd lesz piac” – mondta mindig Juhász Sándor a feleségének, Icának. Ketten építették fel az Izsáki Házitészta Kft. elődjét, amit sokáig ez a mondat vitt előre. Aztán egy másik mondat – „ezt így szoktuk, hagyjátok rám” – hét éve a csőd szélére sodorta őket. A kényszerű és fájdalmas generációváltás közben sikerült megmenteni az alföldi tésztagyárat, ahol ma naponta tizenöt tonna tésztát gyártanak.
Immáron nyolcadik alkalommal ismerte el a K&H azon magyar családi cégeket, amelyek üzleti gyakorlata példaértékű lehet más vállalatok, vagy akár a kisebb vállalkozások számára is. A 2016-ban életre hívott K&H családi vállalatok kiválósági díj idei nyertesei között sokféle cég akad a környezettudatos tehenészettől kezdve a családi autókereskedésen keresztül az építőpiari nagyvállalatig. A K&H családi vállalatok […]
